保利地产：2007年度报告摘要
证券代码：600048 证券简称：保利地产
保利房地产（集团）股份有限公司2007年度报告摘要
1重要提示1.1本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于www.sse.com.cn。投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。1.2公司全体董事出席董事会会议。1.3大信会计师事务所为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。1.4公司负责人李彬海，主管会计工作负责人宋广菊及会计机构负责人谭艳声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。
2公司基本情况简介2.1基本情况简介
股票简称 保利地产
股票代码 600048
上市交易所 上海证券交易所
广州市海珠区阅江中路688号保利国际广场29-33层;
注册地址和办公地址
广州市海珠区阅江中路688号保利国际广场北塔29-33层
邮政编码 510308
公司国际互联网网址 www.polycn.com;www.gzpoly.com
电子信箱 stock@polycn.com2.2联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 岳勇坚 黄海
广州市海珠区阅江中路688号保利国际 广州市海珠区阅江中路688号保利国际
联系地址
广场北塔32层董秘办公室 广场北塔32层董秘办公室
电话 020-89898833 020-89898833
传真 020-89898666 020-89898666
电子信箱 stock@polycn.com stock@polycn.com
3会计数据和业务数据摘要：3.1主要会计数据
单位:元币种:人民币
本年比上年增减
主要会计数据 2007年 2006年 2005年
(%)
营业收入 8,115,234,888.95 4,031,212,238.72 101.31 2,364,537,436.35
利润总额 2,403,090,085.71 1,050,464,670.26 128.76 642,539,234.08
归属于上市公司股东的净利润 1,489,088,024.65 671,455,691.34 121.77 400,327,311.99
归属于上市公司股东的扣除非
1,235,203,921.01 674,673,259.77 83.08 401,123,306.73
经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -9,375,802,034.91 -4,021,864,411.26 -133.12 -836,851,826.86第1页共33页保利房地产（集团）股份有限公司2007年度报告摘要
本年末比上年末
2007年末 2006年末 2005年末
增减(%)
总资产 40,894,664,218.50 16,507,888,340.95 147.73 8,014,467,488.95
所有者权益（或股东权益） 11,925,244,150.07 3,637,962,316.87 227.80 948,785,790.963.2主要财务指标
单位:元
主要财务指标 2007年 2006年 本年比上年增减(%) 2005年
基本每股收益 1.30 0.66 96.97 1.00
稀释每股收益 1.30 0.66 96.97 1.00
扣除非经常性损益后的基本每股收益 1.08 0.67 61.19 1.00
全面摊薄净资产收益率 12.49 18.46 减少5.97个百分点 42.19
加权平均净资产收益率 22.42 31.59 减少9.17个百分点 51.46
扣除非经常性损益后全面摊薄净资产收益率 10.36 18.55 减少8.19个百分点 42.28
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率 18.59 31.74 减少13.15个百分点 51.56
每股经营活动产生的现金流量净额 -7.65 -7.31 -4.65 -2.09
2007年末 2006年末 本年末比上年末增减(%) 2005年末
归属于上市公司股东的每股净资产 9.73 6.61 47.20 2.37非经常性损益项目√适用□不适用
单位:元币种:人民币
非经常性损益项目 金额
非流动资产处置损益 712,803.53
企业合并的合并成本小于合并时应享有被合并单位可辨认净资产公
188,461,039.52
允价值产生的损益
除上述各项之外的其他营业外收支净额 64,921,763.84
其他非经常性损益项目 1,093,832.45
前述非经常性损益应扣除的少数股东损益 -1,305,335.70
合计 253,884,103.64采用公允价值计量的项目√适用□不适用
单位:元币种:人民币
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额
交易性金融资产 843,480.00 1,873,951.20 1,030,471.20 798,060.84
合计 843,480.00 1,873,951.20 1,030,471.20 798,060.843.3境内外会计准则差异□适用√不适用
4股本变动及股东情况4.1股份变动情况表√适用□不适用
单位:股第2页共33页
保利房地产（集团）股份有限公司2007年度报告摘要
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
比例 送 比例
数量 发行新股 公积金转股 其他 小计 数量
(%) 股 (%)一、有限售条件股份1、国家持股2、国有法人持股 300,229,522 54.59 0 300,229,522 0 300,229,522 600,459,044 48.973、其他内资持股 99,770,478 18.14 0 99,770,478 -99,770,478 0 99,770,478 8.14其中：境内法人持股 60,770,478 11.05 0 60,770,478 -60,770,478 0 60,770,478 4.96境内自然人持股 39,000,000 7.09 0 39,000,000 -39,000,000 0 39,000,000 3.184、外资持股其中：境外法人持股境外自然人持股有限售条件股份
400,000,000 72.73 0 400,000,000 -99,770,478 300,229,522 700,229,522 57.11合计二、无限售条件流通股份1、人民币普通股 150,000,000 27.27 126,171,593 150,000,000 99,770,478 375,942,071 525,942,071 42.892、境内上市的外资股3、境外上市的外资股4、其他无限售条件流通
150,000,000 27.27 126,171,593 150,000,000 99,770,478 375,942,071 525,942,071 42.89股份合计三、股份总数 550,000,000 100.00 126,171,593 550,000,000 0 676,171,593 1,226,171,593 100.00
限售股份变动情况表
√适用□不适用
单位:股
年初限售股 本年解除限售 本年增加限售 年末限售股 限售
股东名称 解除限售日期
数 股数 股数 数 原因
保利南方集团有
300,229,522 0 300,229,522 600,459,044 注1
限公司
广东华美国际投
60,770,478 60,770,478 60,770,478 60,770,478 注2 2007年7月31日
资集团有限公司
张克强 18,000,000 18,000,000 18,000,000 18,000,000 注2 2007年7月31日
李彬海 2,360,000 2,360,000 2,360,000 2,360,000 注2 2007年7月31日
宋广菊 1,720,000 1,720,000 1,720,000 1,720,000 注2 2007年7月31日
单亦和 1,560,000 1,560,000 1,560,000 1,560,000 注2 2007年7月31日
贺平 1,560,000 1,560,000 1,560,000 1,560,000 注2 2007年7月31日
王小朝 1,560,000 1,560,000 1,560,000 1,560,000 注2 2007年7月31日
王旭 1,560,000 1,560,000 1,560,000 1,560,000 注2 2007年7月31日
韩清涛 1,560,000 1,560,000 1,560,000 1,560,000 注2 2007年7月31日
张玲 1,160,000 1,160,000 1,160,000 1,160,000 注2 2007年7月31日
罗卫民 1,160,000 1,160,000 1,160,000 1,160,000 注2 2007年7月31日
陈凯 1,160,000 1,160,000 1,160,000 1,160,000 注2 2007年7月31日
第3页共33页
保利房地产（集团）股份有限公司2007年度报告摘要
杨小虎 1,160,000 1,160,000 1,160,000 1,160,000 注2 2007年7月31日
官集保 1,120,000 1,120,000 1,120,000 1,120,000 注2 2007年7月31日
刘平 1,120,000 1,120,000 1,120,000 1,120,000 注2 2007年7月31日
张万顺 1,120,000 1,120,000 1,120,000 1,120,000 注2 2007年7月31日
谭艳 1,120,000 1,120,000 1,120,000 1,120,000 注2 2007年7月31日
合计 400,000,000 99,770,478 400,000,000 700,229,522 — —
限售原因说明
注1：控股股东首发承诺限售36个月及报告期内公司实施资本公积金转增股本。
注2：首发承诺：50％持股限售12个月；50％持股限售至2009年1月27日，报告期内公司实施资本
公积金转增股本。
4.2股东数量和持股情况
单位:股报告期末股东总数 33,686前十名股东持股情况
质押或冻
比例 持有有限售条股东名称(全称) 股东性质 年末持股总数 结的股份
(%) 件股份数量
数量保利南方集团有限公司 国有法人 48.97 600,459,044 600,459,044 0
境内非国 质押广东华美国际投资集团有限公司 8.86 108,685,817 60,770,478
有法人 800,000
境内自然 质押张克强 2.5 30,616,251 18,000,000
人 5,000,000中国工商银行－南方绩优成长股票型证券投资基金 其他 1.79 21,987,652 0 0中国工商银行－广发策略优选混合型证券投资基金 其他 1.55 19,066,943 0 0中国工商银行－广发聚丰股票型证券投资基金 其他 1.45 17,752,729 0 0中国工商银行－广发稳健增长证券投资基金 其他 1.31 16,039,343 0 0中国工商银行－汇添富成长焦点股票型证券投资基金 其他 1.05 12,843,751 0 0中国工商银行－汇添富均衡增长股票型证券投资基金 其他 0.88 10,779,998 0 0交通银行－易方达50指数证券投资基金 其他 0.76 9,309,888 0 0前十名无限售条件股东持股情况股东名称 期末持有无限售条件股份的数量 股份种类广东华美国际投资集团有限公司 47,915,339 人民币普通股中国工商银行－南方绩优成长股票型证券投资基金 21,987,652 人民币普通股中国工商银行－广发策略优选混合型证券投资基金 19,066,943 人民币普通股中国工商银行－广发聚丰股票型证券投资基金 17,752,729 人民币普通股中国工商银行－广发稳健增长证券投资基金 16,039,343 人民币普通股中国工商银行－汇添富成长焦点股票型证券投资基金 12,843,751 人民币普通股张克强 12,616,251 人民币普通股中国工商银行－汇添富均衡增长股票型证券投资基金 10,779,998 人民币普通股交通银行－易方达50指数证券投资基金 9,309,888 人民币普通股中国建设银行－银华核心价值优选股票型证券投资基金 9,190,724 人民币普通股上述股东 本公司第三大股东张克强持有本公司第二大股东广东华美90%的股权；中国工商银行－广发策略优选混合型关联关系 证券投资基金、中国工商银行－广发聚丰股票型证券投资基金、中国工商银行－广发稳健增长证券投资基金或一致行 同为广发基金管理有限公司管理的基金；中国工商银行－汇添富成长焦点股票型证券投资基金和中国工商银动关系的 行－汇添富均衡增长股票型证券投资基金同为汇添富基金管理有限公司管理的基金；未知其它股东之间是否说明 存在关联关系，也未知其它股东是否属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。
第4页共33页保利房地产（集团）股份有限公司2007年度报告摘要4.3控股股东及实际控制人情况介绍4.3.1控股股东及实际控制人变更情况□适用√不适用4.3.2控股股东及实际控制人具体情况介绍
(1)法人控股股东情况控股股东名称：保利南方集团有限公司法人代表：张振高注册资本：1.005亿元成立日期：1992年7月9日主要经营业务或管理活动：房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、自有资金投资与管理、企业管理服务、批发和零售贸易（国家专营专控商品除外）。
(2)法人实际控制人情况实际控制人名称：中国保利集团公司法人代表：陈洪生注册资本：15亿元成立日期：1993年2月9日主要经营业务或管理活动：贸易、地产、文化艺术、酒店管理等业务4.3.3公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
产（集团）
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份有限公司2007年度报告摘 GES|3333页
07年度报告摘
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5董事、监事和高级管理人员5.1董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况第5页共33页保利房地产（集团）股份有限公司2007年度报告摘要
是否在股东单位
性 年
姓名 职务 任期起始日期 任期终止日期 年初持股数 年末持股数 股份增减数 变动原因 或其他关联单位
别 龄
领取报酬、津贴李彬海 董事长 男 58 2006年2月27日 2009年2月27日 2,360,000 4,840,000 2,480,000 注1、注2 否王小朝 董事 男 54 2007年10月29日 2009年2月27日 1,560,000 3,120,000 1,560,000 注1 是张振高 董事 男 45 2006年2月27日 2009年2月27日 0 0 0 是张玲 董事 男 53 2007年10月29日 2009年2月27日 1,160,000 1,957,852 797,852 注1、注2、注3 是
董事兼宋广菊 女 47 2006年2月27日 2009年2月27日 1,720,000 3,450,000 1,730,000 注1、注2 否
总经理张克强 董事 男 47 2006年2月27日 2009年2月27日 18,000,000 30,616,251 12,616,251 注1、注3 是戴逢 独立董事 男 65 2006年2月27日 2009年2月27日 0 0 0 否魏明海 独立董事 男 43 2006年2月27日 2009年2月27日 0 0 0 否秦荣生 独立董事 男 45 2006年2月27日 2009年2月27日 0 0 0 否陈凯 监事会主席 男 53 2006年2月27日 2009年2月27日 1,160,000 2,330,000 1,170,000 注1、注2 否陈宜 监事 女 37 2006年2月27日 2009年2月27日 0 0 0 是黎家河 职工监事 男 47 2006年2月27日 2009年2月27日 0 11,000 11,000 注1、注2、注4 否朱铭新 副总经理 男 39 2007年10月11日 2009年2月27日 0 0 0 否刘平 副总经理 男 39 2006年2月27日 2009年2月27日 1,120,000 2,386,350 1,266,350 注1、注2 否余英 副总经理 男 45 2007年7月18日 2009年2月27日 0 0 0 否杨小虎 副总经理 男 45 2006年2月27日 2009年2月27日 1,160,000 2,421,600 1,261,600 注1、注2 否陈冬桔 副总经理 女 43 2006年2月27日 2009年2月27日 0 0 0 否王健 副总经理 男 35 2006年8月11日 2009年2月27日 0 0 0 否官集保 技术总监 男 55 2006年2月27日 2009年2月27日 1,120,000 2,241,000 1,121,000 注1、注2 否谭艳 财务总监 女 37 2006年2月27日 2009年2月27日 1,120,000 2,250,000 1,130,000 注1、注2 否岳勇坚 董事会秘书 男 32 2007年9月6日 2009年2月27日 0 0 0 否
合计 / / / / / 30,480,000 55,624,053 25,144,053 / /注1：资本公积金转增股本。注2：参与公司公开增发。注3：担任公司董事前所持无限售股二级市场买卖。注4：符合公司《董事、监事和高级管理人员所持本公司股份及其变动管理办法》要求的二级市场买卖。
报告期，在公司领取报酬、津贴的董事、监事、高级管理人员的年度报酬总额中，150～200万元之间2人；100～150万元之间2人；50～100万元之间8人；20～50万元1人（不包括独立董事）。第6页共33页
6董事会报告6.1管理层讨论与分析
一、报告期经营情况回顾
报告期内，公司坚定不移地坚持以发展为主题，以经济效益为中心，秉承“务实、创新、规范、卓越”的经营宗旨，以“管理”和“创新”为工作重点，积极推进了房地产业务的发展。
报告期内，公司在建拟建项目60个，占地总面积1129万平方米，规划总建筑面积2045万平方米。其中房地产新开工面积410.7万平方米，竣工面积171万平方米，比去年同期分别增长72.87%和87.02%。实现房地产销售面积199.6万平方米，销售金额170.4亿元，比去年同期分别增长62%和104%，全面超额完成了公司年度经营任务。
报告期内公司结算面积110万平方米，结算房屋销售收入74.08亿元，已售未结转面积达132.95万平方米，金额计116.34亿元。
报告期内，公司不断加大项目拓展力度，新拓展项目20个，扩征用地1块，占地面积368.2万平方米，规划建筑面积754.5万平方米，其中公司权益面积639.6万平方米。这些项目绝大多数为普通住宅项目，且范围遍及广州、北京、上海、杭州、武汉、重庆、沈阳、长春、包头等地。上述新增项目增强了公司的持续发展能力，优化了公司的产品结构，为今后发展奠定了良好基础。
报告期内，公司有效落实品牌战略，加强品牌管理，公司品牌知名度和美誉度持续大幅提高。2007年由清华大学房地产研究所、中国房地产指数研究院等机构组织的年度房地产企业品牌TOP10评比中，蝉联国有房地产企业品牌价值榜首，品牌价值达到45.72亿元，比2006年增长133%；公司被博鳌21世纪房地产论坛评为“2007年度最具投资价值地产上市公司”。
报告期内，公司按规定召开“三会”、完成定期报告披露，增加实时信息披露，通过各种渠道加强与投资者的沟通。在2007年度中国证监会组织的“上市公司治理专项活动”中，被中国证监会广东监管局评选为辖区四个先进典型之一。公司除入选“上证50”、“上证180”、“沪深300”和“中证100”指数样本股外，还入选上证“综合治理指数股”。
报告期内，公司继续推进企业文化建设，弘扬了“奋发向上，团结协作，乐于奉献，规范诚信，纪律严明”的企业文化理念，进一步提高了企业的凝聚力和员工的积极性。
二、市场环境分析
2007年国家持续加大了宏观调控力度，加强了各种调控措施的细化和落实。央行年内6次上调贷款利息至年末的7.47％，四季度又紧急控制信贷发放规模，提高第二套房首付比例和贷款利息。2007年12月中央经济工作会议提出了“稳健的财政政策与从紧的货币政策”。同时，国家加大了保障性住房的供应，部分城市还在年内增加了建设用地的供应量。“银根”的紧缩加大了开发企业获取资金的难度；土地、住房政策的调整加剧了市场的竞争。
2007年全国房地产价格较上年比整体呈上涨趋势，但各地房地产市场在下半年开始出现了不同程度的波动，主要表现为市场成交量萎缩，部分城市出现交易价格下降的现象。2007年11月，广州市新建商品住宅交易登记均价为10433元/平方米，与上年11月同比增长57.3%，与同年10月环比下降9.9%；2007年11月新建商品房交易登记面积70.22万平方米，与上年11月同比减少40.9％，与同年10月环比减少25.6％。（数据来源：广州房管局）。
公司管理层认为房地产业中长期向好的趋势没有改变，但短期调整在所难免，市场的调整对不同区域、不同企业、不同产品将产生不同影响，目前的市场波动将驱使交易价格回归理性，虽然带来一定的短期影响，但更有利于行业长期健康、稳定地发展，对专业规范的品牌企业而言既是调整也是机遇。
2008年公司将审时度势，以现金流为中心，在保证资金平衡的基础上保持适度规模发展，同时公司将不断提高管理水平、提升开发效益，不断提高公司开发产品的性价比，变挑战为机遇。公司也将继续积极关注由于宏观调控而带来的行业集中度提高的可能性，关注通过收购兼并或合作开发等方式扩大公司经营规模的机会。
三、公司优劣势及风险分析
（一）公司的主要优势保利房地产（集团）股份有限公司2007年度报告摘要
1、卓越的战略能力。公司具备卓越的战略能力，制订于2002年的《十年发展规划纲要》准确地预见了行业的良好发展前景，公司迅速启动全国化战略并初步完成了全国战略布局；公司目前已经形成以广州、北京和上海为核心，其他经济中心城市为重点的区域战略；以中高端精品住宅为主、商业地产为辅的产品战略。同时公司对于宏观调控政策具备前瞻性的把握能力，及时准确地分析把握政策，有效降低各种不利因素的影响，并善于抓住宏观调控带来的发展机会。
2、准确的判断能力。公司始终密切关注宏观形势变化，努力把握经济发展脉搏，在市场竞争中掌握先机，有预见性地开展工作。2007年公司预见到市场即将发生变化，在年初就要求各项目主动加大了开工面积，加快了工作进度，提前了推货时间。从而抢在四季度市场变化前完成了经营任务，回收了资金，规避了经营风险。又在四季度逢低吸纳项目，积蓄实力，在竞争中掌握先机。
3、专业的开发水平。15年的专业房地产开发经营，形成了公司超前的开发理念和高效的项目运作能力，公司坚持"和谐生活、自然舒适"的开发设计理念，产品形成了较高的市场知名度和竞争力；公司在全国各地的项目实现了快速开发和销售，存货周转率进一步下降。
4、丰富的可结算资源。截止2007年12月31日公司拥有可结算资源1579万平方米，其中已售未结转面积133万平方米，已开工未售234万平方米，待开工面积1212万平方米（绝大多数为2007年获取项目）。可结算资源中普通住宅占94%，中心城市储备量90%。这些项目具备一定的成本优势，区域布局和产品结构合理，具备较高的经济价值，是公司未来几年快速发展的坚实保障。
5、优秀的管理团队和健全的法人治理。公司以独特的企业文化吸引了一大批优秀的房地产专业人才和管理人才，企业具备高效的执行力和强大的凝聚力。科学健全的法人治理和内控制度以及管理层持股保证了企业的持续健康快速发展。
（二）公司的主要劣势
房地产业必将随着市场的变化而不断面临洗牌和集中度的增加，公司将面对越来越激烈的竞争。在竞争中，公司必须坚持以发展为主题，坚持适度规模，提高管理水平，提高产品质素，提高开发效益，增强企业的竞争实力和抗风险能力。
（三）面临的主要风险
1、宏观调控的风险。如市场环境分析所述。
2、税收政策变动的风险。政府的税收政策，特别是土地增值税、企业所得税等对房地产行业有特殊要求，其变动情况直接影响房地产开发企业的盈利和资金流情况。2006年1月，国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，表明国家将进一步加大税收调节力度。税收政策的变化，使税款资金提前支付，将加大项目开发成本。
3、业务拓展过程中的管理风险。2007年公司继续保持了较快的发展态势，07年本公司总资产、净资产、销售收入和净利润分别比去年同期增长了148%、231%、84%和126%。尽管公司已形成了成熟的经营模式和管理制度，培养了一批经验丰富、能征善战的业务骨干，但公司在快速发展过程中仍会面临着人力资源不足和风险控制难度加大等困难。四、财务状况分析（一）主要财务状况、经营成果指标比较情况 单位：万元 币种:人民币
项目 期末数 期初数 增减额 增减幅度（%） 主要原因
货币资金 462,599.25 92,046.99 370,552.26 402.57 公司规模扩大,本年销售楼盘回款增加所致
预付账款 638,981.05 290,857.61 348,123.44 119.69 加大项目拓展,主要是预付土地款增加
其他应收
款 134,483.74 93,935.08 40,548.66 43.17 对北京政泉的投资收益确认增加所致
存货 2,808,436.53 1,126,479.22 1,681,957.31 149.31 加大项目投入和项目拓展,经营规模扩大
固定资产 14,118.14 4,151.10 9,967.04 240.11 新增公司较多，合并范围变动所致
递延所得
税资产 4,008.74 2,138.06 1,870.68 87.49 内部未实现收益计提递延所得税资产所致
应付账款 111,313.20 21,789.77 89,523.43 410.85 开发楼盘增多,相应的应付工程款增加
预收款项 1,093,985.54 492,238.04 601,747.50 122.25 预售楼盘和销售回笼增加
应交税费 -23,300.74 -3,689.96 -19,610.78 -531.46 可售项目预收房款大幅增加,预缴税金增加
其他应付 396,003.95 246,501.36 149,502.59 60.65 股东对等投入、诚意金及往来款等的增加第8页共33页
保利房地产（集团）股份有限公司2007年度报告摘要
款
一年内到
期的非流
动负债 250,136.00 61,606.00 188,530.00 306.03 一年内到期的长期借款增加
长期借款 903,815.00 362,190.00 541,625.00 149.54 新增贷款以长期借款为主
递延所得 收购的公司计税价值与公允价值之间的差异
税负债 10,863.85 222.3 10,641.55 4,787.02 计提递延所得税负债所致
股本 122,617.16 55,000.00 67,617.16 122.94 资本公积转增股本、增发新股
资本公积 802,559.46 188,707.24 613,852.22 325.29 资本公积转增股本、增发新股
单位：万元 币种:人民币
项目 本期数 上年同期数 增减额 增减幅度 主要原因
%）
营业收入 811,523.49 403,121.22 408,402.27 101.31 房产销售结转、其他收入均有较大增加
营业成本 499,109.91 258,713.10 240,396.81 92.92 因收入结转增加,相应成本增加
营业税金及 83,949.26 31,545.19 52,404.07 166.12 本年收入增加以及预提土地增值税所致
附加
销售费用 25,559.55 16,830.24 8,729.31 51.87 在售楼盘数量增加
管理费用 20,820.61 10,439.42 10,381.19 99.44 业务规模扩大以及本年新增项目公司所致
营业外收入 35,575.20 143.97 35,431.23 24,610.15 非同一控制下企业合并的合并成本小于合并时应享
有被合并单位可辨认净资产公允价值产生的营业外
收入较大，另取得了北京政泉项目对方单位补偿收入
1亿元。
所得税费用 77,482.00 31,651.88 45,830.12 144.79 利润总额增长
净利润 148,908.80 67,145.57 81,763.23 121.77 利润总额增长
（二）现金流量比较情况： 单位:万元币种:人民币
增减幅度
本期数 上年同期数 增减额 主要原因项目 （％）经营活动产生的现金流量净额 -937,580.20 -402,186.44 -535,393.76 -133.12 项目建设和拓展项目投资活动产生的现金流量净额 -11,727.23 -21,569.13 9,841.90 45.63 合作项目投资增加
再融资公开增发，银行借款筹资活动产生的现金流量净额 1,319,859.69 444,367.35 875,492.34 197.02
增加
（三）主要供应商、客户情况
前五名供应商金额合计 133,479,179.60 占采购总额比重 6.28%
前五名销售客户销售金额合计 251,069,760.00 占销售总额比重 3.09%
（四）主要控股公司的经营情况及业绩 单位:万元币种:人民币公司名称（均包含下 业务性
主要产品或服务 注册资本 总资产 净资产 净利润
属项目公司） 质保利（北京）房地产 北京蔷薇苑、西局项
300,000,000.00 8,884,757,833.61 772,948,704.06 335,723,968.59开发有限公司 目一级开发
房地产保利(重庆)投资实
保利花园、香槟花园 开发销 100,000,000.00 2,277,990,891.71 379,040,700.94 207,464,089.70业有限公司
售北京金成华房地产
垄上别墅 30,000,000.00 944,569,872.61 323,782,948.75 226,631,837.58开发有限公司
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保利房地产（集团）股份有限公司2007年度报告摘要
（五）总体财务状况分析
报告期内，公司继续加大在建项目的开发建设和土地储备投资，资产规模迅速扩大，截至2007
年底，总资产达409亿元，比上年末增长148%。公司资产质量优良，存货及预付账款等具备较强升
值能力的经营性资产已占总资产的84%，其他资产除货币资金外，大部分为流动性强的应收款项。报
告期内，公司成功实现增发再融资获得募集资金68.15亿元，同时公司实现较好的盈利，公司所有者
权益达到128.34亿元，比上年末增长219.39%，使得公司财务结构得到较大改善，年末资产负债率为
68.62%，呈不断下降趋势。截至2007年底，公司负债总额为280.60亿元，其中不需要对外实际现金
支付的预收账款为109.4亿元，占负债总额38.99%；银行、信托等金融机构借款合计121.58亿元，占
负债总额的43.33%，其中短期借款和一年内到期的长期借款为31.19亿元，占金融机构借款的25.6%，
长期借款90.39亿元，占金融机构借款的74.4%，公司的负债水平和结构比较合理。
报告期内，公司营业收入和净利润大幅增加，盈利能力得到进一步增强。截至2007年底，营业收
入达81.15亿元，同比增幅101%；归属于母公司的净利润为14.89亿元，同比增幅122%，净利润的
增长速度快于营业收入的增长速度，反映了公司在规模上实现跨越式增长的同时，盈利能力不断增强。
报告期内，公司经营活动现金流为-93.8亿元，主要是公司加大了在建项目的开发建设和土地资产投资。
报告期内公司销售商品、提供劳务收到的现金约140亿元，资本市场直接融资68.15亿元，净增银行
贷款等间接融资资金73亿元，满足了公司业务发展所需资金，同时保持了公司顺畅的资金运作和较强
的偿债能力。
五、公司2007年度房地产项目汇总表（见年报全文）
六、2008年经营计划
2008公司将继续坚持以发展为主题，以经济效益为中心，继续坚持资产经营与资本经营相结合，
适度规模经营，规范企业管理，提高产品质素，提高开发效益，实现企业稳定发展。
2008年股份公司的总体经营目标是：房地产直接投资300-350亿元，新开工面积630万平方米，
竣工面积350万平方米。全年实现销售认购240亿元。在资金基本保障的前提下实现等量拓展，品牌
资产突破60亿元。2008年公司将工作重点做好以下工作：
1、密切关注宏观形势，做好政策与市场研究；
2、立足现有项目运作，保持适度规模；
3、加强开发全过程管理，全面提升开发效益；
4、规范企业管理，促进企业健康发展；
5、加强资本运作，保障公司快速发展；
6、进一步丰富品牌内涵，提升品牌价值。
2008年是充满困难与挑战的一年，也是伴随着发展与机遇的一年。任务虽然艰巨，但我们有信心
迎战风雨、克服困难，再次实现公司的较快发展。
6.2主营业务分行业、产品情况表
单位:元币种:人民币
营业收入比
分行业或 营业利 营业成本比上 营业利润率比上年
营业收入 营业成本 上年增减
分产品 润率（%） 年增减(%) 增减(%)
(%)
行业房地产 7,408,336,677.13 4,641,299,068.56 27.38 101.18 95.90 减少0.11个百分点其他 704,909,729.48 349,776,667.54 36.32 104.45 60.97 增加3.33个百分点合计 8,113,246,406.61 4,991,075,736.10 28.14 101.46 92.96 增加0.20个百分点
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保利房地产（集团）股份有限公司2007年度报告摘要
6.3主营业务分地区情况
单位:元币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％） 上年营业收入
中国广州 2,626,096,808.48 54.37 1,701,136,344.38
中国长沙 200,341,676.34 155.41 78,438,747.04
中国武汉 724,739,874.22 47.05 492,856,741.53
中国沈阳 891,703,105.78 232.36 268,291,382.05
中国北京 2,086,265,527.21 263.61 573,769,592.84
中国重庆 939,468,880.46 45.15 647,257,750.22
中国上海 201,849,271.93 -23.97 265,472,473.45
中国包头 351,013,093.80
中国南昌 91,768,168.39
合计 8,113,246,406.61 101.46 4,027,223,031.51
房地产业务分地区情况表
地区 结算收入 比例(%) 结算面积(平方米) 比例(%)
中国广州 2,342,154,391.54 31.62 226,126.46 20.49
中国长沙 192,572,370.00 2.60 26,554.51 2.41
中国武汉 720,815,129.35 9.73 138,767.72 12.58
中国沈阳 889,367,608.44 12.00 252,925.99 22.92
中国北京 1,698,869,303.76 22.93 174,315.47 15.8
中国重庆 921,468,081.66 12.44 129,637.45 11.75
中国上海 201,849,271.58 2.72 18,178.98 1.65
中国包头 351,013,093.80 4.74 114,611.10 10.39
中国南昌 90,227,427.00 1.22 22,269.91 2.01
合计 7,408,336,677.13 100.00 1,103,387.59 100.00
6.4募集资金使用情况
（1）公司于2007年通过增发募集资金681,469.38万元，已累计使用650,890.36万元，其中本年度
已使用650,890.36万元，尚未使用30,579.02万元。尚未使用募集资金将用于募投项目后续投入。
公司经中国证券监督管理委员会证监发行字［2007］202号文批准，于2007年8月1日向社会公
开发行人民币普通股126,171,593股，每股面值1元，每股发行价格人民币55.48元，共计募集资金
人民币6,999,999,979.64元，扣除发行费用人民币185,306,171.09元，实际募集资金人民币
6,814,693,808.55元。该募集资金已于2007年8月7日全部到位,并由深圳大华天诚会计师事务所有
限公司出具深华(2007)验字904号验资报告。
承诺项目使用情况
单位:万元币种:人民币
是否 是否符 是否符
产生收
承诺项目名称 拟投入金额 变更 实际投入金额 预计收益 合计划 合预计
益情况
项目 进度 收益广州金沙州住宅项目 45,000.00 否 45,000.00 12,987 0 是
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保利房地产（集团）股份有限公司2007年度报告摘要广州科学城P2P3项目 90,000.00 否 80,425.83 22,722 0 是广州琶州PZB1501项目 60,000.00 否 47,395.15 0 是佛山南海87/90项目 60,000.00 否 60,000.00 23,776 0 是北京小营居住项目 25,000.00 否 25,000.00 5,593 0 是上海嘉定菊园项目 80,000.00 否 71,600.00 25,421 0 是武汉保利野芷湖项目 80,000.00 否 80,000.00 29,888 0 是沈阳丁香湖项目 30,000.00 否 30,000.00 18,205 0 是重庆香槟花园二期 30,000.00 否 30,000.00 9,914 0 是补充流动资金 181,469.38 否 181,469.38合计 / / /
由于房地产项目开发周期较长，各募投项目尚未进入交楼阶段，因此截至报告期，公司会计报表
中未能反映募投项目对应的收入和利润。但各募投项目均按照预定计划逐步实施开发建设，目前大部
分项目已取得了良好的销售业绩。截至报告期，销售情况如下：南海保利花园项目实现认购50,477
万元，已签约40,841万元，实际收到售房款17,870万元；北京保利香摈花园项目实现认购55,615
万元，已签约40,276万元，实际收到售房款17,944万元；上海海上五月花项目实现认购40,608万元，
已签约39,674万元，实际收到售房款28,311万元；武汉保利心语花园项目实现认购38,193万元，已
签约38,193万元，实际收到售房款16,981万元；沈阳上林湾项目实现认购17,627万元，已签约16,144
万元，实际收到售房款10,407万元；重庆保利香槟花园二期实现认购56,092万元，已签约56,092
万元，实际收到售房款53,433万元。
（2）首次公开发行股票募集资金使用情况
公司于2006年7月通过首次公开发行股票15,000万股，每股发行价格为13.95元，募集资金总
额为209,250万元，扣除发行费用7,394万元，实际募集资金201,856万元，已于2006年7月25日
到位。首次公开发行股票募集资金延续到本报告期内使用55,976.20万元。截止本报告期末，首次公
开发行股票募集资金已全部按承诺使用计划使用完毕，募集资金投资项目广州保利花园二期、广州保
利香槟花园项目已完成投资，并开发完毕，取得高于募集说明书承诺水平收益；重庆保利花园一期项
目已全面开工，已完成承诺的募集资金投入，并已部分实现收益,截止2007年12月31日,实现净利润
3825万元。
变更项目情况
□适用√不适用
6.5非募集资金项目情况
□适用√不适用
6.6董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□适用√不适用
6.7董事会本次利润分配或资本公积金转增预案
以截止至2007年12月31日公司1,226,171,593股总股本为基数，每10股派发现金红利0.7元
（含税）；以资本公积金每10股转增10股。该预案尚需经公司股东大会审议通过。
公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案
□适用√不适用
第12页共33页保利房地产（集团）股份有限公司2007年度报告摘要
7重要事项7.1收购资产□适用√不适用7.2出售资产□适用√不适用7.3重大担保√适用□不适用
单位:元币种:人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
报告期内担保发生额合计 0
报告期末担保余额合计 0
公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 4,784,219,200.00
报告期末对子公司担保余额合计 7,106,979,200.00
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额 7,106,979,200.00
担保总额占公司净资产的比例 59.60
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额
直接或间接为资产负债率超过70％的被担保对象提供
7,106,979,200.00
的债务担保金额
担保总额超过净资产50％部分的金额 1,144,357,124.97
上述三项担保金额合计 7,106,979,200.00注：公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，报告期内银行按揭担保发生额为208,447.78万元，截止至2007年12月31日累计银行按揭担保余额为362,671.78万元。7.4重大关联交易7.4.1与日常经营相关的关联交易□适用√不适用7.4.2关联债权债务往来√适用□不适用 单位:万元币种:人民币
向关联方提供资金 关联方向公司提供资金
关联方 关联关系
发生额 余额 发生额 余额
中国保利集团公司 控股股东 0 0 -21,696.06 52,352.84
保利南方集团有限公司 控股股东 0 0 69,016.32 79,960.22
上海三利实业有限公司 集团兄弟公司 0 0 279.64 4,360.03
保利科技有限公司 集团兄弟公司 0 0 -42,810.84 0
合计 / 0 0 4,789.06 136,673.10第13页共33页保利房地产（集团）股份有限公司2007年度报告摘要报告期内上市公司向控股股东及其子公司提供资金的发生额0元，余额0元。7.4.3 2007年资金被占用情况及清欠进展情况□适用√不适用截止2007年末，上市公司未完成非经营性资金占用的清欠工作的，董事会提出的责任追究方案□适用√不适用7.5委托理财情况□适用√不适用7.6承诺事项履行情况7.6.1公司或持股5%以上股东在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
2003年5月，保利集团、保利南方集团、上海三利分别与本公司签署了《关于避免同业竞争的协议》，承诺避免与本公司发生同业竞争。该承诺在报告期内得到了有效履行。7.6.2公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目是否达到原盈利预测及其原因作出说明□适用√不适用7.7重大诉讼仲裁事项□适用√不适用7.8其它重大事项及其影响和解决方案的分析说明7.8.1证券投资情况√适用□不适用证券投资情况
序 证券 证券 证券 初始投资金 持有数 期末账面值 占期末证券总 报告期损益
号 品种 代码 简称 额（元） 量（股） （元） 投资比例（％） （元）
0006 韶能
1 股票 528,387.10 261,360 1,873,951.2 100 1,030,471.20
01 股份
期末持有的其他证券投资 -
报告期已出售证券投资损益 - - - -
合计 528,387.10 - 1,873,951.2 100% 1,030,471.207.8.2持有其他上市公司股权情况□适用√不适用7.8.3持有非上市金融企业股权情况□适用√不适用7.8.4买卖其他上市公司股份的情况□适用√不适用7.9公司董事会对公司内部控制出具了自我评估报告，审计机构出具了评价意见，详见公司2007年年度报告全文。第14页共33页保利房地产（集团）股份有限公司2007年度报告摘要
8监事会报告
监事会认为公司依法运作、公司财务情况、公司募集资金使用、公司收购、出售资产交易和关联交易不存在问题。
9财务报告9.1审计意见
财务报告 □未经审计 √审计
审计意见 √标准无保留意见 □非标意见
审计意见全文
审计报告
大信京审字[2008]第0035号
保利房地产（集团）股份有限公司全体股东：：
我们审计了后附的保利房地产（集团）股份有限公司（以下简称贵公司）财务报表，包括2007
年12月31日的资产负债表及合并资产负债表,2007年度的利润表及合并利润表、股东权益变动表及
合并股东权益变动表和现金流量表及合并现金流量表，以及财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任
按照企业会计准则的规定编制财务报表是贵公司管理层的责任。这种责任包括：（1）设计、实
施和维护与财务报表编制相关的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误而导致的重大错报；
（2）选择和运用恰当的会计政策；（3）作出合理的会计估计。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在实施审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师审计
准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守职业道德规范，计划和实施审计
工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序取决于注
册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险评估时，
我们考虑与财务报表编制相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性
发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财
务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、审计意见
我们认为，贵公司财务报表已经按照企业会计准则的规定编制，在所有重大方面公允反映了贵公
司2007年12月31日的财务状况以及2007年度的经营成果和现金流量。
大信会计师事务有限公司
中国注册会计师：陈星辉、祁涛
北京市海淀区知春路1号学院国际大厦1505
2008年2月1日9.2财务报表第15页共33页保利房地产（集团）股份有限公司2007年度报告摘要
合并资产负债表
2007年12月31日编制单位:保利房地产（集团）股份有限公司 单位:元币种:人民币
项目 附注 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 5.1 4,625,992,464.50 920,469,923.72
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 5.2 1,873,951.20 843,480.00
应收票据
应收账款 5.3 175,251,336.71 179,452,900.10
预付款项 5.4 6,389,810,524.03 2,908,576,085.87
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
应收股利 5.5 3,564.00 29,691,750.00
其他应收款 5.6 1,344,837,446.65 939,350,834.63
买入返售金融资产
存货 5.7 28,084,365,256.05 11,264,792,237.36
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 40,622,134,543.14 16,243,177,211.68
非流动资产：
发放贷款及垫款
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 5.8 10,751,229.53 146,050,345.98
投资性房地产 5.9 65,783,305.97 43,886,776.95
固定资产 5.10 141,181,359.48 41,510,972.85
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 1,040,165.21 152,493.40
开发支出
商誉 5.11 2,667,154.60 2,631,568.04
长期待摊费用 5.12 11,019,037.05 9,098,393.53
递延所得税资产 5.13 40,087,423.52 21,380,578.52
其他非流动资产
非流动资产合计 272,529,675.36 264,711,129.27
资产总计 40,894,664,218.50 16,507,888,340.95
流动负债：
短期借款 5.15 618,109,200.00 655,000,000.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放第16页共33页保利房地产（集团）股份有限公司2007年度报告摘要
拆入资金
交易性金融负债
应付票据
应付账款 5.16 1,113,131,987.52 217,897,681.36
预收款项 5.17 10,939,855,351.73 4,922,380,424.73
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 5.18 10,712,411.54 20,859,941.77
应交税费 5.19 -233,007,448.13 -36,899,581.20
应付利息
应付股利 5.20 2,973,722.01
其他应付款 5.21 3,960,039,540.86 2,465,013,599.10
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
一年内到期的非流动负债 5.22 2,501,360,000.00 616,060,000.00
其他流动负债
流动负债合计 18,910,201,043.52 8,863,285,787.77
非流动负债：
长期借款 5.23 9,038,150,000.00 3,621,900,000.00
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债 5.24 3,205,405.16 2,107,557.16
递延所得税负债 5.25 108,638,515.81 2,222,963.40
其他非流动负债
非流动负债合计 &