保利地产：2007年年度报告（修订版）
股票代码：600048 股票简称：保利地产
保利房地产（集团）股份有限公司2007年年度报告
目录
一、重要提示.........................................................................3
二、公司基本情况简介.................................................................3
三、主要财务数据和指标...............................................................4
四、股本变动及股东情况...............................................................5
五、董事、监事和高级管理人员........................................................10
六、公司治理结构....................................................................14
七、股东大会情况简介................................................................24
八、董事会报告......................................................................24
九、监事会报告......................................................................37
十、重要事项........................................................................38
十一、财务报告......................................................................45
十二、备查文件目录..................................................................45
一、重要提示
1、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误
导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
2、公司全体董事出席董事会会议。
3、大信会计师事务所为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
4、公司负责人李彬海，主管会计工作负责人宋广菊及会计机构负责人谭艳声明：保证年度报告中财务
报告的真实、完整。
二、公司基本情况简介
1、 公司法定中文名称：保利房地产（集团）股份有限公司
公司法定中文名称缩写：保利地产
公司英文名称：POLY REAL ESTATE GROUP CO.,LTD
公司英文名称缩写：PRE
2、 公司法定代表人：李彬海
3、 公司董事会秘书：岳勇坚
电话：020-89898833
传真：020-89898666
E-mail：stock@polycn.com
联系地址：广州市海珠区阅江中路688号保利国际广场北塔32层董秘办公室
公司证券事务代表：黄海
电话：020-89898833
传真：020-89898666
E-mail：stock@polycn.com
联系地址：广州市海珠区阅江中路688号保利国际广场北塔32层董秘办公室
4、 公司注册地址：广州市海珠区阅江中路688号保利国际广场29-33层
公司办公地址：广州市海珠区阅江中路688号保利国际广场北塔29-33层
邮政编码：510308
公司国际互联网网址：www.polycn.com;www.gzpoly.com
公司电子信箱：stock@polycn.com
5、 公司信息披露报纸名称：《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》
登载公司年度报告的中国证监会指定国际互联网网址：www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点：公司董秘办
6、 公司A股上市交易所：上海证券交易所
公司A股简称：保利地产
公司A股代码：600048
7、 其他有关资料
公司首次注册登记日期：1992年9月14日
公司首次注册登记地点：广州市工商行政管理局
公司法人营业执照注册号：4401011109042
公司税务登记号码：440102741884392
公司聘请的境内会计师事务所名称：大信会计师事务所
公司聘请的境内会计师事务所办公地址：北京市海淀区知春路1号学院国际大厦1505
三、主要财务数据和指标
(一)本报告期主要财务数据
单位:元 币种:人民币
项目 金额
营业利润 2,053,846,658.84
利润总额 2,403,090,085.71
归属于上市公司股东的净利润 1,489,088,024.65
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 1,235,203,921.01
经营活动产生的现金流量净额 -9,375,802,034.91
(二)扣除非经常性损益项目和金额
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 金额
非流动资产处置损益 712,803.53
企业合并的合并成本小于合并时应享有被合并单位可辨认净资产公 188,461,039.52
允价值产生的损益
除上述各项之外的其他营业外收支净额 64,921,763.84
其他非经常性损益项目 1,093,832.45
前述非经常性损益应扣除的少数股东损益 -1,305,335.70
合计 253,884,103.64
(三)报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标
单位:元 币种:人民币
2006年
主要会计数据 2007年 调整后 调整前
营业收入 8,115,234,888.95 4,031,212,238.72 4,031,212,238.72
利润总额 2,403,090,085.71 1,050,464,670.26 1,047,402,428.38
归属于上市公司股 1,489,088,024.65 671,455,691.34 658,770,681.96
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 1,235,203,921.01 674,673,259.77 661,988,250.39
损益的净利润
基本每股收益 1.30 0.66 0.65
稀释每股收益 1.30 0.66 0.65
扣除非经常性损益 1.08 0.67 0.65
后的基本每股收益
全面摊薄净资产收
12.49 18.46 18.16
益率（%）
加权平均净资产收
22.42 31.59 31.06
益率（%）
本年比 2005年
主要会计数据 上年增 调整后 调整前
减(%)
营业收入 101.31 2,364,537,436.35 2,364,537,436.35
利润总额 128.76 642,539,234.08 655,695,001.16
归属于上市公司股 121.77 400,327,311.99 406,846,419.98
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 83.08 401,123,306.73 407,642,414.72
损益的净利润
基本每股收益 96.97 1.00 1.02
稀释每股收益 96.97 1.00 1.02
扣除非经常性损益 61.19 1.00 1.02
后的基本每股收益
全面摊薄净资产收 减少
5.97个 42.19 42.81
益率（%） 百分点
加权平均净资产收 减少
9.17个 51.46 52.57
益率（%） 百分点
扣除非经常性损益
后全面摊薄净资产 10.36 18.55 18.25
收益率（%）
扣除非经常性损益
后的加权平均净资 18.59 31.74 31.21
产收益率（%）
经营活动产生的现 -9,375,802,034.91 -4,021,864,411.26 -4,021,864,411.26
金流量净额
每股经营活动产生 -7.65 -7.31 -7.31
的现金流量净额
2006年末
2007年末
调整后 调整前
总资产 40,894,664,218.50 16,507,888,340.95 16,496,053,303.94
所有者权益（或股 11,925,244,150.07 3,637,962,316.87 3,626,793,618.00
东权益）
归属于上市公司股 9.73 6.61 6.59
东的每股净资产
扣除非经常性损益 减少
后全面摊薄净资产 8.19个 42.28 42.90
收益率（%） 百分点
扣除非经常性损益 减少
后的加权平均净资 13.15个 51.56 52.68
产收益率（%） 百分点
经营活动产生的现 -133.12 -836,851,826.86 -836,851,826.86
金流量净额
每股经营活动产生 -4.65 -2.09 -2.09
的现金流量净额
本年末 2005年末
比上年
末增减 调整后 调整前
(%)
总资产 147.73 8,014,467,488.95 8,015,472,064.60
所有者权益（或股 227.80 948,785,790.96 950,302,101.47
东权益）
归属于上市公司股 47.20 2.37 2.38
东的每股净资产
(四)采用公允价值计量的项目
单位:元币种:人民币
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额
交易性金融资产 843,480.00 1,873,951.20 1,030,471.20 798,060.84
合计 843,480.00 1,873,951.20 1,030,471.20 798,060.84
四、股本变动及股东情况
(一)股本变动情况
1、股份变动情况表
单位:股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
数量 比例 发行新股 送 公积金转股 其他 小计 数量 比例
(%) 股 (%)
一、有限售条件股份
1、国家持股
2、国有法人持股300,229,52254.590300,229,5220300,229,522600,459,04448.97
3、其他内资持股99,770,47818.14099,770,478-99,770,478099,770,4788.14
其中：
境内法人持股60,770,47811.05060,770,478-60,770,478060,770,4784.96
境内自然人持股39,000,0007.09039,000,000-39,000,000039,000,0003.18
4、外资持股
其中：
境外法人持股
境外自然人持股
有限售条件股份400,000,00072.730400,000,000-99,770,478300,229,522700,229,52257.11
合计
二、无限售条件流通股份
1、人民币普通股150,000,00027.27126,171,593150,000,00099,770,478375,942,071525,942,07142.89
2、境内上市的外
资股
3、境外上市的外
资股
4、其他
无限售条件流通 150,000,000 27.27 126,171,593 150,000,000 99,770,478
股份合计
三、股份总数 550,000,000 100.00 126,171,593 550,000,000 0
资股
3、境外上市的外
资股
4、其他
无限售条件流通 375,942,071 525,942,071 42.89
股份合计
三、股份总数 676,171,593 1,226,171,593 100.00
股份变动的批准情况
1、经公司2006年度股东大会决议通过，公司以2006年12月31日的总股本55000万股为基数，向全
体股东实施了每10股转增10股的资本公积金转增股本方案，转增后股本增至110000万股。
2、公司部分发起人持有的99,770,478股于首发上市时承诺锁定一年，锁定期满后，经上海证券交易
所批准，该部分股票已于2007年7月31日起开始上市流通。
3、根据中国证券监督管理委员会证监发行字［2007］202号文核准，公司向社会公开增发人民币普通
股（A股）126,171,593股，已于2007年8月9日上市流通，其中网下A类申购获配股份90,542,144
股自2007年8月9日起限售1个月，该部分股票已于2007年9月10日起开始上市流通。
股份变动的过户情况
1、公司2006年度资本公积金转增股份已于2007年4月2日由中国证券登记结算公司上海分公司通过
计算机网络，根据股权登记日登记在册的股东持股数，按照每10股转增10股的转增比例直接记入公
司股东账户。
2、公司于2007年8月1日采用网上、网下定价发行相结合的方式公开增发人民币普通股126,171,593
股，增发股份于2007年8月9日上市。根据本次发行上市的锁定安排，网下B类和网上申购获配的
35,629,449股于当日起开始流通，网下A类申购获配的90,542,144股在经历1个月的锁定期后于2007
年9月10日上市流通。
2、限售股份变动情况表
单位:股
股东名称 年初限售股 本年解除限 本年增加限售 年末限售股 限售
数 售股数 股数 数 原因
保利南方集团有 300,229,522 0 300,229,522 600,459,044 注1
限公司
广东华美国际投 60,770,478 60,770,478 60,770,478 60,770,478 注2
资集团有限公司
张克强 18,000,000 18,000,000 18,000,000 18,000,000 注2
李彬海 2,360,000 2,360,000 2,360,000 2,360,000 注2
宋广菊 1,720,000 1,720,000 1,720,000 1,720,000 注2
单亦和 1,560,000 1,560,000 1,560,000 1,560,000 注2
贺平 1,560,000 1,560,000 1,560,000 1,560,000 注2
王小朝 1,560,000 1,560,000 1,560,000 1,560,000 注2
王旭 1,560,000 1,560,000 1,560,000 1,560,000 注2
韩清涛 1,560,000 1,560,000 1,560,000 1,560,000 注2
张玲 1,160,000 1,160,000 1,160,000 1,160,000 注2
罗卫民 1,160,000 1,160,000 1,160,000 1,160,000 注2
陈凯 1,160,000 1,160,000 1,160,000 1,160,000 注2
股东名称 解除限售日期
保利南方集团有
限公司
广东华美国际投 2007年7月31日
资集团有限公司
张克强 2007年7月31日
李彬海 2007年7月31日
宋广菊 2007年7月31日
单亦和 2007年7月31日
贺平 2007年7月31日
王小朝 2007年7月31日
王旭 2007年7月31日
韩清涛 2007年7月31日
张玲 2007年7月31日
罗卫民 2007年7月31日
陈凯 2007年7月31日
杨小虎 1,160,000 1,160,000 1,160,000 1,160,000 注2 2007年7月31日
官集保 1,120,000 1,120,000 1,120,000 1,120,000 注2 2007年7月31日
刘平 1,120,000 1,120,000 1,120,000 1,120,000 注2 2007年7月31日
张万顺 1,120,000 1,120,000 1,120,000 1,120,000 注2 2007年7月31日
谭艳 1,120,000 1,120,000 1,120,000 1,120,000 注2 2007年7月31日
合计 400,000,000 99,770,478 400,000,000 700,229,522 — —
限售原因说明
注1：控股股东首发承诺限售36个月及报告期内公司实施资本公积金转增股本。
注2：首发承诺50％持股限售12个月，50％持股限售至2009年1月27日，报告期内公司实施资本公
积金转增股本。
3、证券发行与上市情况
(1) 前三年历次证券发行情况
单位:股 币种:人民币
股票及其衍生证 发行日期 发行价格 发行数量 上市日期 获准上市交易 交易终
券的种类 （元） 数量 止日期
首次公开发行人 2006年7 13.95 150,000,000 2006年7 150,000,000
民币普通股A股 月19日 月31日
公开增发人民币 2007年8 55.48 126,171,593 2007年8 126,171,593
普通股A股 月1日 月9日
(2) 公司股份总数及结构的变动情况
1、2007年3月8日，公司2006年度股东大会审议通过《关于2006年度资本公积金转增股本方案的
议案》，以2006年12月31日的总股本55000万股为基数，向全体股东实施每10股转增10股，共计
转增股本55000万股，实施后股本增至110000万股。
2、2007年7月25日，公司公布《关于限售流通股票上市流通的提示性公告》，此次有限售条件流通
股99,770,478股于2007年7月31日上市流通，上市后公司无限售条件股增至399,770,478股，总股
本不变。
3、2007年8月9日，公司完成2007年公开增发A股126,171,593股,公司总股本增至1,226,171,593
股。根据本次发行上市的锁定安排，网下B类和网上申购获配的35,629,449股于当日起开始流通，无
限售流通股增至435,399,927股，网下A类申购获配的90,542,144股锁定1个月，有限售流通股增至
790,771,666股。
4、2007年9月5日，公司公布《公开增发网下A类申购股票上市流通的提示性公告》，此次有限售
条件流通股90,542,144股于2007年9月10日上市流通，上市后公司无限售条件股增至525,942,071
股，总股本不变。截止至2007年12月31日，公司总股本1226171593股，有限售流通股为700,229,522
股，占总股本的57.11％，无限售流通股为525,942,071股，占总股本的42.89％。
(3) 现存的内部职工股情况
本报告期末公司无内部职工股。
(二)股东情况
1、股东数量和持股情况
单位:股
报告期末股东总数 33,686
前十名股东持股情况
比例
股东名称(全称) 股东性质 (%)
保利南方集团有限公司 国有法人 48.97
广东华美国际投资集团有限公司 境内非国 8.86
有法人
张克强 境内自然 2.5
人
中国工商银行－南方绩优成长股票型证券投资基金 其他 1.79
中国工商银行－广发策略优选混合型证券投资基金 其他 1.55
中国工商银行－广发聚丰股票型证券投资基金 其他 1.45
中国工商银行－广发稳健增长证券投资基金 其他 1.31
中国工商银行－汇添富成长焦点股票型证券投资基金 其他 1.05
中国工商银行－汇添富均衡增长股票型证券投资基金 其他 0.88
交通银行－易方达50指数证券投资基金 其他 0.76
持有有限售条 质押或冻
股东名称(全称) 年末持股总数 件股份数量 结的股份
数量
保利南方集团有限公司 600,459,044 600,459,044 0
广东华美国际投资集团有限公司 108,685,817 60,770,478 质押
800,000
张克强 30,616,251 18,000,000 质押
5,000,000
中国工商银行－南方绩优成长股票型证券投资基金 21,987,652 0 0
中国工商银行－广发策略优选混合型证券投资基金 19,066,943 0 0
中国工商银行－广发聚丰股票型证券投资基金 17,752,729 0 0
中国工商银行－广发稳健增长证券投资基金 16,039,343 0 0
中国工商银行－汇添富成长焦点股票型证券投资基金 12,843,751 0 0
中国工商银行－汇添富均衡增长股票型证券投资基金 10,779,998 0 0
交通银行－易方达50指数证券投资基金 9,309,888 0 0
单位:股
前十名无限售条件股东持股情况
股东名称
广东华美国际投资集团有限公司
中国工商银行－南方绩优成长股票型证券投资基金
中国工商银行－广发策略优选混合型证券投资基金
中国工商银行－广发聚丰股票型证券投资基金
中国工商银行－广发稳健增长证券投资基金
中国工商银行－汇添富成长焦点股票型证券投资基金
张克强
中国工商银行－汇添富均衡增长股票型证券投资基金
交通银行－易方达50指数证券投资基金
中国建设银行－银华核心价值优选股票型证券投资基金
期末持有无限售条件股份的数量 股份种类
47,915,339 人民币普通股
21,987,652 人民币普通股
19,066,943 人民币普通股
17,752,729 人民币普通股
16,039,343 人民币普通股
12,843,751 人民币普通股
12,616,251 人民币普通股
10,779,998 人民币普通股
9,309,888 人民币普通股
9,190,724 人民币普通股
上述股东 本公司第三大股东张克强持有本公司第二大股东广东华美90%的股权；中国工商银行－广发策略优选混合型
关联关系 证券投资基金、中国工商银行－广发聚丰股票型证券投资基金、中国工商银行－广发稳健增长证券投资基金
或一致行 同为广发基金管理有限公司管理的基金；中国工商银行－汇添富成长焦点股票型证券投资基金和中国工商银
动关系的 行－汇添富均衡增长股票型证券投资基金同为汇添富基金管理有限公司管理的基金；未知其它股东之间是否
说明 存在关联关系，也未知其它股东是否属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
单位:股
序 持有的有限 有限售条件股份可上市交易情况
号 有限售条件股东名称 售条件股份 可上市交易时间
数量
1 保利南方集团有限公司 600,459,044 2009年7月31日
2 广东华美国际投资集团有限公司 60,770,478 2009年1月27日
3 张克强 18,000,000 2009年1月27日
4 李彬海 2,360,000 2009年1月27日
5 宋广菊 1,720,000 2009年1月27日
6 单亦和 1,560,000 2009年1月27日
7 贺平 1,560,000 2009年1月27日
序 限售
号 有限售条件股东名称 新增可上市交易股份数量 条件
1 保利南方集团有限公司 600,459,044 注1
2 广东华美国际投资集团有限公司 60,770,478 注1
3 张克强 18,000,000 注1
4 李彬海 2,360,000 注1
5 宋广菊 1,720,000 注1
6 单亦和 1,560,000 注1
7 贺平 1,560,000 注1
8 王小朝 1,560,000 2009年1月27日 1,560,000 注1
9 王旭 1,560,000 2009年1月27日 1,560,000 注1
10 韩清涛 1,560,000 2009年1月27日 1,560,000 注1
注1:根据发起人股东在公司上市时的持股锁定承诺设置限售条件，详见2006年7月28日刊登于《中
国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》和上海证券交易所网站上的公司首次公开发行股票招股
说明书。公司董事、监事和其他高级管理人员所持股份还须按上海证券交易所相关规定执行。
2、控股股东及实际控制人简介
(1) 法人控股股东情况
控股股东名称：保利南方集团有限公司
法人代表：张振高
注册资本：1.005亿元
成立日期：1992年7月9日
主要经营业务或管理活动：房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、自有资金投资与管理、企
业管理服务、批发和零售贸易（国家专营专控商品除外）。
(2) 法人实际控制人情况
实际控制人名称：中国保利集团公司
法人代表：陈洪生
注册资本：15亿元
成立日期：1993年2月9日
主要经营业务或管理活动：贸易、地产、文化艺术、酒店管理等业务
保利集团持有保利南方集团100%股权，是本公司的实际控制人。保利集团是经国务院批准，在保
利科技基础上于1993年2月组建的国有独资公司，现由国务院国有资产监督管理委员会领导监督。
(3) 控股股东及实际控制人变更情况
本报告期内公司控股股东及实际控制人没有发生变更。
(4) 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
国务院国有资产监督管理委员会
100%
中国保利集团
100%
保利南方集团 其他发起人及公众股东
48.97% 51.03%
保利房地产（集团）股份有限公司
董事、监事、高级管理人员最近5年的主要工作经历:
（1）李彬海，本公司董事长，兼任保利集团总经济师、广州市房地产协会副会长、保利南方集团有限
公司董事、上海保利董事长、保利广州董事长、保利国贸董事长。
（2）王小朝，本公司董事，现任保利集团党组成员、董事、副总经理，兼任保利集团一级子公司监事
会主席、保利集团党组纪检组组长。
（3）张振高，本公司董事，现任保利集团总会计师，兼任保利南方集团董事长、保利文化、香港嵘高
公司和保利（香港）投资有限公司董事。
（4）张玲，本公司董事，历任保利南方集团副总经理。现任保利南方集团有限公司总经理。
（5）宋广菊，本公司董事、总经理，兼任华南实业董事长、科学城公司董事长、富利设计董事长，保
利会所董事长。
（6）张克强，本公司董事，现任广东华美董事长兼总裁、广东海外留学培训学校董事长、天津英华教
育投资管理有限公司董事长，兼任广州市侨商会副会长、广州市专业市场商会副会长、广州市政协侨
事顾问、广东省教育国际交流协会副秘书长、全国民办教育工作者联谊会副主席等职。
（7）戴逢，本公司独立董事，中山大学、武汉大学、武汉理工大学、华南理工大学兼职教授，高级城
市规划师；国际欧亚科学院院士，国家建设部城市规划专家委员会专家；历任广州市规划局副局长、
局长，广州市政协副主席。
（8）魏明海，本公司独立董事，现任中山大学管理学院教授，博士生导师；曾任管理学院院长、副院
长、会计系主任；兼任中国会计学会理事和副秘书长，财政部财务会计准则专家组成员，广东省会计
学会副会长，广东省审计学会常务理事，广州市审计学会副会长，广东省会计高级职称评审第二委员
会副主任委员。目前还兼任南方航空股份有限公司、广东金鹰基金管理公司、深圳成霖股份有限公司
独立董事。
（9）秦荣生，本公司独立董事。现任北京国家会计学院党委书记、副院长，教授，博士生导师。曾在
江西财经大学工作，历任会计学院院长、校长助理、副校长。目前还兼任中国审计学会副会长，中国
总会计师协会副会长，财政部中国注册会计师考试委员会委员，中国注册会计师独立审计准则委员会
委员，中国注册会计师技术咨询委员会委员，《会计研究》、《审计研究》、《中国注册会计师》编
委，清华大学、中国人民大学、中南财经政法大学、江西财经大学、台湾东吴大学兼职教授，中国人
民大学兼职博士生导师，清华同方股份有限公司、中软网络技术股份有限公司、航天信息股份有限公
司独立董事。
（10）陈凯，本公司监事会主席，历任上海保利房地产开发有限公司总经理。
（11）陈宜，本公司监事，保利南方集团有限公司总会计师，历任保利南方集团副总会计师。
（12）黎家河，本公司职工监事，历任本公司人力资源部经理。现任保利广州物业董事总经理。
（13）朱铭新，本公司副总经理，历任保利集团规划发展部企业经营处处长、项目管理处处长、保利
集团职工监事、保利集团企业发展部主任、执业企业法律顾问，兼任北京市劳动争议仲裁委员会兼职
仲裁员。
（14）刘平，本公司副总经理，兼任沈阳保利副董事长、北京保利董事长、北京金成华董事长、保利
包头董事长、北京政泉董事长。
（15）余英，本公司副总经理，兼任上海建霖董事。
（16）杨小虎，本公司副总经理，兼任保利（武汉）房地产开发有限公司董事长。
（17）陈冬桔，本公司副总经理，兼任上海保利房地产有限公司董事总经理、上海建乔董事总经理、
上海君兰置业董事。
（18）王健，本公司副总经理，历任广州市城市规划设计所设计部部长、副所长、所长。
（19）官集保，本公司技术总监，兼任保利国贸总经理、保利重庆董事、保利国贸董事、保利数码董
事。
（20）谭艳，本公司财务总监，历任保利南方集团财务部副经理、广州保利房地产开发公司总会计师。
兼任保利广州物业董事，保利会所董事、保利重庆董事、保利国贸董事。
（21）岳勇坚，本公司董事会秘书，历任本公司财务部副总经理、总经理；兼任本公司财务管理中心
总经理、恒利置业董事、科学城公司监事。
(二)在股东单位任职情况
姓名 股东单位名称 担任的职务 是否领取报酬津贴
中国保利集团公司 总经济师 否
李彬海 保利南方集团有限公司 董事 否
王小朝 中国保利集团公司 党组成员、董事、副总 是
经理、党组纪检组组长
中国保利集团公司 总会计师 是
张振高 保利南方集团有限公司 董事长 否
张玲 保利南方集团有限公司 总经理 是
张克强 广东华美国际投资集团有限公司 董事长兼总裁 是
陈宜 保利南方集团有限公司 总会计师 是
在其他单位任职情况:
见董事、监事、高级管理人员的最近5年的主要工作经历。
(三)董事、监事、高级管理人员报酬情况
1、董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序:
董事、监事报酬由公司股东大会确定，高级管理人员报酬依据董事会审议通过的公司薪酬制度确定。
2、董事、监事、高级管理人员报酬确定依据：
（1）、在本公司专职工作的董事、监事、高级管理人员的薪金标准按其在本公司实际担任的经营管理
职务，参照本公司工资制度确定；（2）、不在本公司专职工作的董事（除独立董事）、监事不在本公
司领取报酬和津贴，因本公司业务发生的正常工作费用，在本公司每年的董事会费或监事会费中支出，
董事每年不超过6万元，监事每年不超过3万元；（3）、本公司独立董事由本公司聘任后，每年可领
取6万元津贴，因本公司业务发生的正常工作费用，在本公司每年的董事会费中支出，每年不超过6
万元。
3、不在公司领取报酬津贴的董事监事情况
是否在股东单位或其他关联单位领
不在公司领取报酬津贴的董事、监事的姓名
取报酬津贴
王小朝 是
张振高 是
张玲 是
张克强 是
陈宜 是
4、在公司领取薪酬的董事、监事、高级管理人员的报酬情况：
报告期，在公司领取报酬、津贴的董事、监事、高级管理人员的年度报酬总额中， 150～200万
元之间2人；100～150万元之间2人；50～100万元之间8人；20～50万元1人（不包括独立董事）。
按照《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第2号〈年度报告的内容与格式〉》（2007
年修订）的要求，公司应对董事、监事和高级管理人员报酬情况进行逐一详细披露。
我司认为，披露高管人员薪酬的目的是为了使投资者掌握公司高管人员整体薪酬水平和公司管理成本
的合理性，并以此评估该管理团队的薪酬和其带领的整个公司为股东创造价值之间的关系。房地产是
一个新兴的、处于高速成长期的行业，人才竞争十分激烈，而人才是保利地产最宝贵的资源。
同时，在公司尚未建立长期激励机制的情况下，披露每一位高级管理人员的具体薪酬将使竞争对
手和猎头公司掌握商业机密，对公司团队运作的稳定性存在不利影响，其导致的结果可能不利于有效
保有公司人才。有鉴于此，我司仅披露董事、监事、高级管理人员的整体报酬情况。
(四)公司董事、监事、高级管理人员变动情况
报告期内被选举或离任的董事、监事、高级管理人员姓名及离任原因
2007年7月18日，公司第二届董事会第七次会议审议通过，经总经理提名，聘任余英为副总经
理，其任期为2007年7月18日至2009年2月27日。
2007年9月6日，公司第二届董事会第八次会议审议通过，根据公司的工作调整需要，经董事长
提名，聘任岳勇坚为董事会秘书，其任期为2007年9月6日至2009年2月27日。刘平先生不再担任
公司董事会秘书职务。
2007年10月10日，由于工作调整原因王旭先生和韩清涛先生辞去其担任本公司董事职务。
2007年10月11日，公司第二届董事会第九次会议审议通过，经总经理提名，聘任朱铭新为副总
经理，其任期为2007年10月11日至2009年2月27日。由于工作变动原因，张万顺先生申请辞去其
担任的公司副总经理职务。
2007年10月29日，公司2007年第三次临时股东大会审议通过，根据公司大股东保利南方集团
有限公司的提名，选举王小朝先生和张玲先生为公司董事，其任期为2007年10月29日至2009年2
月27日。
报告期内，公司其他董事、监事、高级管理人员任职未发生变化。
(五)公司员工情况
截止报告期末,公司在职员工为3,939人,需承担费用的离退休职工为0人。
员工的结构如下：
1、专业构成情况
专业类别 人数
建筑工程 728
财务管理 388
销售、策划 471
企业管理 238
其他 2,114
2、教育程度情况
教育类别 人数
研究生以上 256
本科 820
大专及其他 2,863
六、公司治理结构
(一)公司治理的情况
报告期内，公司严格按照新《公司法》、《证券法》和中国证监会、上海证券交易所有关要求，
修订了《公司章程》、《重大信息内部报告制度》、《信息披露管理制度》、《财务管理制度》和《董
事会专门委员会工作细则》，以及制定了《董事、监事和高级管理人员所持本公司股份及其变动管理
办法》。目前公司法人治理结构的实际情况与中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文件不存
在差异。公司治理的主要方面如下：
1、关于股东与股东大会
报告期内，公司共召开了1次年度股东大会，3次临时股东大会。公司股东大会的召集、召开等相关
程序完全符合《公司章程》及《股东大会议事规则》的相关规定，公司能够确保所有股东尤其是中小
股东的合法权益。公司股东大会对关联交易严格按规定的程序进行，关联股东在表决时实行回避，保
证关联交易符合公开、公平、公正、合理的原则。
2、关于董事与董事会
报告期内，公司共召开了17次董事会。公司严格按照有关法律法规重新调整了四个董事会专门委员会
的成员组成、并重新修订了相关工作细则，为加强董事会专门委员会的工作奠定了制度基础，使其更
好地发挥相应的职能。公司董事会的人数和人员构成符合相关法律、法规和《公司章程》的要求，公
司董事均能认真、诚信、勤勉地履行职务，对董事会和股东大会负责。公司董事会设有3名独立董事，
以保证董事会决策的科学性和公正性。
3、关于监事与监事会
报告期内，公司共召开了4次监事会。公司监事会的人数和人员构成符合相关法律、法规和《公司章
程》的要求，公司监事能够认真履行自己的职责，能够本着为股东负责有态度，对公司财务和公司董
事及高级管理人员履行职责的合法合规性进行监督。
4、关于信息披露与透明度
公司按照新《公司法》、《上海证券交易所股票上市规则》及《公司章程》等相关规定，真实、准确、
完整、及时、公平地披露信息。自2007年7月起，根据公司经营实际情况，增加每月销售情况简报披
露，使投资者更好地实时了解公司经营情况。公司董秘办通过接待股东来访、回答咨询、联系股东等
其他方式来增强信息披露的透明度，并指定《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》为公司
信息披露的报纸，使所有股东都有平等的机会获得信息。
5、关于上市公司治理专项活动情况
报告期内，根据中国证监会《关于开展加强上市公司治理专项活动有关事项的通知》（证监公司
【2007】28号）和广东证监局《关于做好上市公司治理专项活动有关工作的通知》的要求，公司全面
对照有关法律法规，深入且认真地开展了专项自查工作。针对公司治理结构方面存在的问题和不足，
制订了《保利房地产（集团）股份有限公司治理专项活动自查报告及整改计划》。2007年11月1日，
公司针对治理专项活动整改情况披露了《保利房地产（集团）股份有限公司公司治理专项活动整改报
告》，基本完成上市公司治理专项活动。
截止目前，针对未完成事项，公司持续进行整改且取得一定成果，具体如下：（1）公司未达账项
存在时间过长的问题：公司财务管理中心进一步加强资金管理，完善房款回收和对账等相关工作流程，
并通过催促业主尽快确认缴款、开具收据、发票和通过纳入帐内管理累计减少未达账款1060.61万元。
（2）完善公司《财务管理制度》和规范股权收购预付款会计核算的问题：经公司2007年第12次临时
董事会审议通过，公司重新修订了《财务管理制度》，并严格执行此制度；通过加快已收购项目公司
股权工商变更手续，及时按新会计准则的规定完成由预付账款转为“长期股权投资”和“其他应收款”
的账务调整工作。（3）完善《公司章程》的问题：有关章程修订案已经公司2007年第12次临时董事
会审议通过，并将提交2007年度股东大会审议后实施。
公司将持续整改，不断完善和提高公司的治理水平，从而有效保证公司在规范的经营运作下长期
持续地快速发展。
(二)独立董事履行职责情况
1、独立董事参加董事会的出席情况
独立董事姓名 本年应参加董事会次数 亲自出席（次） 委托出席（次）
戴逢 17 17 0
秦荣生 17 13 4
魏明海 17 17 0
独立董事姓名 缺席（次）
戴逢 0
秦荣生 0
魏明海 0
注：含传真表决方式召开的董事会。
2、独立董事对公司有关事项提出异议的情况
报告期内，公司独立董事未对公司本年度的董事会议案及其它非董事会议案事项提出异议。
报告期内，三位独立董事均能依照有关法律和公司章程勤勉尽职地履行权利和义务，根据有关规
定对公司重大关联交易、高管人员的聘任等相关议案发表独立意见，促进了董事会决策的科学性和客
观性。
(三)公司相对于控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面的独立情况
1、业务方面：本公司具有独立完整的房地产开发业务体系，从项目立项、土地储备、规划设计、工程
施工、材料采购、销售、物业管理等各环节的运作均独立于控股股东、实际控制人及其控制的其他企
业。
2、人员方面：本公司所有员工独立于控股股东、实际控制人及其控制的其他企业，本公司总经理、副
总经理、财务总监、技术总监、董事会秘书专职在本公司工作并领取薪酬，未在控股股东、实际控制
人中担任除董事以外的其他行政职务，也未在持有本公司5%以上股权的股东单位及其下属企业担任除
董事、监事以外的任何职务，本公司财务人员未在公司的控股股东、实际控制人及其控制的其他企业
兼任任何职务。本公司建立了独立的人事档案、人事聘用和任免制度以及考核、奖惩制度, 与全体员
工签订了劳动合同，建立了独立的工资管理、福利与社会保障体系。
3、资产方面：本公司的资产独立、完整，公司的控股股东、实际控制人及其控制的其他企业不存在占
用股份公司的资金、资产和其他资源的情况。
4、机构方面：本公司的生产经营和办公机构与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业完全分开，
不存在混合经营、合署办公的情形，也不存在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业干预本公司
机构设置的情况。本公司根据自身发展需要建立了完整独立的内部组织结构和职能体系，各部门之间
职责分明、相互协调，自成为完全独立运行的机构体系。
5、财务方面：本公司建立了独立的财务核算体系，独立做出财务决策和安排，具有规范的财务会计制
度和财务管理制度；本公司的财务与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业严格分开，实行独立
核算，控股股东及实际控制人依照《公司法》、《公司章程》等规定行使股东权利，不越过“三会”
等公司合法表决程序干涉公司正常财务管理与会计核算；本公司财务机构独立，财务负责人和财务人
员由公司独立聘用和管理；本公司独立开设银行帐户，不与控股股东、实际控制人及其控制的其他企
业共用银行帐户；本公司独立办理纳税登记，独立申报纳税。
(四)公司内部控制制度的建立健全情况
公司致力于建立完善的内部控制体系，目前已建立起较为健全的内部控制制度，整套内部控制制
度包括法人治理、生产经营、财务管理、行政及人力资源管理、信息披露等方面，基本涵盖公司经营
管理的各层面和各主要业务环节。
（1）法人治理方面
公司制定了公司章程、股东大会议事规则、董事会议事规则、总经理工作细则，本年度还重新修订了
董事会战略委员会、提名委员会、审计委员会、薪酬与考核委员会等专业委员会的工作细则。这些制
度对完善公司治理结构，规范公司决策和运作发挥着重要的作用。
（2）经营管理方面
为规范经营管理，公司制定了《重大投资决策制度》、《关联交易决策制度》、《担保管理规定》、
《关于控股子公司经营目标考核的管理办法》等一系列经营管理制度。在具体业务管理方面，公司制
定了《住宅质量管理手册》、《工程管理细则》、《预决算管理规定》、《招投标管理规定》、《设
计管理规定》、《品牌管理手册》、《营销管理手册》等一系列规范文件，保证各项业务有章可循，
规范操作。
（3）财务管理方面
公司在严格执行国家财经法规和会计准则的前提下，根据具体情况制定了《财务管理制度》、《资金
管理及审批权限规定》、《固定资产管理制度》、《费用管理规定》、《存货管理规定》、《应收账
款管理办法》、《会计档案管理制度》、《会计工作交接管理规定》、《内部稽核制度》、《子公司
财务管理办法》等一套较为完善的会计核算及财务管理制度，本年还根据公司的实际情况和管理需要
对《财务管理制度》进行了修订和完善。
（4）信息披露方面
公司制订了《信息披露管理制度》、《重大信息内部报告制度》等信息披露制度，本年公司还对该等
制度进行修订和完善。
本年公司调整了内部机构设置，在财务管理中心下成立审计部，配备了三名专职内部审计人员，
定期对内部控制制度的健全、有效性进行检查、评估和提出修订完善意见。随着公司的发展，公司将
进一步完善内部审计制度，充实内部审计力量，充分发挥内部审计在内部控制检查监督方面的作用。
(五)公司披露董事会对公司内部控制的自我评估报告和审计机构的核实评价意见
公司建立了内部控制制度。
公司设立了名为财务管理中心审计部的内部控制检查监督部门。
公司内部控制检查监督部门有定期向董事会提交内控检查监督工作报告。
保利房地产（集团）股份有限公司关于
内部控制制度完整性、合理性和有效性的自我评价报告
内部控制制度是公司为了保证战略目标的实现而对公司战略制定和经营活动中存在的风险予以
管理的相关制度安排。公司致力于建立完善的内部控制体系，在董事会、管理层及全体员工共同努力
下，公司的内部控制制度不断健全、完善，对维护公司的规范经营和健康发展，保证公司战略目标的
实现发挥着重要的作用。
第一部分 内部控制体系
一、控制环境
控制环境反映董事会和管理层关于控制对公司重要性的态度，并对内部控制的建立和完善，相关
内部控制制度的执行效果产生重要的影响。本着规范运作的基本理念，公司积极创造良好的控制环境，
使内部控制制度不断健全并得到有效执行。
（一）公司的发展战略和经营理念
公司的发展战略：坚持“以经济效益为中心，以房地产为主业”的指导思想，继续弘扬团结拼搏、
锐意进取、务实创新的企业精神，突出经营特色，培育自身的核心竞争优势，将保利地产铸造成全国
著名房地产品牌，实现公司可持续发展，成为全国大型的房地产企业集团。
公司的经营理念：公司以“务实、创新、规范、卓越”为企业宗旨，始终坚持以经济效益为中心，
以房地产为主业，立足市场、务实创新、规范经营、追求卓越，形成有特色的产品和服务，全面实施
品牌战略，实现公司可持续发展，为员工创造机会，为客户创造价值，为社会创造财富，实现股东利
益的最大化。
（二）公司的价值观念
公司倡导诚实守信、规范经营的企业文化和价值观念，并通过《员工手册》等一系列书面行为规
范以及管理层的身体力行和表率作用向所有员工传达，全面落实公司的价值观念。公司还制定《员工
奖惩制度》等制度，防止和惩罚违反公司政策和行为规范的行为，使公司的价值观念得到有效贯彻和
长久保持。
（三）组织结构及职权与责任的分配
1、公司的组织结构
股东大会
监事会 董事会
总经理
财务总监 副总经理 技术总监 董事会秘书
助理总经理
总 人 投 财 品 技 开 工 成 客 董
经 力 资 务 牌 术 发 程 本 户 秘
理 资 管 管 管 研 管 管 控 服 办
办 源 理 理 理 发 理 理 制 务 公
公 中 中 中 中 中 中 中 中 中 室
室 心 心 心 心 心 心 心 心 心
2、职权与责任的分配
股东大会是公司的最高权力和决策机构，按照《公司章程》、《股东大会议事规则》等制度规定
履行职责。公司章程及股东大会议事规则对股东大会的职权、召开条件和方式、表决方式等方面作了
明确规定。
董事会对股东大会负责，其成员由股东大会选举产生，设董事长一名。董事会严格按照公司章程
及董事会议事规则履行相关职责。公司建立了独立董事制度，公司章程及独立董事工作制度对独立董
事的任职条件、选举、聘任、行使职权、发表独立意见等做了明确规定，以确保独立董事能够很好地
履行职责和发挥作用。
监事会由三名监事组成，设监事会主席一人。监事会严格按照公司章程规定召开，监事会操作流
程严格遵循公司监事会议事规则的相关规定。监事会对公司的规范运作发挥了应有的监督和制衡作用。
公司制定的《公司章程》、三会议事规则、《重大投资决策制度》、《资金管理及审批权限规定》
以及各项业务管理制度等明确规定了公司各机构、部门和人员的职责、权限和责任分配，为公司内部
行使权限、履行职责、建立沟通提供了应遵循的准则和规范性指南。
（四）治理层的参与
按《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》等有关法律法规的要求制定了公司章程，公
司成立了股东大会、董事会、监事会，并制定了健全了股东大会议事规则、董事会议事规则、总经理
工作细则、董事会秘书工作细则等，这些制度对完善公司治理结构，规范公司决策和运作发挥着重要
的作用。
公司董事会成立了战略委员会、提名委员会、审计委员会、薪酬与考核委员会等专业委员会。董
事会在审计委员会的支持下，监督公司的财务报告政策和程序以及内部、外部的审计工作和结果。公
司制定了《董事会审计委员会工作细则》、《审计委员会年度审计工作规程》等制度，从人员组成、
职责权限、工程程序、议事规则等方面对审计委员会履行职责作出明确的规定，以强化董事会决策功
能，确保董事会对管理层的有效监督。
（五）人力资源政策及员工的胜任能力
公司高度重视员工的胜任能力，通过《招聘制度》、《员工晋档晋级管理制度》、《培训制度》、
《效考核管理制度》等一系列人力资源管理制度明确了岗位的任职条件，人员的胜任能力及评价标准、
培训措施等，形成了有效的绩效考核与激励机制，为不断提高公司员工素质。公司目前已形成一个整
体素质较高的团队，确保内部控制的有效实施，为公司的长远发展打下了坚实的基础。
二、风险评估
公司基于稳健经营的原则，在制定内部控制制度时充分评估在经营活动中所面临的各种风险，并
考虑可以承受的风险水平，以合理设置内部控制程序。公司考虑的主要风险包括：
（一）监管和经营环境变化风险。
（二）宏观调控带来的风险。
（三）业务快速发展带来的管理风险。
（四）内部控制制度执行人员胜任能力和诚信风险。
（五）新业务、新技述的出现和发展带来的风险。
（六）新信息系统的启用和原信息系统升统带来的风险。
（七）会计准则、会计政策变化带来的风险。
（八）经营活动中所面临的其他风险。
公司目前已形成动态的内部控制风险评估机制，不仅在制定内部控制制度时对相关风险进行充分
的评估，同时在实施过程中定期由内部审计部门对内部控制完整性、合理性和有效性以及相关风险进
行评估，提出完善建议呈报公司及时作出相应的调整。
三、信息系统与沟通
（一）财务会计信息系统
良好、有效的会计系统能够确保资产的安全、完整，规范会计核算和财务管理行为，为此公司高
度重视在财务会计制度的建立、财务人员的配备和培训、各主要会计事项的处理程序和控制等方面的
建设。
1、财务会计制度建设
为了规范公司的财务管理和会计核算行为，控制财务风险，公司在严格执行国家财经法规和统一
会计制度的前提下，根据公司的具体情况和财务管理需要制定了《财务管理制度》、《资金管理及审
批权限规定》、《固定资产管理制度》、《费用管理规定》、《存货管理规定》、《应收账款管理办
法》、《担保管理规定》、《会计档案管理制度》、《会计工作交接管理规定》、《内部稽核制度》、
《子公司财务管理办法》等一套较为完善的财务管理和会计核算制度，从制度上保证会计核算和财务
管理工作的规范化。
2、机构设置和主要会计处理程序
公司设立财务管理中心，在公司总经理的总体领导，财务总监的分管领导下专职负责公司财务会
计信息系统的运作。公司编制了《财务管理权限职责说明书》和《财务部岗位工作流程》，对各岗位
的职责权限予以明确，规范财务业务流程。公司根据《内部会计控制规范—基本规范（试行）》等制
度的要求，结合本单位的具体情况，将各不相容职位相分离，形成相互制衡机制。公司已配备相应的
人员以保证相关控制的有效执行。
公司对主要的会计处理程序做了明确而具体的规定，从工程用款的审核、批准及支付，开发成本
的归集、分配及结转，房地产的销售与收款，各种费用的发生与归集，以及投资与收购、筹资与信贷
等各项业务都有相应的规定与制度。公司的会计系统能够确认并记录所有真实的交易；能够及时、充
分详细地描述交易，并且计量交易的价值；能够在适当的会计期间记录交易，并且在会计报表中恰当
地进行表达与披露。
（二）管理层的沟通
管理层的沟通包括与治理层的沟通、与员工的沟通和外部沟通。与治理层的沟通主要是通过董事
会审计委员会按照三会议事规则、总经理工作细则、《董事会审计委员会工作细则》、《审计委员会
年度审计工作规程》等的规定进行。
与员工的沟通主要是通过公开颁布相关制度、定期组织学习和检查，与相关员工就期职责和控制
责任进行沟通等途径进行。例如，公司在经营管理方面制订的《重大投资决策制度》、《关联交易决
策制度》、《担保管理规定》、《关于控股子公司经营目标考核的管理办法》，在具体业务管理方面，
制订的《住宅质量管理手册》、《工程管理细则》、《预决算管理规定》、《招投标管理规定》、《设
计管理规定》、《品牌管理手册》、《营销管理手册》，在信息披露方面制订的《信息披露管理制度》、
《重大信息内部报告制度》，以及在财务管理方面、人务资源方面等制订的一系列规范文件在保利地
产集团范围内统一下发执行执行，使每位员工都了解公司的相关制度并严格遵守。
外部沟通主要包括与监管者、客户、供应商等外部单位或人士之间的沟通，让外部单位或人士了
解公司的相关规定和行为守则，以及对其反馈的信息及时进行处理。
目前公司管理层的沟通是充分的，有效的。
（三）主要业务部门的运作
公司根据经营业务及管理的需要设置的部门有总经理办公室、人力资源中心、投资管理中心、财
务管理中心、品牌管理中心、技术研发中心、开发管理中心、工程管理中心、成本控制中心、客户服
务中心和董秘办公室。公司部门职责文件规定了各部门职责及工作程序。上述主要部门的职责、工作
程序及运行情况概述如下：
1、投资管理中心
负责组织公司经营管理和业务制度的建立、完善，总结、优化和推进公司开发业务流程，根据需
要对公司组织结构、部门职责、业务重组提出建议，改进企业管理方式；制定公司远景规划和年度投
资开发计划以及各项目开发计划，组织公司年中和年度工作总结；负责公司的投资管理工作，包括公
司房地产开发及其他投资的立项报批，组织对各子公司投资立项报告的初审；参与新项目的洽谈及组
织对项目进行可行性研究，提交项目可行性报告；负责各经济事项的审核。已制定的控制程序主要有：
1）房地产前期开发策划控制程序； 2）成本控制程序；3）不合格控制程序；4）合同管理程序；5）
内部审核控制程序；6）管理评审程序；7）数据分析管理程序；8）纠正和预防措施控制程序；9）付
款控制程序；10）合同审批工作流程；11）统计工作流程；12）月度办公会议工作流程；13）工程款
支付工作流程；14）年度计划工作流程；15）内审不合格整改工作流程；16）下属企业股权收购及转
让流程。
2、开发管理中心
收集土地信息，并进行项目前期合同的初步洽谈；负责申请规划红线，领取建设用地规划许可证，
申请设计要点；负责公司新地块的征用，商谈并拟定征地补偿合同；负责开发项目各阶段规划报建、
专业报建和小区管网报建；负责计算和交纳各项政府收费，领取报建审核书和建筑工程规划许可证；
负责申报项目的名称、地名及门牌号码；负责核定地价并签订《国有土地出让合同》，按测绘面积核
定退补地价；负责所有项目的建管、消防和除水、电、煤气、电梯以外的专业验收及小区综合验收。
已制定的控制程序主要有：1）房地产前期报建（后期验收）控制程序；2）商品房销售合同鉴证工作
流程；3）预售证申请工作流程。
保利房地产（集团）股份有限公司 2007年年度报告
3、技术研发中心
负责对项目开发设想的技术可行性进行论证；编制设计任务书，组织项目的各设计招投标工作，
组织洽谈并签定设计合同；组织地质勘探的招投标工作，并负责办理合同签定手续；负责项目图纸设
计中的相关技术问题，组织协调设计工作和对设计进行技术论证，负责设计图纸的审核、交接、交底，
办理图纸审查手续；负责项目设计和施工过程中的重大技术变更；配合工程管理中心做好现场技术处
理；参与工程验收，跟踪工程投入使用后的情况，并进行评估和提交使用后评估报告。已制定的控制
程序主要有：1）设计控制程序；2）设计变更工作流程。
4、工程管理中心
负责施工项目的开工前期准备工作；负责组织工程招投标工作，优选各个施工、监理、勘探单位，
并进行施工合同的起草和洽谈工作；负责办理各种施工手续，申领建设工程施工许可证；负责组织各
工程项目的施工图纸会审，对工程设计和施工方案进行审核；负责施工及现场的管理工作，协调施工、
监理、质检、检测等各方关系，对工程的进度、质量、造价、安全文明、档案资料进行全面监督和管
理；负责对所有基础工程和重要部位进行工程监督和验收；负责现场零星签证，填报施工图变更通知
单报技术总监审批；负责各项目的永久水电、通讯、有线电视、煤气、消防等各专业工程的设计施工
单位的招标确定，并现场组织实施和验收；负责单位工程、单项工程的验收工作配合办理综合验收，
办理工程竣工验收备案；向物业公司办理交楼手续；负责组织公司产品在保修期内的维修工作，及时
处理业主反映的各种工程遗留问题。已制定的控制程序主要有：1）施工过程控制程序；2）施工准备
工作流程；3）开工工作流程；4）事故处理工作流程；5）质量检查工作流程；6）物业移交工作流程；
7）竣工验收工作流程。
5、成本控制中心
负责各类各项工程的预算、决算和结算工作，严格控制工程成本；负责对项目的投资估算提供可
以参考的经济指标，根据有关标准测算有代表性的单位工程的建安成本和项目建安成本；负责对新合
同中有关工程造价及采购设备价格的审核工作；负责进行材料、物品询价、洽谈、采购，以及组织大
宗设备采购的招投标工作，参与工程施工招投标的开标、评标；收集整理各种材料物品的信息，建立
建材物品数据库并进行日常更新和维护。已制定的控制程序主要有：1）合格供方评价与选择控制程序；
2）材料设备采购控制程序；3）工程预（结）算控制程序4）工程结算编制工作流程。
6、品牌管理中心
负责公司产品销售策划方案的制定；负责售楼现场的管理和监控；负责售楼订单、合同签订等工
作，并协助财务管理中心催收房款；负责受理客户收楼前的变更申请，并提交相关部门；负责销售数
据的统计和分析工作；按时完成公司下达的月度及年度销售任务；负责按合同要求办理对售房合同的
鉴证等项工作；负责组织办理、发放《房地产权证》。已制定的控制程序主要有：1）房地产销售过程
控制程序；2）市场调研工作流程；3）项目客户调研工作流程；4）项目策划工作流程；5）广告费用
工作流程；6）商品房定价工作流程。
公司目前的部门设置符合公司的实际情况和管理需要，各部门职责分工明确，相互协调，互相制
约，各项相关内部控制得到有效执行。
四、控制活动
公司为了保证目标的实现而建立的政策和程序在经营管理中起到至关重要的作用。公司在交易授
权审批、职责分工、凭证与记录控制、资产接触与记录使用以及独立稽核方面做出了很大的努力。
（一）交易授权
公司在交易授权上区分交易的不同性质采用了不同的授权审批方式。
1、特别授权
对于重大的交易和事项，需按照公司章程以及相关制度确定的权限分别由股东大会、董事会审批。
例如，公司的章程和《财务管理制度》规定，批准公司的年度财务预算方案、决算方案, 批准公司的
利润分配方案和亏损弥补方案,公司增加或减少注册资本,发行公司债券,公司合并、分立、解散、清
算或者变更公司形式, 聘用或解聘会计师事务所, 超过公司最近经审计净资产30%的固定资产购建和
处置，达到规定条件的交联交易和担保行为、变更募集资金用途等重大财务事项需由股份公司股东大
会按规定程序审议；经营计划和投资方案，最近经审计总资产50%以内的房地产项目投资和最近经审
计净资产30%以内的股权投资以及不超过人民币5000万元的风险投资，500万元以上但未超过公司最
近经审计净资产30%的固定资产购建和处置等重大财务事项由董事会审批。董事会闭会期间，董事会
授权股份公司董事长在遇有土地招投标等紧急情况时根据年度经营计划和经营班子的提议，以单项标
的额不超过公司最近经审计总资产15%的投资事项进行决策，事后通报董事会并备案。
《资金管理及审批权限规定》等规定，董事会授权董事长在知会其他董事后，决定年度累计不超
过500万元的固定资产的购置和处置；对于股东大会、董事会审议通过的投资项目并已经签订合同的
对外付款，由总经理根据合同审批，对于超出项目预算和合同金额的对外付款，由总经理提请董事长
审批；对于股东大会、董事会审议通过的投资项目，单笔金额不超过1000万元（含本数）的保利地产
集团内部资金调动由总经理审批，超出1000万元的由总经理提请董事长审批；合同内资金支付，由总
经理授权分管领导和财务总监审批；等等。
2、一般授权
对于日常经营管理过程中涉及的非重大常规性交易和事项，如工程款支付、工程招投标、销售合
同签订、费用报销、等等，授权管理层审批。
（二）职责划分
在经营管理中，为防止错误或舞弊的发生，在房地产开发与付款、销售与收款、财务管理等环节
均进行了职责划分。对各个环节的不相容职务如授权批准、业务经办、会计记录、财产保管、稽核检
查等均由不同的人员担任。例如支付工程进度款环节，相关付款职责划分和程序如下：
1、付款申请
各经办部门根据合同实际执行情况填写《付款审批表》，工程进度款的支付应附有现场监理和工
程管理中心现场工程师签字认可的《工程进度表》；经办部门经理在《付款审批表》上签字确认，报
投资管理管理中心、财务管理中心审核，并按规定逐级报公司领导审批；《付款审批表》一式三份，
分别由投资管理管理中心、经办部门、财务管理中心留存。
申请结算款，由经办人填写《结算申请表》，并附上经总经理确认的《项目结算书》，经各相关
部门审核后，报财务管理中心支付款项。
2、审批
投资管理中心根据工程款审核表、按合同审核本次付款和已付工程款数额，在《付款审批表》上
签署审核意见；财务管理中心根据款项的实际支付情况和公司的资金状况等进行复核，在《付款审批
表》上签署意见；合同内的款项支付由公司分管领导、财务总监在《付款审批表》上签字审批；累计
支付款超过合同约定总额的须由总经理签字确认，必要时报董事长审批。
3、款项支付
领款单位在规定时间内凭税务发票和审批后的《付款审批表》到财务管理中心领款。
款项的支付由出纳负责。出纳在付款前对领款人提供资料的真实性、完整性、合规性，以及金额
的准确性进行审核。出纳根据审核无误的资料支付款项后，及时将有关单据、资料移交会计记账。
（三）凭证和记录控制
凭证是证明交易发生和交易的内容的证据，常见的凭证有发票、支票、合同和工时记录等。记录
包括售房统计表、员工薪酬记录、永续存货记录等。凭证和记录控制程序有助于真实、完整、正确处
理交易。公司按ISO9001:2000标准建立质量管理体系对经营管理过程中所形成的凭证和记录的收集或
编制、传递、保管、归档等均作了具体、规范的要求。如ISO9001:2000质量管理体系文件—质量记录
中对记录表格进行规范，在工作中所使用到的所有记录工作流程和工作结果的表格均有规范的要求。
（四）资产接触与记录使用
公司在资产安全和记录的使用采用了安全防护措施。对于资产的管理建立了完善的机制和方法，
如制定了《固定资产管理制度》对固定资产的管理、使用、记录等有严格的规定；对于重要的工程技
术资料，制定了《保利房地产股份有限公司保密工作管理规定》。对于其他重要的会计凭证、现金及
有价证券也有相关的措施保证其安全和完整。
五、对控制的监督
公司对控制的监督主要包括董事会、审计委员会及内部审计机构的监督。如前所述，董事会在审
计委员会的支持下，参与和监督公司的内部控制的建立和执行。公司制定了《内部审计制度》，在财
务管理中心下成立审计部，配备了三名专职内部审计人员，定期对内部控制制度的健全、有效性进行
检查、评估和提出修订完善意见。内部审计对公司内部控制制度的有效执行发挥着重要的作用。
第二部分 内部控制自我评估意见
公司董事会认为，公司现有的内部控制已覆盖了公司运营的各层面和各环节，形成了规范的管理
体系，能够预防和及时发现、纠正公司运营过程可能出现的重要错误和舞弊，保护公司资产的安全和
完整，保证会计记录和会计信息的真实性、准确性和及时性，在完整性、合理性及有效性方面不存在
重大缺陷。随着公司的业务职能的调整、外部环境的变化和管理要求的提高，内部控制还需不断修订
和进一步完善。
保利房地产（集团）股份有限公司
董事会
2008年2月1日
审计机构的核实评价意见
内部控制鉴证报告
大信京核字（2008）第0018号
保利房地产（集团）股份有限公司全体股东：
我们接受委托，对后附的保利房地产（集团）股份有限公司（以下简称“贵公司”）管理层根据
财政部颁布的《内部会计控制规范》的规定于2007年12月31日与会计报表相关的内部控制的有效性
认定进行评价。贵公司管理层的责任是建立健全内部控制制度，并保持其有效性。我们的责任是对贵
公司自我评价报告中所述与会计报表相关的内部控制的有效性发表意见。
我们按照《中国注册会计师其他鉴证业务准则第3101号—历史财务信息审计或审阅以外的鉴证业
务》的规定执行了鉴证业务。该准则要求我们计划和实施鉴证工作，以对贵公司对内部控制制度自我
评价报告是否不存在重大错报获取合理保证。在鉴证过程中，我们实施了包括了解、测试和评价内部
控制制度设计的完整性、合理性和执行的有效性，以及我们认为必要的其他程序。我们相信，我们的
鉴证工作为发表意见提供了合理的基础。
内部控制具有固有的限制，存在由于错误或舞弊导致错误发生且未被发现的可能性。此外，由于
情况的变化可能导致内部控制变得不恰当，或降低对控制政策、程序遵循的程度。根据内部控制评价
结果推测未来内部控制有效性具有一定的风险。
我们认为，贵公司根据财政部颁布的《内部会计控制规范》建立的与会计报表相关的内部控制制
度于2007年12月31日在所有重大方面是有效的。
附件：保利房地产（集团）股份有限公司关于内部控制制度完整性、合理性和有效性的自我评价
报告
大信会计师事务有限公司 中国注册会计师 陈星辉
中 国北 京 中国注册会计师 祁涛
2008年2月1日
七、股东大会情况简介
(一)年度股东大会情况
1、公司于2007年3月8日召开2006年度股东大会年度股东大会。决议公告刊登在2007年3月9日
的《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》。
(二)临时股东大会情况
1、第1次临时股东大会情况：
公司于2007年1月12日召开2007年第一次临时股东大会年第1次临时股东大会。决议公告刊登
在2007年1月13日的《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》。
2、第2次临时股东大会情况：
公司于2007年5月12日召开2007年第二次临时股东大会年第2次临时股东大会。决议公告刊登
在2007年5月15日的《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》。
3、第3次临时股东大会情况：
公司于2007年10月29日召开2007年第三次临时股东大会年第3次临时股东大会。决议公告刊
登在2007年10月30日的《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》。
八、董事会报告
（一）管理层讨论与分析
一、报告期经营情况回顾
报告期内，公司坚定不移地坚持以发展为主题，以经济效益为中心，秉承“务实、创新、规范、
卓越”的经营宗旨，以“管理”和“创新”为工作重点，积极推进了房地产业务的发展。
报告期内，公司在建拟建项目60个，占地总面积1129万平方米，规划总建筑面积2045万平方米。
其中房地产新开工面积410.7万平方米，竣工面积171万平方米，比去年同期分别增长72.87%和
87.02%。实现房地产销售面积199.6万平方米，销售金额170.4亿元，比去年同期分别增长62%和104%，
全面超额完成了公司年度经营任务。
报告期内公司结算面积110万平方米，结算房屋销售收入74.08亿元，已售未结转面积达132.95
万平方米，金额计116.34亿元。
报告期内，公司不断加大项目拓展力度，新拓展项目20个，扩征用地1块，占地面积368.2
万平方米，规划建筑面积754.5万平方米，其中公司权益面积639.6万平方米。这些项目绝大多数为
普通住宅项目，且范围遍及广州、北京、上海、杭州、武汉、重庆、沈阳、长春、包头等地。上述新
增项目增强了公司的持续发展能力，优化了公司的产品结构，为今后发展奠定了良好基础。
报告期内，公司有效落实品牌战略，加强品牌管理，公司品牌知名度和美誉度持续大幅提高。
2007年由清华大学房地产研究所、中国房地产指数研究院等机构组织的年度房地产企业品牌TOP10评
比中，蝉联国有房地产企业品牌价值榜首，品牌价值达到45.72亿元，比2006年增长133%；公司被
博鳌21世纪房地产论坛评为“2007年度最具投资价值地产上市公司”。
报告期内，公司按规定召开“三会”、完成定期报告披露，增加实时信息披露，通过各种渠道
加强与投资者的沟通。在2007年度中国证监会组织的“上市公司治理专项活动”中，被中国证监会广
东监管局评选为辖区四个先进典型之一。公司除入选“上证50”、“上证180”、“沪深300”和“中
证100”指数样本股外，还入选上证“综合治理指数股”。
报告期内，公司继续推进企业文化建设，弘扬了“奋发向上，团结协作，乐于奉献，规范诚信，
纪律严明”的企业文化理念，进一步提高了企业的凝聚力和员工的积极性。
二、市场环境分析
2007年国家持续加大了宏观调控力度，加强了各种调控措施的细化和落实。央行年内6次上调
贷款利息至年末的7.47％，四季度又紧急控制信贷发放规模，提高第二套房首付比例和贷款利息。2007
年12月中央经济工作会议提出了“稳健的财政政策与从紧的货币政策”。 同时，国家加大了保障性
住房的供应，部分城市还在年内增加了建设用地的供应量。“银根”的紧缩加大了开发企业获取资金
的难度；土地、住房政策的调整加剧了市场的竞争。
2007年全国房地产价格较上年比整体呈上涨趋势，但各地房地产市场在下半年开始出现了不同程
度的波动，主要表现为市场成交量萎缩，部分城市出现交易价格下降的现象。2007年11月，广州市
新建商品住宅交易登记均价为10433元/平方米，与上年11月同比增长57.3%，与同年10月环比下降
9.9%；2007年11月新建商品房交易登记面积70.22万平方米，与上年11月同比减少40.9％，与同年
10月环比减少25.6％。（数据来源：广州房管局）。
公司管理层认为房地产业中长期向好的趋势没有改变，但短期调整在所难免，市场的调整对不同
区域、不同企业、不同产品将产生不同影响，目前的市场波动将驱使交易价格回归理性，虽然带来一
定的短期影响，但更有利于行业长期健康、稳定地发展，对专业规范的品牌企业而言既是调整也是机
遇。
2008年公司将审时度势，以现金流为中心，在保证资金平衡的基础上保持适度规模发展，同时
公司将不断提高管理水平、提升开发效益，不断提高公司开发产品的性价比，变挑战为机遇。公司也
将继续积极关注由于宏观调控而带来的行业集中度提高的可能性，关注通过收购兼并或合作开发等方
式扩大公司经营规模的机会。
三、公司优劣势及风险分析
（一）公司的主要优势
1、卓越的战略能力。公司具备卓越的战略能力，制订于2002年的《十年发展规划纲要》准确地
预见了行业的良好发展前景，公司迅速启动全国化战略并初步完成了全国战略布局；公司目前已经形
成以广州、北京和上海为核心，其他经济中心城市为重点的区域战略；以中高端精品住宅为主、商业
地产为辅的产品战略。同时公司对于宏观调控政策具备前瞻性的把握能力，及时准确地分析把握政策，
有效降低各种不利因素的影响，并善于抓住宏观调控带来的发展机会。
2、准确的判断能力。公司始终密切关注宏观形势变化，努力把握经济发展脉搏，在市场竞争中掌
握先机，有预见性地开展工作。2007年公司预见到市场即将发生变化，在年初就要求各项目主动加大
了开工面积，加快了工作进度，提前了推货时间。从而抢在四季度市场变化前完成了经营任务，回收
了资金，规避了经营风险。又在四季度逢低吸纳项目，积蓄实力，在竞争中掌握先机。
3、专业的开发水平。15年的专业房地产开发经营，形成了公司超前的开发理念和高效的项目运
作能力，公司坚持"和谐生活、自然舒适"的开发设计理念，产品形成了较高的市场知名度和竞争力；
公司在全国各地的项目实现了快速开发和销售，存货周转率进一步下降。
4、丰富的可结算资源。截止2007年12月31日公司拥有可结算资源1579万平方米，其中已售未
结转面积133万平方米，已开工未售234万平方米，待开工面积1212万平方米（绝大多数为2007年
获取项目）。可结算资源中普通住宅占94%，中心城市储备量90%。这些项目具备一定的成本优势，
区域布局和产品结构合理，具备较高的经济价值，是公司未来几年快速发展的坚实保障。
5、优秀的管理团队和健全的法人治理。公司以独特的企业文化吸引了一大批优秀的房地产专业人
才和管理人才，企业具备高效的执行力和强大的凝聚力。科学健全的法人治理和内控制度以及管理层
持股保证了企业的持续健康快速发展。
（二）公司的主要劣势
房地产业必将随着市场的变化而不断面临洗牌和集中度的增加，公司将面对越来越激烈的竞争。
在竞争中，公司必须坚持以发展为主题，坚持适度规模，提高管理水平，提高产品质素，提高开发效
益，增强企业的竞争实力和抗风险能力。
（三）面临的主要风险
1、宏观调控的风险。如市场环境分析所述。
2、税收政策变动的风险。政府的税收政策，特别是土地增值税、企业所得税等对房地产行业有特
殊要求，其变动情况直接影响房地产开发企业的盈利和资金流情况。2006年1月，国家税务总局发布
了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，表明国家将进一步加大税收调节力
度。税收政策的变化，使税款资金提前支付，将加大项目开发成本。
3、业务拓展过程中的管理风险。2007年公司继续保持了较快的发展态势，07年本公司总资产、
净资产、销售收入和净利润分别比去年同期增长了148%、231%、84%和126%。尽管公司已形成了成
熟的经营模式和管理制度，培养了一批经验丰富、能征善战的业务骨干，但公司在快速发展过程中仍
会面临着人力资源不足和风险控制难度加大等困难。
四、财务状况分析
（一）主要财务状况、经营成果指标比较情况 单位：万元 币种:人民币
项目 期末数 期初数 增减额 增减幅度（%）
货币资金 462,599.25 92,046.99 370,552.26 402.57
预付账款 638,981.05 290,857.61 348,123.44 119.69
其他应收 134,483.74 93,935.08 40,548.66 43.17
款
存货 2,808,436.53 1,126,479.22 1,681,957.31 149.31
固定资产 14,118.14 4,151.10 9,967.04 240.11
递延所得 4,008.74 2,138.06 1,870.68 87.49
税资产
应付账款 111,313.20 21,789.77 89,523.43 410.85
预收款项 1,093,985.54 492,238.04 601,747.50 122.25
应交税费 -23,300.74 -3,689.96 -19,610.78 -531.46
其他应付 396,003.95 246,501.36 149,502.59 60.65
款
一年内到
期的非流
动负债 250,136.00 61,606.00 188,530.00 306.03
长期借款 903,815.00 362,190.00 541,625.00 149.54
递延所得 10,863.85 222.3 10,641.55 4,787.02
税负债
股本 122,617.16 55,000.00 67,617.16 122.94
资本公积 802,559.46 188,707.24 613,852.22 325.29
项目 主要原因
货币资金 公司规模扩大,本年销售楼盘回款增加所致
预付账款 加大项目拓展,主要是预付土地款增加
其他应收 对北京政泉的投资收益确认增加所致
款
存货 加大项目投入和项目拓展,经营规模扩大
固定资产 新增公司较多，合并范围变动所致
递延所得 内部未实现收益计提递延所得税资产所致
税资产
应付账款 开发楼盘增多,相应的应付工程款增加
预收款项 预售楼盘和销售回笼增加
应交税费 可售项目预收房款大幅增加,预缴税金增加
其他应付 股东对等投入、诚意金及往来款等的增加
款
一年内到
期的非流
动负债 一年内到期的长期借款增加
长期借款 新增贷款以长期借款为主
递延所得 收购的公司计税价值与公允价值之间的差异
税负债 计提递延所得税负债所致
股本 资本公积转增股本、增发新股
资本公积 资本公积转增股本、增发新股
单位：万元 币种:人民币
项目 本期数 上年同期数 增减额 增减幅度
%）
营业收入 811,523.49 403,121.22 408,402.27 101.31
营业成本 499,109.91 258,713.10 240,396.81 92.92
营业税金及 83,949.26 31,545.19 52,404.07 166.12
附加
销售费用 25,559.55 16,830.24 8,729.31 51.87
管理费用 20,820.61 10,439.42 10,381.19 99.44
营业外收入 35,575.20 143.97 35,431.23 24,610.15
所得税费用 77,482.00 31,651.88 45,830.12 144.79
净利润 148,908.80 67,145.57 81,763.23 121.77
项目 主要原因
营业收入 房产销售结转、其他收入均有较大增加
营业成本 因收入结转增加,相应成本增加
营业税金及 本年收入增加以及预提土地增值税所致
附加
销售费用 在售楼盘数量增加
管理费用 业务规模扩大以及本年新增项目公司所
致
营业外收入 非同一控制下企业合并的合并成本小于
合并时应享有被合并单位可辨认净资产
公允价值产生的营业外收入较大，另取
得了北京政泉项目对方单位补偿收入1
亿元。
所得税费用 利润总额增长
净利润 利润总额增长
（二）现金流量比较情况： 单位:万元 币种:人民币
项目 本期数 上年同期数 增减额 增减幅度
（％）
经营活动产生的现金流量净额 -937,580.20 -402,186.44 -535,393.76 -133.12
投资活动产生的现金流量净额 -11,727.23 -21,569.13 9,841.90 45.63
筹资活动产生的现金流量净额 1,319,859.69 444,367.35 875,492.34 197.02
项目 主要原因
经营活动产生的现金流量净额 项目建设和拓展项目
投资活动产生的现金流量净额 合作项目投资增加
筹资活动产生的现金流量净额 再融资公开增发，银行
借款增加
（三）主要供应商、客户情况
前五名供应商金额合计 133,479,179.60 占采购总额比重 6.28%
前五名销售客户销售金额合计 251,069,760.00 占销售总额比重 3.09%
（四）主要控股公司的经营情况及业绩 单位:万元 币种:人民币
公司名称（均包含下 主要产品或服 业务 注册资本 总资产
属项目公司） 务 性质
保利（北京）房地产 北京蔷薇苑、
开发有限公司 西局项目一级 300,000,000.00 8,884,757,833.61
开发 房地
保利(重庆)投资实 保利花园、香 产开
业有限公司 槟花园 发销 100,000,000.00 2,277,990,891.71
售
北京金成华房地产 垄上别墅 30,000,000.00 944,569,872.61
开发有限公司
公司名称（均包含下 净资产 净利润
属项目公司）
保利（北京）房地产
开发有限公司 772,948,704.06 335,723,968.59
保利(重庆)投资实
业有限公司 379,040,700.94 207,464,089.70
北京金成华房地产 323,782,948.75 226,631,837.58
开发有限公司
（五）总体财务状况分析
报告期内，公司继续加大在建项目的开发建设和土地储备投资，资产规模迅速扩大，截至2007
年底，总资产达409亿元，比上年末增长148%。公司资产质量优良，存货及预付账款等具备较强升
值能力的经营性资产已占总资产的84%，其他资产除货币资金外，大部分为流动性强的应收款项。报
告期内，公司成功实现增发再融资获得募集资金68.15亿元，同时公司实现较好的盈利，公司所有者
权益达到128.34亿元，比上年末增长219.39%，使得公司财务结构得到较大改善，年末资产负债率为
68.62%，呈不断下降趋势。截至2007年底，公司负债总额为280.60亿元，其中不需要对外实际现金
支付的预收账款为109.4亿元，占负债总额38.99%；银行、信托等金融机构借款合计121.58亿元，占
负债总额的43.33%，其中短期借款和一年内到期的长期借款为31.19亿元，占金融机构借款的25.6%，
长期借款90.39亿元，占金融机构借款的74.4%，公司的负债水平和结构比较合理。
报告期内，公司营业收入和净利润大幅增加，盈利能力得到进一步增强。截至2007年底，营业收
入达81.15亿元，同比增幅101%；归属于母公司的净利润为14.89亿元，同比增幅122%，净利润的
增长速度快于营业收入的增长速度，反映了公司在规模上实现跨越式增长的同时，盈利能力不断增强。
报告期内，公司经营活动现金流为-93.8亿元，主要是公司加大了在建项目的开发建设和土地资产投资。
报告期内公司销售商品、提供劳务收到的现金约140亿元，资本市场直接融资68.15亿元，净增银行
贷款等间接融资资金73亿元，满足了公司业务发展所需资金，同时保持了公司顺畅的资金运作和较强
的偿债能力。
六、2008年经营计划
2008公司将继续坚持以发展为主题，以经济效益为中心，继续坚持资产经营与资本经营相结合，
适度规模经营，规范企业管理，提高产品质素，提高开发效益，实现企业稳定发展。
2008年股份公司的总体经营目标是：房地产直接投资300-350亿元，新开工面积630万平方米，竣
工面积350万平方米。全年实现销售认购240亿元。在资金基本保障的前提下实现等量拓展，品牌资
产突破60亿元。2008年公司将工作重点做好以下工作：
1、密切关注宏观形势，做好政策与市场研究；
2、立足现有项目运作，保持适度规模；
3、加强开发全过程管理，全面提升开发效益；
4、规范企业管理，促进企业健康发展；
5、加强资本运作，保障公司快速发展；
6、进一步丰富品牌内涵，提升品牌价值。
2008年是充满困难与挑战的一年，也是伴随着发展与机遇的一年。任务虽然艰巨，但我们有信心
迎战风雨、克服困难，再次实现公司的较快发展。
（二）公司主营业务及其经营状况
1、主营业务分行业、产品情况表
单位:元 币种:人民币
分行业 营业 营业收入比 营业成本 营业利润率比上年
或分产 营业收入 营业成本 利润 上年增减 比上年增 增减(%)
品 率（%） (%) 减(%)
行业
房地产 7,408,336,677.13 4,641,299,068.56 27.38 101.18 95.90
其他 704,909,729.48 349,776,667.54 36.32 104.45 60.97
合计 8,113,246,406.61 4,991,075,736.10 28.14 101.46 92.96
房地产 减少0.11个百分点
其他 增加3.33个百分点
合计 增加0.20个百分点
2、主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％） 上年营业收入
中国广州 2,626,096,808.48 54.37 1,701,136,344.38
中国长沙 200,341,676.34 155.41 78,438,747.04
中国武汉 724,739,874.22 47.05 492,856,741.53
中国沈阳 891,703,105.78 232.36 268,291,382.05
中国北京 2,086,265,527.21 263.61 573,769,592.84
中国重庆 939,468,880.46 45.15 647,257,750.22
中国上海 201,849,271.93 -23.97 265,472,473.45
中国包头 351,013,093.80
中国南昌 91,768,168.39
合计 8,113,246,406.61 101.46 4,027,223,031.51
3、 房地产业务分地区情况表
地区 结算收入 比例(%) 结算面积(平方米) 比例(%)
中国广州 2,342,154,391.54 31.62 226,126.46 20.49
中国长沙 192,572,370.00 2.60 26,554.51 2.41
中国武汉 720,815,129.35 9.73 138,767.72 12.58
中国沈阳 889,367,608.44 12.00 252,925.99 22.92
30
保利房地产（集团）股份有限公司 2007年年度报告
中国北京 1,698,869,303.76 22.93 174,315.47 15.8
中国重庆 921,468,081.66 12.44 129,637.45 11.75
中国上海 201,849,271.58 2.72 18,178.98 1.65
中国包头 351,013,093.80 4.74 114,611.10 10.39
中国南昌 90,227,427.00 1.22 22,269.91 2.01
合计 7,408,336,677.13 100.00 1,103,387.59 100.00
（三）公司投资情况
报告期内，公司完成房地产直接投资229亿元，比上年增加122％。
1、 募集资金使用情况
（1）公司于2007年通过增发募集资金681,469.38万元，已累计使用650,890.36万元，其中本年度
已使用650,890.36万元，尚未使用30,579.02万元。尚未使用募集资金将用于募投项目后续投入。
公司经中国证券监督管理委员会证监发行字［2007］202号文批准，于2007年8月1日向社会公
开发行人民币普通股126,171,593股，每股面值1元，每股发行价格人民币55.48元，共计募集资金
人民币6,999,999,979.64元，扣除发行费用人民币185,306,171.09元，实际募集资金人民币
6,814,693,808.55元。该募集资金已于2007年8月7日全部到位,并由深圳大华天诚会计师事务所有
限公司出具深华(2007)验字904号验资报告。
承诺项目使用情况
单位: 万元 币种:人民币
是否 是否符
产生收
承诺项目名称 拟投入金额 变更 实际投入金额 预计收益 合计划
益情况
项目 进度
广州金沙州住宅项目 45,000.00 否 45,000.00 12,987 0 是
广州科学城P2P3项目 90,000.00 否 80,425.83 22,722 0 是
广州琶州PZB1501项目 60,000.00 否 47,395.15 0 是
佛山南海87/90项目 60,000.00 否 60,000.00 23,776 0 是
北京小营居住项目 25,000.00 否 25,000.00 5,593 0 是
上海嘉定菊园项目 80,000.00 否 71,600.00 25,421 0 是
武汉保利野芷湖项目 80,000.00 否 80,000.00 29,888 0 是
沈阳丁香湖项目 30,000.00 否 30,000.00 18,205 0 是
重庆香槟花园二期 30,000.00 否 30,000.00 9,914 0 是
补充流动资金 181,469.38 否 181,469.38
合计 / /
是否符
承诺项目名称 合预计
收益
广州金沙州住宅项目
广州科学城P2P3项目
广州琶州PZB1501项目
佛山南海87/90项目
北京小营居住项目
上海嘉定菊园项目
武汉保利野芷湖项目
沈阳丁香湖项目
重庆香槟花园二期
补充流动资金
合计 /
由于房地产项目开发周期较长，各募投项目尚未进入交楼阶段，因此截至报告期，公司会计报表
中未能反映募投项目对应的收入和利润。但各募投项目均按照预定计划逐步实施开发建设，目前大部
分项目已取得了良好的销售业绩。截至报告期，销售情况如下：南海保利花园项目实现认购50,477
万元，已签约40,841万元，实际收到售房款17,870万元；北京保利香摈花园项目实现认购55,615
万元，已签约40,276万元，实际收到售房款17,944万元；上海海上五月花项目实现认购40,608万元，
已签约39,674万元，实际收到售房款28,311万元；武汉保利心语花园项目实现认购38,193万元，已
签约38,193万元，实际收到售房款16,981万元；沈阳上林湾项目实现认购17,627万元，已签约16,144
万元，实际收到售房款10,407万元；重庆保利香槟花园二期实现认购56,092万元，已签约56,092
万元，实际收到售房款53,433万元。
（2）首次公开发行股票募集资金使用情况
公司于2006年7月通过首次公开发行股票15,000万股，每股发行价格为13.95元，募集资金总
额为209,250万元，扣除发行费用7,394万元，实际募集资金201,856万元，已于2006年7月25日
到位。首次公开发行股票募集资金延续到本报告期内使用55,976.20万元。截止本报告期末，首次公
开发行股票募集资金已全部按承诺使用计划使用完毕，募集资金投资项目广州保利花园二期、广州保
利香槟花园项目已完成投资，并开发完毕，取得高于募集说明书承诺水平收益；重庆保利花园一期项
目已全面开工，已完成承诺的募集资金投入，并已部分实现收益,截止2007年12月31日,实现净利润
3825万元。
2、非募集资金项目情况
（1）权益投资
注册资本 直接持 间接持 取得
公司全称 （万元） 股比例 股比例 方式
(%) (%)
佛山市顺德区保利房地产有限公司 2,000 100 新设立
公司全称 运作项目
佛山市顺德区保利房地产有限公司 佛山容桂项目
广州天利房地产开发有限公司 5,492.16 51 收购 广州天利广场项目
长沙金利和泰房地产开发有限公司 1,000 70 新设立 长沙天心区541厂项目
武汉庙山腾飞物业发展有限公司 3,000 100 收购
保利博高华(武汉)房地产股份有限公司 15,000 70 新设立 武汉阳逻项目
北京源鑫房地产开发有限公司 2,000 100 收购 北京密云项目
上海建锦房地产有限公司 5,000 100 新设立 上海海上五月花项目
上海城乾房地产开发有限公司 22,500 85 收购 上海保利西子湾项目
上海保利建霖房地产有限公司 10,000 100 新设立 上海宝山区顾村项目
辽宁保利房地产开发有限公司 10,000 80 20 新设立 沈阳上林湾项目
沈阳广田房地产开发有限公司 1,000 100 收购 沈阳保利十二橡树庄园
重庆盛创鑫浩房地产开发有限责任公司 2,000 99 收购 重庆国宾上院项目
沈阳恒富房地产开发有限公司 USD4000 100 新设立 沈阳水泵厂项目
江西金通泰置业有限公司 3,000 75 收购
南昌铭雅欧洲城实业有限公司 USD2500 60 收购
保利安信(青岛)房地产开发有限公司 10,000 51 13 新设立
保利(西安)房地产开发有限公司 100 70 收购
保利(长春)地产投资有限公司 10,000 60 收购 长春高新区项目
保利(成都)实业有限公司 20,000 85 新设立 成都新都项目
保利(成都)石象湖旅游发展有限公司 10,000 100 收购
保利(杭州)房地产开发有限公司 10,000 100 新设立 杭州下沙项目
（2）其他重大项目投资情况（单位：万元）
项目名称 项目进度 开发主体
杭州下沙项目 前期规划和报建工作 保利（杭州）房地产开发有限公司
广州金沙洲3701项目 前期规划和报建工作 保利房地产（集团）股份有限公司
北京保利西山林语 主体施工 保利（北京）房地产开发有限公司
北京常营项目 前期规划和报建工作 保利（北京）房地产开发有限公司
上海保利西子湾 主体施工 上海城乾房地产开发有限公司
南海保利花园 主体施工 保利华南实业有限公司
武汉保利心语花园 主体施工 保利（武汉）房地产开发有限公司
上海海上五月花 主体施工 上海保利建锦房地产有限公司
上海宝山顾村项目 前期规划和报建工作 上海保利建霖房地产有限公司
广州保利世贸中心 基础施工 广州市保利国贸投资有限公司
项目名称 项目本年投入 项目累计投入
杭州下沙项目 159,836 159,836
广州金沙洲3701项目 128,865 128,865
北京保利西山林语 95,926 202,818
北京常营项目 94,125 94,125
上海保利西子湾 65,505 65,505
南海保利花园 73,793 104,918
武汉保利心语花园 73,175 114,178
上海海上五月花 71,554 71,554
上海宝山顾村项目 64,847 64,847
广州保利世贸中心 64,525 110,490
(三)公司会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的原因及影响
2008年2月1日，经公司第二届董事会第十一次会议审议通过了《关于对前期已披露的2007年
期初资产负债表相关项目及其金额做出调整的议案》，对前期资产负债表期初数进行如下调整：
（1）会计政策变更
公司于2007年1月1日起执行新《企业会计准则》（以下简称“新会计准则”），由此引起的会
计政策变更，按规定分别作以下处理：
A．采用追溯调整法的交易和事项
按照《企业会计准则第38 号—首次执行企业会计准则》、《公开发行证券的公司信息披露规范
问答第7号—新旧会计准则过渡期间比较财务会计信息的编制和披露》等相关规定，公司前期已披露
的股东权益差异调节表及2007年季报、半年报披露的资产负债表对2007年年初数的调整如下：
a)公司2007年1月1日起以公允价值计量交易性金融资产，公允价值与账面价值的差额
315,092.90元调增年初未分配利润。
b)公司2007年1月1日将尚未摊销完毕的同一控制下企业合并形成的长期股权投资差额
10,633,190.60元全部冲销，并调减年初未分配利润。
c)公司2007年1月1日起对所得税的核算不再采用应付税款法，改为采用资产负债表债务法，确
认年初递延所得税资产14,928,604.17元，递延所得税负债103,980.66元，相应增加年初未分配利润
14,262,266.03元，少数股东权益562,357.48元。
上述已披露的调整共调增年初未分配利润3,944,168.33元，调增年初少数股东权益562,357.48
元。
财政部于2007年11月16日颁发的《企业企业会计准则解释第1号》规定：企业在首次执行日以
前已经持有的对子公司长期股权投资，应在首次执行日进行追溯调整，视同该子公司自最初即采用成
本法核算；因抵销未实现内部销售损益导致合并资产负债表中资产、负债的账面价值与其在所属纳税
主体的计税基础之间产生暂时性差异的，在合并资产负债表中应当确认递延所得税资产或递延所得税
负债，同时调整合并利润表中的所得税费用。按此规定，在上述已调整事项的基础上，公司拟对前期
已披露的2007年期初资产负债表相关项目作追加调整如下：
a)追加调整非同一控制下企业合并形成的长期股权投资差额。
非同一控制下企业合并形成的长期股权投资借方差额原累计摊销的 772,556.19元，全部转回，
年初合并资产负债表商誉项目相应增加772,556.19元，未分配利润项目相应增加772,556.19元。
原作资本公积核算的非同一控制下企业合并形成的长期股权投资贷方差额133,229.21元，全部调
整到年初未分配利润中，年初合并资产负债表中资本公积项目相应减少133,229.21元，未分配利润项
目增加133,229.21元。
b)追加调整权益法核算的子公司长期股权投资历年损益调整。
执行新会计准则前公司对子公司的长期股权投资采用权益法核算，历年累计产生损益调整
454,654,706.05元，全部调整至母公司未分配利润中，年初母公司资产负债表中的长期股权投资和未
分配利润项目相应调减454,654,706.05元。该调整不影响合并资产负债表中的项目。
c)追加调整期初未实现内部销售产生的递延所得税资产。
调整确认年初未实现内部销售产生的递延所得税资产6,451,974.35元，年初合并资产负债表中递
延所得税资产项目相应增加6,451,974.35元，未分配利润增加6,451,974.35元。
与前期已披露的2007年期初合并资产负债表相比较，上述各项追加调整共造成期初商誉项目增加
772,556.19元，递延所得税资产项目增加6,451,974.35元，资本公积项目减少133,229.21元，未分
配利润增加7,357,759.75元。
B.采用未来适用法的交易和事项
2007年1月1日前公司对能够实施控制的子公司采用权益法核算，2007年1月1日起按照新会计
准则的规定，公司对能够实施控制的子公司采用成本法核算并在母公司报表中按成本法列示，在编制
合并财务报表时再按权益法进行调整。该变更对合并财务报表无影响。
（2）会计估计变更
2007年1月1日前公司对一般的应收款项按账龄一年以内5%，一年以上二年以内20%，二年以上
三年以内30%，三年以上50%的比例计提坏账准备，有特殊情况的应收款项计提特别坏账准备。2007
年1月1日起公司对一般的应收款项统一按5%的比例计提坏账准备，有特殊情况的应收款项计提特别
坏账准备。该变更使公司2007年度净利润增加2706.43万元，对未来期间的影响金额视届时应收款项
的余额和具体情况而定，暂时难以预计。
(四)主要会计政策选择的说明及重要会计估计的解释
公司于2007年2月9日召开的第二届董事会第五次会议审议通过了《关于执行新会计准则的议
案》，决定从2007年1月1日起执行《企业会计则准》（以下简称“新会计准则”），并按照新会计
准则的规定重新修订公司的会计政策。新会计准则规定投资性房地产计量模式和坏账准备计提方法可
由企业根据自身实际情况决定。为此，公司在修订会计政策时对于投资性房地产计量模式和坏账准备
计提方法的确定及相关理由下：
（一）关于投资性房地产的计量模式
新会计准则规定，对于投资性房地产的后续计量有两种选择：（1）采用成本模式；（2）采用公
允价值计量。董事会认为采用成本模式较为合适，主要理由是：
1、新会计准则规定，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量。公司现有和
在建拟建的投资性房地产分布地域较广，各自的具体情况有很大的差异，对所有投资性房地产持续、
可靠取得其公允价值的难度较大。
2、目前公司账面投资性房地产暂时不多，金额不大，采用公允价值与否对公司的损益和净资产暂
时影响不大，考虑当前房地产市场价格波动较大的因素，为了保持会计核算方法的一贯性和会计信息
的可比性，采用成本模式较为合适。
（二）关于坏账准备计提比例
目前公司按照应收款项账龄的不同分别计提5％-50％的坏账准备，对于有特殊情况的应收款项单独确
认计提特别坏账准备。就目前公司实际发生坏帐比例来看，该计提比例相对偏高。新会计准则规定，
应收款项的减值应按预计未来现金流量折算后的现值确定。根据公司的实际情况，董事会将坏账准备
会计政策调整为对于一般的应收款项统一按5%的比例计提坏账准备，对于有特殊情况的应收款项单独
计提坏账。调整的主要理由为：
1、公司的应收款项主要包括应收售房款、合作单位往来款、企业收购过程中产生的应收款、业务
借支等，这些款项的回收风险较小，按5%计提坏账准备可以作为应收款项预计未来现金流量现值与终
值的差额。
2、公司应收款项笔数非常多，但同一类别内应收款项的性质相近，因此可进行简化处理，对于一
般的应收款项统一按5％的比例计提坏帐准备。
3、考虑到部分应收款项的情况比较特殊，如收购过程中产生的应收款项等，为了保证应收账款坏
账准备计提金额的客观准确性，公司保留特别坏账准备会计政策，对于有特殊情况的应收款项单独计
提坏账。
(五)董事会日常工作情况
1、董事会会议情况及决议内容
（1）公司于2007年2月9日召开第二届董事会第五次会议董事会会议，决议公告刊登在2007年2
月13日的《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》。
（2）公司于2007年3月28日召开2007年第1次临时董事会董事会会议，决议公告刊登在2007年3
月31日的《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》。
（3）公司于2007年4月19日召开2007年第2次临时董事会董事会会议，审议通过了《关于重庆市、
北京市等八个项目正式立项的议案》、《关于广州市、长沙市等七个项目跟踪立项的议案》、《关于
广州市海珠区琶洲1401立项的议案》、《关于授权公司跟踪城中村改造的议案》、《关于授权公司经
营层积极进行项目拓展的议案》。
（4）公司于2007年4月20日召开第二届董事会第六次会议董事会会议，决议公告刊登在2007年4
月24日的《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》。
（5）公�