华发股份：2007年度报告摘要
股票简称：华发股份 股票代码：600325
珠海华发实业股份有限公司2007年度报告摘要
1重要提示1.1本公司董事局、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于www.sse.com.cn。投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。1.2独立董事景旭因出差在外委托独立董事谭劲松代为出席并行使表决权。1.3天健华证中洲（北京）会计师事务所有限公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。1.4公司负责人袁小波，主管会计工作负责人俞卫国及会计机构负责人（会计主管人员）何玉冰声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。
2公司基本情况简介
2.1基本情况简介
股票简称 华发股份
股票代码 600325
上市交易所 上海证券交易所
注册地址和办公地址 珠海拱北丽景花园华发大楼
邮政编码 519020
公司国际互联网网址 www.cnhuafas.com
电子信箱 zqb@cnhuafas.com
2.2联系人和联系方式
董事局秘书 证券事务代表
姓名 谢伟 阮宏洲
联系地址
珠海拱北丽景花园华发大楼
珠海拱北丽景花园华发大楼
电话 0756-8282111 0756-8131632
传真 0756-8883298 0756-8883298
电子信箱 zqb@cnhuafas.com zqb@cnhuafas.com
3会计数据和业务数据摘要：
3.1主要会计数据
单位:元币种:人民币
本年比上年增减
主要会计数据 2007年 2006年 2005年(%)
营业收入 2,165,682,909.78 847,000,048.51 155.69 732,901,798.83
利润总额 436,735,371.05 176,343,582.39 147.66 159,198,640.62
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珠海华发实业股份有限公司2007年度报告摘要
归属于上市公司
股东的净利润 362,828,235.28 147,807,127.87 145.47 136,576,010.99
归属于上市公司
股东的扣除非经 363,741,364.28 135,621,949.85 168.20 107,510,404.05
常性损益的净利润
经营活动产生 2,291,657,089.64 763,054,419.98 200.33 278,013,215.03
的现金流量净额
本年末比上年末
2007年末 2006年末 2005年末
增减(%)
总资产 9,241,185,991.14 5,507,741,847.53 67.79 3,504,070,801.38
所有者权益 2,267,388,946.13 1,197,228,688.60 89.39 1,068,037,295.64
（或股东权益）
3.2主要财务指标
单位:元
主要财务指标 2007年 2006年 本年比上年增减(%) 2005年
基本每股收益 1.220 0.568 114.79 0.65
稀释每股收益 1.220 0.568 114.79 0.65
扣除非经常性 1.223 0.522 134.29 0.512
损益后的基本
每股收益
全面摊薄净资 18.42 12.37 增加6.05个百分点 12.79
产收益率
加权平均净资 21.98 13.14 增加8.84个百分点 12.28
产收益率
扣除非经常性 18.47 11.35 增加7.12个百分点 10.07
损益后全面摊
薄净资产收益率
扣除非经常性 22.04 12.06 增加9.98个百分点 9.67
损益后的加权
平均净资产收
益率
每股经营活动 7.25 2.93 147.44 1.07
产生的现金流
量净额
2007年 2006年 本年末比上年末增减 2005年
末 末 (%) 末
归属于上市公司股 6.23 4.60 35.43 4.11
东的每股净资产
非经常性损益项目
√适用□不适用
单位:元币种:人民币
非经常性损益项目 金额
营业外收支净额 -1,074,269.41
减:所得税影响数 -161,140.41
合计 -913,129.00
采用公允价值计量的项目
√适用□不适用
单位:元币种:人民币
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额
可供出售 8,527,097.24 9,239,884.00 712,786.76
权益工具
合计 8,527,097.24 9,239,884.00 712,786.76
3.3境内外会计准则差异
□适用√不适用
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4股本变动及股东情况
4.1股份变动情况表
√适用□不适用
单位:股
本次变动前 本次变动增减（＋，－）
本次变动后 比例 发行 送 公积金 小 比例 数量 其他 数量
(%) 新股 股 转股 计 (%)
一、有限售条件股份
1、国家持股
2、国有法人持股 78,112,342 30.04 78,112,342 24.72
3、其他内资持股
其中：
境内法人持股
境内自然人持股 80,487,658 30.96 -80,487,658
4、外资持股
其中：
境外法人持股
境外自然人持股
有限售条件股份 158,600,000 61 -80,487,658 78,112,342 24.72
合计
二、无限售条件流通股份
1、人民币普通股 101,400,000 39.00 136,455,197 237,845,197 75.28
2、境内上市的外
资股
3、境外上市的外
资股
4、其他
无限售条件流通 101,400,000 39.00 136,455,197 237,845,197 75.28
股份合计
三、股份总数 260,000,000 100 315,957,539 100
限售股份变动情况表
□适用√不适用
4.2股东数量和持股情况
单位:股
报告期末股东总数 22,044
前十名股东持股情况
持股比例 持有有限售条件 质押或冻结的股份数
股东名称 股东性质 持股总数 (%) 股份数量
珠海经济特区华发集
国有法人 21.78 68,828,864 68,828,864 无
团公司
中国建设银行－华夏
红利混合型开放式证 未知 4.52 14,295,426 未知
券投资基金
中国银行－嘉实稳健 未知 4.32 13,661,280 未知
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开放式证券投资基金
中国建设银行－华安
宏利股票型证券投资 未知 2.22 7,000,000 未知
基金
中国工商银行－华安
中小盘成长股票型证 未知 2.19 6,907,514 未知
券投资基金
中国工商银行－易方
达价值精选股票型证 未知 1.92 6,070,184 未知
券投资基金
中国工商银行－诺安
价值增长股票证券投 未知 1.87 5,922,073 未知
资基金
中国银行－景顺长城
鼎益股票型开放式证 未知 1.76 5,550,000 未知
券投资基金
中国建设银行－华夏
优势增长股票型证券 未知 1.61 5,092,558 未知
投资基金
中国银行－易方达积
未知 1.58 5,000,000 未知
极成长证券投资基金
前十名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件股份数量 股份种类
中国建设银行－华夏红 14,295,426 人民币普通股 券投资基金
利混合型开放式证
中国银行－嘉实稳健开 13,661,280 人民币普通股
放式证券投资基金
中国建设银行－华安宏 7,000,000 人民币普通股 基金
利股票型证券投资
中国工商银行－华安中 6,907,514 人民币普通股 券投资基金
小盘成长股票型证
中国工商银行－易方达 6,070,184 人民币普通股 券投资基金
价值精选股票型证
中国工商银行－诺安价 5,922,073 人民币普通股 资基金
值增长股票证券投
中国银行－景顺长城鼎 5,550,000 人民币普通股 券投资基金
益股票型开放式证
中国建设银行－华夏优 5,092,558 人民币普通股 投资基金
势增长股票型证券
中国银行－易方达积极 5,000,000 人民币普通股
成长证券投资基金
中国工商银行－广发聚 4,751,331 人民币普通股
丰股票型证券投资
基金
已知第一大股东珠海经济特区华发集团公司与其他流通股东不存在关联
关系，也不属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》中规定的一
上述股东关联关系或一致行动关系的说明 致行动人；未知其他流通股东是否属于《上市公司股东持股变动信息披露
管理办法》中规定的一致行动人,也未知其他流通股东之间是否存在关联
关系。
4.3控股股东及实际控制人情况介绍
4.3.1控股股东及实际控制人变更情况
□适用√不适用
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珠海华发实业股份有限公司2007年度报告摘要
4.3.2控股股东及实际控制人具体情况介绍
法人控股股东情况
控股股东名称：珠海经济特区华发集团公司
法人代表：袁小波
注册资本：400,000,000元
成立日期：1980年1月1日
主要经营业务或管理活动：轻工业品、黑色金属等商品的出口和轻工业品、仪器仪表等；商品的进口
（具体按粤经贸进字[1993]254号文经营）；房地产开发，商品房销售，保税仓储业务（按海关批准
项目），转口贸易（按粤经贸进字[1995]256号文经营）。
4.3.3公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
5董事、监事和高级管理人员
5.1董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
单位:股
报告期被授予的股权激励情 是否
报告期 况 在股
变 内从公 东单
性 年 任期起止日 年初持 年末持 动 司领取 位或
姓名 职务 可行 已行 期末
别 龄 期 股数 股数 原 的报酬 行权 其他
权股 权数 股票
因 总额(万 价 关联
数 量 市价
元) 单位
领取
董事 2007年5月
袁小
局主 男 55 15日～2010 143.64 否
波
席 年5月15日
董事 2007年5月
李光
局副 男 36 15日～2010 278 278 95.40 否
宁
主席 年5月15日
刘克 董事 男 49 2007年5月 95.40 否
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局副 15日～2010
主 年5月15日
席、
总裁
2007年5月
刘亚
董事 男 51 15日～2010 95.40 否
非
年5月15日
董事、 2007年5月
王沛 副总 女 44 15日～2010 68.15 否
裁 年5月15日
董事、 2007年5月
吴东
总工 男 48 15日～2010 4,173 4,173 68.15 否
生
程师 年5月15日
董事、 2007年5月
俞卫
财务 男 41 15日～2010 68.15 否
国
总监 年5月15日
2007年5月
谭劲 独立
男 42 15日～2010 4.2 否
松 董事
年5月15日
2007年5月
独立
易健 女 43 15日～2010 4.2 否
董事
年5月15日
2007年5月
陈杰 独立
男 55 15日～2010 4.2 否
平 董事
年5月15日
2007年5月
独立
景旭 男 38 15日～2010 4.2 否
董事
年5月15日
2007年5月
副总
陈茵 女 37 15日～2010 68.15 否
裁
年5月15日
2007年5月
副总
阳静 女 40 15日～2010 5,070 5,070 68.15 否
裁
年5月15日
2007年5月
副总
赵晖 男 40 15日～2010 54.37 否
裁
年5月15日
董事 2007年5月
谢伟 局秘 男 33 15日～2010 21.74 否
书 年5月15日
2007年5月
林悟 监事
男 52 15日～2010 33.55 否
彪 长
年5月15日
2007年5月
阮宏
监事 男 35 15日～2010 834 834 27.78 否
洲
年5月15日
按
有
关
2007年5月
冯永 规
监事 男 46 15日～2010 3,380 2,580 20.39 否
平 定
年5月15日
出
售
25%
合计 / / / / 13,735 12,935 / 946.02 / / /
6董事局报告6.1管理层讨论与分析
一、报告期内公司经营情况的回顾
1、报告期内总体经营情况
报告期内，在董事局的领导下，公司管理层秉承“诚信、品质、服务”的经营方针，贯彻“立足珠海，面向本省；规模适当，效益优先；突出市场，创新品牌；以人为本，打造精品”的总体发展战略，坚持以市场需求为中心，顺应市场变化快速反应，把握行业景气契机，积极、持续进行管理创新和市场开拓，较好地克服了宏观调控和土地价格、建筑材料上涨、行业竞争加剧等诸多的困难，实现了经营业绩的持续增长、公司规模的迅速扩张。2007年全年公司实现业务收入21.66亿元，比上年增长155.69%，净利润3.63亿元，比上年增长145.47%。
2、公司存在的主要优势和困难、经营和盈利能力的连续性和稳定性
公司自上世纪八十年代初期开始，即开始在珠海从事房地产开发经营，积累了20余年的区域开发经验。珠海作为全国最适宜人类居住的城市之一，地理位置优越、自然环境优美、空气质量常年良好。近年来珠海经济发展迅猛，2007年GDP已达883亿元，人均突破6万元，继续走在广东省前列。
公司已在珠海精心打造了十余个精品楼盘，建筑面积超过200万平方米，市场占有率遥遥领先，是珠海房地产市场的“龙头”企业，拥有良好的品牌形象和美誉度。公司拥有一支年富力强、团结向上的高素质经营、管理、开发团队，建立了立足本地市场、面向全省、全国的稳健进取的发展战略。近年来通过收购兼并、参与公开拍卖等方式已在珠海、中山房地产市场拥有建筑面积325.12万平方米的在建工程和建筑面积209.43万平方米的土地储备，为公司今后3－5年的持续稳健发展和业绩增长奠定了坚实的基础。同时，截至本报告期末，公司各在建房地产项目工程进展顺利，销售状况良好，预收楼款已达33.69亿元，有力地保证了公司经营和盈利能力的连续性和稳定性。
随着公司的快速发展和规模扩张，项目开工面积的大幅度增加，公司在组织架构、制度建设、资源配置、运营控制等方面面临着更大的挑战。同时，原材料价格上涨、宏观政策调控压力增大等不利因素也是公司面临的主要困难。万科、金地、招商地产、中信、中化方兴、和记黄埔、新世界、新加坡仁恒等大型房地产开发商先后进入珠海市场，同行业竞争日趋激烈，公司在资金、技术人才和市场份额上也将面临越来越大的压力。
3、公司主营业务及其经营状况
公司的主营业务是房地产开发与经营，主要是住宅综合小区开发，包括住宅、与住宅配套的商铺、会所、车库等。
报告期内，公司实现业务收入21.66亿元，同比增长155.69%；净利润3.63亿元，同比增长145.47%。结算项目面积31.27万平方米，同比增长119.75%；结算收入21.22亿元，同比增长154.72%，主要来源于以下项目：华发新城一期413万元；华发新城二期3,384万元；华发新城三期183,026万元；华发生态园一期22,896万元；华景花园477万元；翠景厂房2,000万元。
报告期本公司对前五名承包商的工程款合计40,376万元，占公司全年工程款总额的38.65%；报告期本公司对前五名客户销售额合计7,303万元，占公司全年销售收入总额的3.37%。
4、报告期公司资产构成同比发生重大变动的说明第7页共45页珠海华发实业股份有限公司2007年度报告摘要
截止2007年12月31日，公司资产总额为924,118万元，比2006年550,774万元增加373,344万元，增长率67.79%。其中：流动资产741,422万元，占总资产比例80.23%，主要包括货币资金157,216万元、存货527,882万元、预付账款52,642万元；非流动资产182,696万元，占总资产比例19.77%，主要包括固定资产3,391万元、无形资产176,356万元。
（1）其他应收款2007年末较2006年末增加48.24%，主要系公司房地产项目开发中替施工单位代垫水电费增加以及配股费用所致；
（2）存货2007年末较2006年末增加78.52%，主要系华发新城四期、华发世纪城一期和二期、华发九洲花园、中山华发生态园一期等楼宇项目开工面积的大幅度增加，开发成本大量增加所致；
（3）固定资产原值2007年末余额较2006年末增加153.20%，主要系本期购置办公楼所致；
（4）无形资产原值2007年末较2006年末增加256.30%，主要系本公司新购华发新城西区土地使用权中S3、S4地块未开工建设所致。
（5）报告期内公允价值计量情况
1）根据管理层意图，对交通银行的股权投资归类为可供出售金融资产，该股权投资为限售流通股，限售期至2008年5月14日止。2007年12月31日公允价值确定方法参照有限售条件的股票等投资的公允价值的估值技术。该可供出售金融资产的公允价值变动使得资产和所有者权益增加71万，不影响损益。
2）合并财务报表的公允价值列报
报告期公司收购珠海市世荣房产开发有限公司50%的股权，根据合并财务报表编制规则，公司以世荣房产公司收购完成日的公允价值（即2007年1月12日评估确认值）对其财务报表进行了调整，公允价值来源于广东恒信德律会计师事务所公司以（2007）恒德珠评1号《关于珠海市世荣房产开发有限公司股东全部权益价值的资产评估报告书》。公司报告期珠海市世荣房产开发有限公司开发成本账面价值385,125,206.68元，以调整后的公允价值581,044,206.68元列报，资产总额增加195,919,000.00元，归属于母公司净资产增加97,959,500.00元，报告期末世荣房产公司名下的华发水郡花园处于软基处理阶段，该项处理对公司经营成果没有影响。
（6）报告期公司主要财务数据同比发生重大变化的说明
1）报告期其他业务利润比2006年增加892万元，主要系2007年度物业代理收入大幅增加所致。
2）报告期销售费用7,805万元，比2006年增加3,177万元，增加68.64%，主要是公司销售规模的扩大，使广告费等增加所致。
3）报告期管理费用8,427万元，比2006年增加2,838万元，增加50.77%，主要是随着公司业务范围进一步扩展，主营业务收入大幅增加，各项费用也随之增加较大。
4）报告期财务费用-1,192万元，比2006年减少572万，主要系本期预售华发四期、华发世纪城一期和二期、华发九洲花园、中山华发生态园一期楼宇款回笼较快，银行存款利息收入较上期大幅增加，而本期新增银行贷款主要是开发项目借款，费用化金额较2006年度大幅减少，利息资本化金额亦较2006年度大幅度增加。
5）报告期投资收益9万元，比2006年减少1,418万元，主要系2006年转让华发置业股权收益为1,425万元，本期没有这项收益。
6）报告期营业外支出173万元，比2006年增加102万元，主要是2007年公益性捐赠支出为171.4万元，2006年为66.6万元。第8页共45页珠海华发实业股份有限公司2007年度报告摘要
7）报告期所得税费用7,765万元，比2006年增加4,911万元，主要是本期销售收入大幅增加，相应所得税费用大幅增加所致。
（7）截止2007年12月31日，短期借款余额较2006年12月31日增加21,000万元，增幅为210%，长期借款余额较2006年12月31日增加82,500万元，增幅为44. 59%，本期的长短期借款主要是开发项目借款。
5、报告期公司的现金流量构成情况
报告期公司现金及现金等价物净增加额为7,893万元。
其中，报告期经营活动现金流量净额为229,166万元，与2006年的76,305万元相比增加152,861万元，主要是预售华发四期、华发世纪城一期和二期、华发九洲花园、中山华发生态园一期楼宇款回笼较快，保持了稳定的经营活动现金净流入，经营活动现金流量情况良好。
报告期投资活动现金流量净额为-305,177万元，主要系本年度新购办公楼和购华发新城西区S3、S4地块、中山市石岐区悦来中路尾27,300平方米商品住宅用地以及中山市三乡镇白石环村沙螺坑占地面积为444,491.30平方米的地块支付地价,以及收购珠海世荣房产开发有限公司50%的股权所致。
报告期筹资活动现金流量净额为83,904万元，主要系本年度借款增加所致。
6、项目开发进度及预售情况
报告期内，华发新城三期及中山生态园一期已部分竣工，按原计划交楼结算，结算金额超过20亿元。
报告期内，本公司具备预售条件的房地产项目为华发新城四期、华发世纪城一、二期、华发九洲花园等项目。截止报告期末，预售楼款回笼资金已达33.69亿元，有力保证了本公司经营和盈利能力的连续性和稳定性。
报告期内，华发新城五期、华发世纪城三期、中山华发生态园二期及华发水郡等项目的全面启动，将成为公司未来利润的主要来源。
为保证公司可持续发展，报告期内公司继续增加土地储备，取得珠海世荣房产开发有限公司的50％股权（该公司拥有占地115.1万平方米的华发水郡项目）、中山市石岐城区占地面积2.7万平方米和中山市三乡白石占地面积44.5万平方米土地使用权。截至报告期末，公司拥有的在建工程建筑面积325.12万平方米，拥有的土地储备建筑面积209.43万平方米。
7、公司控股公司经营情况
1）中山华发生态园房地产开发有限公司
该公司主营房地产开发销售。截止2007年12月31日，总资产达67,777万元。目前生态园一期已经完工25,293.66◇，销售面积16,350◇，报告期实现销售收入22,896万元。在建项目华发生态园二期建筑面积21,542.7◇，于2006年8月开工，已投入36,093万元，2007年未实现销售收入。
2）珠海华发投资发展有限公司、珠海铧创经贸发展有限公司
该两公司主营房地产开发销售。截止2007年12月31日，总资产达423,712万元。目前在建项目华发世纪城一期建筑面积30,000◇，2007年度已经开始预售，报告期实现预收房款75,031万元。华发世纪城二期建筑面积250,000◇，于2007年开工，已经投入58,074万元,2007年度已经开始预售，报告期实现预收房款118,212万元。华发世纪城三期82,270◇，已经投入17,566万元。2007年未实现销售收入。
3）珠海华发建筑设计咨询有限公司第9页共45页珠海华发实业股份有限公司2007年度报告摘要
该公司主要经营房地产投资咨询业务。截止2007年12月31日，总资产达9,030万元。2007年实现销售收入11,478万元。
4）珠海华发房地产营销顾问有限公司
该公司主营房地产信息咨询、房地产投资咨询、物业代理、企业策划、市场调查。截止2007年12月31日，总资产达6,351万元。2007年度实现销售收入7,314万元。
5）珠海华发文化传播有限公司
该公司主营组织群众文化活动；会议展览服务；设计、制作、发布、代理国内外各类广告，截止2007年12月31日，总资产达10,697万元。2007年实现销售收入3,061万元。
6）珠海世荣房产开发有限公司
该公司主营房地产开发销售。截止2007年12月31日，总资产达40,005万元，目前在建项目华发水郡花园，已经投入58,104万，2007年未实现销售收入。
7）珠海华纳投资发展有限公司，珠海华融投资发展有限公司
该两公司主营房地产开发销售，截止2007年12月31日，总资产达137,064万元。上述两公司名下的华发新城五期项目现已开工建设。
8、公司在开发建设中采用新工艺和新技术情况
公司在项目开发过程中历来重视采用新工艺及新技术，近年来在房地产项目中运用的新工艺、新技术主要有：
（1）园区生态建设：采用了中水系统、雨水二次利用、沼泽池沼气供应学校以及循环水系统等新技术。
（2）土地建设：打破了以前深基坑先打桩后开挖的习惯做法，根据地质情况采用了先开挖后压桩或打桩的措施，保证了桩基质量。华发世纪城二期南区已成功应用；珠海地区淤泥层深且面积大，在这类地区进行建筑开发，成本高、而且质量风险大。采用低压真空排水固结法，使大面积的淤泥层固结硬化后（达80KN左右）变为可使用土壤，大大减少了成本。
（3）新型环保材料的使用：外墙装饰抹灰，全面采用聚丙稀纤维以确保外墙面不开裂、不渗漏。各施工单位进场主体施工，要求其模板立置支撑体系统一做法，以确保主体砼结构的质量以及高支模体系的质量和安全施工。并对精装修抹灰工程提供了优质的条件。使用了环保产品钢塑管为用户给水管，保证了质量和使用寿命。弱电箱安装防雷器装置确保了安全，属新产品、新技术。室外排水管采用了新材料双壁波纹管，属新的环保产品。
（4）室内装饰、装潢的新工艺、新技术：阳台栏杆，采用热浸镀锌处理，实现十年以上不生锈，国内住宅率先使用。铝合金门窗，采用“比利时瑞纳斯铝门窗系统”，比国标的铝合金节省能源消耗量多达30％以上。
二、公司未来发展展望
（一）所处行业发展趋势及公司面临的市场竞争格局
1、所处行业发展趋势
公司主营业务所处的行业为房地产开发与经营业。
2007年是房地产价格上涨较快和房地产业宏观调控力度不断加大的一年，特别是2007年下半年以来，国务院各部委出台了一系列宏观调控措施，包括：国务院于2007年8月7日颁布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》；中国人民银行、银监会于2007年9月27日颁布的《关第10页共45页珠海华发实业股份有限公司2007年度报告摘要于加强商业性房地产信贷管理的通知》；国土资源部颁布自2007年11月1日起施行的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》；中国人民银行、银监会于2007年12月5日颁布的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》；国土资源部于2007年12月28日颁布的《关于进一步加强和改进建设用地备案工作的通知》等。上述措施的出台和实施，对房地产行业和房地产企业带来了深远的影响。公司认为国家宏观调控重点主要在于调整住房供应结构和引导合理需求，目的还是要控制房价的过快上涨，而不是导致房地产市场的萎缩。从长期来看，在国家宏观经济持续向好、城市化进程加速发展、人民币汇率升值预期不变等有利因素的刺激下，房地产市场将朝着更为健康、稳定及可持续的方向发展，更有利于实力型、资金充裕型公司发挥优势，做大做强。但在目前资金流动性过剩及宏观调控力度加大的态势下，未来房地产开发投资将趋于回落，资金投向将向经济适用房、限价房分流，房价涨幅趋稳，拥有多元融资渠道的房地产企业将在竞争中逐渐显露优势，房地产市场会呈现强者恒强格局，行业长期持续看好。
从本公司目前开发的珠海和中山房地产市场来看：据珠海市统计局统计，2007年1－11月份，珠海市商品房交易活跃，全市商品房销售面积294万平方米，同比增长87.7%；商品房销售额187.78亿元，同比增长152.9%。房地产开发投资、施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额均比2006年有较大增长，空置率进一步下降；而根据中山市场2007年1-11月份数据显示，房地产开发投资仍保持快速增长势头，房地产开发投资152.06亿元，同比增长76.89%；商品房施工面积1,380.17万平方米，同比增长40.89%；商品房竣工面积171.89万平方米，同比增长7.76%；商品房销售面积435.90万平方米，同比增长37.65%；商品房销售额166.61亿元，同比增长76.43%；商品房空置面积156.88万平方米，同比下降13.36%。根据上述统计数据显示，虽然珠海、中山房地产市场受宏观调控的影响相对较小，但由于宏观调控政策打击了相当部分的投资、投机需求，也不可避免地在近期也出现了成交量萎缩等阶段性调整的情况。但鉴于珠海和中山城区可供开发的土地总体供应量趋于减少，城市价值不断提升，改善居住环境、条件等刚性需求依旧旺盛，加上来自港澳台及省内外的购房客户不断增加，因此预计经过阶段性调整后的珠海、中山房地产市场需求情况增长可期，在未来相当长时期内仍将保持平稳增长的态势。针对上述行业及区域房地产市场发展态势，公司也及时采取了措施应对阶段性调整，一方面加快楼盘销售，迅速回笼资金；另一方面将充分利用宏观调控带来的发展契机，实现低成本扩张，促进公司房地产市场布局的不断完善，以形成新的利润增长点和发展优势。
2、公司面临的市场竞争格局
国家对房地产市场的宏观调控政策改变了房地产行业的竞争格局。在新的市场政策特别是土地和房贷政策调控下，包括北京、深圳、广州在内的众多热点城市都出现了成交萎缩、价格下降的趋势，部分实力弱小的中小企业陆续被淘汰出局，房地产开发企业数量不断减少。随着部分中小企业的淘汰出局，加上消费者越来越倾向购买品牌开发商开发的物业，房地产市场小、散、乱的局面将逐步改变，品牌企业的市场份额将逐步提高，市场集中度越来越高，房地产市场将逐步进入品牌竞争阶段。同时，珠海以其独特的地理位置、良好的生活居住环境和极具吸引力的发展前景，吸引了越来越多的实力强大的开发商进驻，万科、仁恒、招商地产、中海建设、中信、中化方兴等地产知名品牌公司先后进驻珠海楼市，加之原来就已经在珠海扎根的和黄、新世界等知名房企。珠海房地产市场呈现出激烈的强者相争的局面。
（二）公司未来发展机遇、发展战略第11页共45页珠海华发实业股份有限公司2007年度报告摘要
珠海具有独特的区位、环境和特区品牌优势，随着新一轮国际产业转移，尤其是CEPA的深入和泛珠合作的顺利推进，澳门经济的迅猛增长、各类交通基础设施的不断完善，珠海的辐射力不断增强，发展前景广阔。当前珠海正在动工的重大项目，就包括高栏港两个5万吨级集装箱码头、中化格力8万吨级公用石化码头、珠海电厂3、4号机组、广东第二个ＬＮＧ接收站等。这些项目的动工以及完成，极大改善了珠海市交通网络、能源保障等投资和发展的条件。澳门经济近年来强劲增长，已成为亚太地区经济增长最快的区域，居民收入大幅提高，便利的通关、交通条件及良好的居住环境吸引大批澳门居民来珠海置业。近几年澳门居民已经成为珠海楼市的生力军。2006年珠海新建商品住宅中本市户籍购买者占53.23%，其余均由外来业主购买，其中大部分为澳门居民。
同时，2008年开始，珠海基础交通设施将得到进一步的改善。随着广珠城际轨道交通2008年底的通车，珠三角一小时生活圈即将变成现实；其他如港珠澳大桥筹备工作进展顺利、广珠铁路动工建设、香港机场接管珠海机场、江珠高速公路和粤西沿海高速公路（珠海段）通车等项目的实质性进展，使珠海海陆空立体综合交通网络建设跨上了一个新台阶，令珠海从之前的珠三角交通末梢，一跃成为珠三角西部的交通枢纽。随着这些交通基础设施的不断完善，珠海的房地产市场必将逐渐成为一个全国甚至国际性的市场，也必将促进着本地经济、就业和新增人口的增长，也为珠海房地产市场提出了大量的需求。
公司2005-2009年的总体发展战略是：立足珠海，面向本省；规模适当，效益优先；突出市场，创新品牌；以人为本，打造精品。经营方针是：“诚信、品质、服务”。公司将密切关注宏观调控新形势下本地及全行业的新动态、新变化，充分发挥自身的优势、扬长避短，加强对行业、全国各区域市场的预测与开拓能力，利用国家宏观调控带来的土地价格下降的有利契机，稳定地实施既定发展战略，争取在除珠海、中山以外的异地扩张等方面得到实质性的发展。
（三）新年度的工作计划
随着国家对房地产行业宏观调控措施的不断加大，公司将面临机遇与挑战并存的新形势。为此，公司提出2008年总体经营策略和思路是：审时度势，扬长避短，把握机遇，以保持公司持续发展为目标；抓住产品结构调整、销售节奏调整、整体布局结构调整、资金结构以及管理模式调整五大环节，充分发挥品牌、人才、资源优势，全力推动楼宇的开发和销售，实现快速销售、快速回笼资金；加强资金统筹，确保资金链条的顺畅运转；加大市场拓展力度，促进区域市场布局的不断完善；继续深化和完善法人治理机构，强化经营管理，促进各项工作的全面发展和完成。为实现2008年工作计划，拟采取的主要措施包括：
1、全力推动营销工作，实现快速回笼资金的目标：做好已开售项目的尾盘销售工作；华发世纪城三期和华发新城五期力争在下半年开盘销售；斗门华发水郡项目一期第一批单位（别墅）争取年底开盘销售；加大中山华发生态庄园的销售力度和回款力度。
2、继续推进各项开发工作，为楼宇销售创造有利条件：加紧完成华发新城三期与四期、华发世纪城一期与二期、华发九洲花园等项目后续工程建设；全面铺开华发世纪城三期、华发新城五期的开发；按计划推进与完成红门楼项目、华发新城六期项目商业部分、华发世纪城四期前期市场的市场策划、规划设计和报建；加大中山华发生态庄园的营销力度；加快推进斗门华发水郡一期项目的开发建设，同时尽快完成二期项目的市场策划、定位和规划设计工作。
3、加强资金统筹，全力以赴做好配股等再融资工作，确保资金链条的顺畅运转。第12页共45页珠海华发实业股份有限公司2007年度报告摘要
4、加大市场拓展力度，抓住国家宏观调控带来的有利契机，发挥资金优势，力争开拓珠海、中山以外的异地市场，促进公司市场布局的不断完善，规避区域市场风险。
5、强化经营管理，促进各项工作全面发展：继续深化和完善公司法人治理结构、公司内部控制和监督机制，特别是要更加有效的发挥董事局下设各专门委员会的指导作用，保证公司科学决策；抓好公司首期股权激励计划的报批和实施工作，充分调动公司经营管理团队的工作积极性和主观能动性；顺应形势变化，继续完善经营管理模式；加大成本控制力度，增强抵御风险能力。
（四）资金需求和使用计划
为完成2008年度的经营计划和工作目标，我们预计公司2008年的资金需求较大，资金来源渠道主要有:
1、利用公司自有资金。
2、向商业银行贷款。
3、资本市场融资。
上述资金主要用于华发新城五期项目、华发世纪城二、三、四期项目、中山华发生态庄园、华发水郡花园等项目的开发。
（五）公司面临的风险因素分析
1、行业政策风险
2008年，国家明确宏观调控基调为：控总量、稳物价、调结构、促平衡，实施稳健的财政政策和从紧的货币政策，进一步发挥货币政策在宏观调控中的重要作用，严格控制货币信贷总量和投放节奏，严格控制新开工项目，防止投资反弹，促使经济增长保持在合理水平，采取有力措施抑制价格总水平过快上涨。随着各项调控政策的渐次出台和逐步落实，市场环境发生变化的不确定性因素增加，市场压力、资金压力都将加大，对公司的经营能力要求进一步提高。
公司始终认为房地产业作为国民经济发展的先导性行业，对经济增长具有很强的拉动作用，因此，国家出台宏观调控政策的目的并非为了限制、打压房地产业的发展，而是为使房地产业稳定健康发展及弥补市场自发调控不足而采取的引导措施，以防止大起大落，兼顾社会公平。宏观调控政策的出台，将在规范土地供应、调整住房供应结构，加大中低价位、中小户型的普通商品住房的供应比例，建立健全城市廉租住房制度、改进和规范经济适用住房制度，抑制投机、投资性住房需求等方面对房地产市场产生深远的影响。由于投机、投资性住房需求受到抑制，会使一部分购房者产生观望的态度，将导致商品住宅成交量在短期内有一定的下降。同时，由于中低价位、中小户型住房特别是廉租住房、经济适用房等保障性住房供应比例的逐步提高，全国的商品住宅价格将会出现企稳的整体态势，上述情况会对公司的房地产开发、建设和销售造成一定的短期影响，主要体现在产品销量和价格的增幅会有所下降。但由于本公司是以开发普通商品住房为主营业务的上市公司，经过多年的发展，在珠海及周边区域已经牢固确立了房地产龙头地位，本公司已按照有关政策对公司的生产经营和产品结构做出策略性安排，因此本公司在房地产行业取得长期稳定发展的态势不会有所改变。同时在有关政策宏观第13页共45页珠海华发实业股份有限公司2007年度报告摘要调控之下，也将会有一批劣势房地产开发企业被淘汰出局，这也将为本公司低成本的并购扩张创造市场机遇。
2、市场风险
行业的市场风险集中表现为市场竞争风险、市场容量限制风险和市场集中风险。房地产属于资金密集型行业，行业收益水平相对稳定，因此吸引了大批资金实力雄厚的企业进军房地产业，行业竞争日益激烈。公司必须维持人才队伍稳定、资金运行畅顺，保持持续创新能力，提高规划设计、质量监控水平，不断提高物业管理与营销策划能力，才能继续保持品牌优势，否则有可能在竞争中失去优势而导致经营效益下降。
3、经营风险
A、原材料价格风险
原材料主要是水泥、沙石、钢材、玻璃、铝合金门窗、电线电缆等建筑材料及一些装修材料，这些原材料成本约占公司开发的房地产产品成本的三分之一，其供应渠道的顺畅与否，价格的高低走势都会直接影响到公司的建筑成本继而影响公司产品的价格竞争力。
B、产品价格风险
房地产产品是一种兼具使用价值和投资价值的特殊商品，房地产产品的价格决定因素非常复杂，既反映企业的开发成本，又受经济发展程度、发展阶段以及同类产品的供需情况、租金、利率、其他投资品种表现的影响。随着国家对房地产业宏观调控政策的实施，一旦珠海市房地产产品的价格发生大幅下降，将直接影响到公司的经营效益。
C、产品结构过度集中的风险
公司主要产品为普通商品住宅及配套设施，近三年没有开发办公楼、大型商场及工业厂房。这种产品结构的集中充分体现了公司的经营优势，如果房地产市场上住宅产品严重过剩，也可能对公司的经营带来一定的风险。
D、销售风险
房地产产品的销售不仅取决于产品的质量和价格，还直接受项目的市场定位、经济发展状况及同类楼盘的供给情况的影响。由于房地产项目的开发周期往往较长，而市场情况多变，若公司不能充分考虑到市场的变化趋势，则可能存在新开发的项目市场定位错误或同类竞争楼盘短时期内出现大量供给，也将影响公司所开发产品的销售。
E、工程质量风险
设计单位、施工单位和监理单位原因使项目质量出现问题，也会给公司项目的销售和品牌形象造成负面影响。第14页共45页珠海华发实业股份有限公司2007年度报告摘要
6.2主营业务分行业、产品情况表
单位:元币种:人民币
分行
营业利 业或 营业收入比 营业成本比上 营业利润率比
营业收入 营业成本 润率
分产 上年增减(%) 年增减(%) 上年增减(%)（%）
品
行业商品
房销
增加0.73个百分2,121,958,383 1,336,405,166.93 37.02 154.72 151.81
售收入 点
广告
减少34.92个百
费收入 4,840,963.10 2,260,802.47 53.30 380.26 1,803.95
分点
物业
代理 32,523,782.59 7,717,674.61 76.27 923.43
收入
管理及服
减少202.41个百4,137,453.27 9,173,285.33 -121.71 -18.82 832.33
务收入分点
房租
减少1.42个百分2,222,327.82 649,205.13 70.79 -12.89 -8.43
收入 点
增加0.33个百分
合计 2,165,682,909.78 1,356,206,134.47 37.38 155.69 154.36点
6.3主营业务分地区情况
单位:元币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
珠海地区 1,936,727,683.78 128.66
中山地区 228,955,226.00
6.4募集资金使用情况
√适用□不适用
单位:万元币种:人民币
本年度已使用募集资 40,792.00
募集资金总额
金总额 40,792.00
（净额）
已累计使用募集资金 19,869
总额
产生收
是否变更项 实际投 是否符合计
承诺项目 拟投入金额 预计收益 益情况
目 入金额 划进度
(毛利)
华发新城三期
否 33,000 33,000 是 12,654.24 65,008
项目
华发新城四期 截止
否 7,792 7,792 是 7,792
项目 2007
月31
日项目
尚未产
生收
益。
合计 / 40,792 40,792 / 196,617,700
未达到计划进度和预计收益的
说明（分具体项目）
变更原因及变更程序说明(分
具体项目)
尚未使用的募集资金用途及去
向
变更项目情况
□适用√不适用
6.5非募集资金项目情况
√适用□不适用
单位:万元币种:人民币
项目名称 项目金额 项目进度 项目收益情况
目前正进行室内装
华发九洲花园 19,467 尚未产生收益
修、园林绿化建设
目前正进行室内装
华发世纪城一期 46,904 尚未产生收益
修、园林绿化建设
华发世纪城二期 58,074 土建施工 尚未产生收益
目前正进行室内装
华发世纪城综合项目 14,885 尚未产生收益
修、园林绿化建设
目前部分已竣工,进
实现销售收入 22,896
中山华发生态庄园一期 33,247 入销售期 万元
中山华发生态庄园二期 36,093 在建 尚未产生收益
华发新城五期 136,217 预制管桩工程施工 尚未产生收益
华发世纪城三期 17,566 预制管桩工程施工 尚未产生收益
华发水郡花园 28,918 软基处理 尚未产生收益
合计 395,094 / /
6.6董事局对会计师事务所“非标准审计报告”的说明□适用√不适用6.7董事局本次利润分配或资本公积金转增预案
根据天健华证中洲（北京）会计师事务所有限公司编制的天健华证中洲审（2008）GF字第010009号《审计报告》列示：本公司2007年度实现净利润362,828,235.28元，加上年初未分配利润第16页共45页珠海华发实业股份有限公司2007年度报告摘要427,423,577.98元，可供分配利润为790,251,813.26元，提取法定盈余公积计17,909,773.19元，可供股东分配的利润为772,342,040.07元，拟以本公司2007年末总股本315,957,539.00股为基数，以资本公积金转增股本并派发现金股利，向全体股东每10股转增10股并每10股派发现金股利1元（含税），共计分配现金股利31,595,753.90元。上述利润分配方案尚须提交公司2007年度股东大会批准。公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案□适用√不适用
7重要事项7.1收购资产√适用□不适用
单位:元币种:人民币
本年初至 所涉 所涉
本年末为 是否为 及的 及的
交易对 公司贡献 关联交 资产 债权
自购买日起至本
方或最 被收购 购买 的净利润 易（如 产权 债务
收购价格 年末为公司贡献
终控制 资产 日 （适用于 是，说 是否 是否
的净利润
方 同一控制 明定价 已全 已全
下的企业 原则） 部过 部转
合并） 户 移
珠海市 珠海市
斗门区 世荣房 2007
世荣实 产开发 年 1289,179,414 -2,836,992.29 否 是 是
业有限 有限公 月30
公司、 司50% 日
梁社增 股权。
中山市
2007
石岐区
年10
黄培强 悦来中 403,230,000 0 否 否 否
月12
路尾地
日
块
中山市
陈凯 2007
三乡镇
君、余 年10
白石环 1,082,952,128 0 否 否 否
顺源、 月12
村沙螺
杨立君 日
坑
7.2出售资产√适用□不适用
2007年5月25日经本公司第五届董事局第七十次会议审议通过了《关于转让珠海华纳置业有限公司50%股权的议案》及《关于转让珠海华融置业有限公司50％股权的议案》，该事项已于2007年5月30日刊登在《证券时报》、《上海证券报》、《中国证券报》上。
公司于2008年1月4日召开的第六届董事局第十一次会议审议通过了《关于终止转让珠海华融置业有限公司50%股权和珠海华纳置业有限公司50%股权的议案》，由于上述股权转让行为未能在合同规第17页共45页珠海华发实业股份有限公司2007年度报告摘要定的时间内获得有关部门的批准，经公司与股权受让方协商一致同意终止上述两项股权转让，并互不追究责任或要求赔偿。该事项已于2008年1月5日刊登在《证券时报》、《上海证券报》、《中国证券报》上。7.3重大担保√适用□不适用
单位:元币种:人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
是否
为关
发生日期 是否 联方
担保对象（协议签署 担保金额 担保类型 担保期 履行 担保 名称日） 完毕 （是
或
否）
购房按揭 以前年度滚 连带责任
9,249,311.48 ～ 否 否
人 存 担保
报告期内担保发生额合计
报告期末担保余额合计 9,249,311.48
公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 120,000,000
报告期末对子公司担保余额合计 120,000,000
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额 129,249,311.48
担保总额占公司净资产的比例(%) 5.70
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额
直接或间接为资产负债率超过70％的被担保对象提供的债务
担保金额
担保总额超过净资产50％部分的金额
上述三项担保金额合计 129,249,311.48
7.4重大关联交易
7.4.1与日常经营相关的关联交易
√适用□不适用
单位:万元币种:人民币
向关联方销售产品和提供劳务 向关联方采购产品和接受劳务
关联方 占同类交易金额的比 占同类交易金额的比
交易金额 交易金额
例 例
珠海经济特区华发集团公 1,080,000 100 1,080,000 100
司
合计
1、本公司2007年度向控股股东珠海经济特区华发集团公司支付房屋租赁及管理费1,080,000元。
2、本公司与控股股东珠海经济特区华发集团公司于2001年5月17日签定商标转让合同，华发
集团将其拥有的注册号为747207的“华发”注册商标无偿转让给本公司；在转让完成后本公司同意许可华发集团（包括其全资子公司、控股公司）在原有范围内继续使用该商标。
3、公司控股股东珠海经济特区华发集团公司为本公司提供了12.15亿银行借款连带责任保证。
4、2001年1月1日本公司与华发集团签订《托管协议》，协议约定华发集团将其全资拥有的与房地产有关的生产经营性资产及相关业务（主要包括绿洋山庄）由本公司托管经营，双方以经国有资产管理部门确认的1999年12月31日资产评估净值14,884万元人民币作为托管资产价值；本公司负责托管资产的与房地产工程建设有关的管理工作、业务推广及销售工作等；
托管期限自2001年1月1日起至有关托管资产销售完毕止；本公司承担与托管资产相关的管理费用，并按托管资产营业收入总额向华发集团收取8%的托管费用。本公司2007年未取得该等资产的托管收入。
5、2007年度向本公司关健管理人员包括董事、监事、高级管理人员支付薪酬合计946.02万元。7.4.2关联债权债务往来□适用√不适用7.4.3 2007年资金被占用情况及清欠进展情况□适用√不适用截止2007年末，上市公司未完成非经营性资金占用的清欠工作的，董事局提出的责任追究方案□适用√不适用7.5委托理财情况□适用√不适用7.6承诺事项履行情况7.6.1公司或持股5%以上股东在报告期内或持续到报告期内的承诺事项√适用□不适用股改承诺及履行情况：
珠海经济特区华发集团公司、珠海经济特区华发汽车展销中心、珠海华发物业管理服务有限公司除满足中国证监会在《关于上市公司股权分置改革试点有关问题的通知》中要求的条件外，只有同时满足以下两个条件，才可以挂牌出售所持有的股份：(1)自股权分置改革方案实施后的第一个交易日起满36个月；(2)股权分置改革方案实施后，当且仅当出现连续5个交易日公司二级市场股票收盘均价达到或超过截止2005年6月18日前30个交易日公司二级市场股票的收盘均价6.41元上浮50%即9.62元后。
报告期内未发生违反相关承诺的事项。7.6.2公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目是否达到原盈利预测及其原因作出说明□适用√不适用7.7重大诉讼仲裁事项第19页共45页珠海华发实业股份有限公司2007年度报告摘要□适用√不适用7.8其它重大事项及其影响和解决方案的分析说明7.8.1证券投资情况□适用√不适用7.8.2持有其他上市公司股权情况√适用□不适用
单位:元
证 股
报告
证券代 券 初始投资 占该公司股 期末账面 报告期所有者 会计核 份
期损
码 简 金额 权比例（％） 值 权益变动 算科目 来
益
称 源
交
可供出
通
601328 1,192,024 0.007 9,239,884 712,786.76 售的金
银
融资产
行
合计 1,192,024 - 9,239,884 712,786.76 - -
7.8.3持有非上市金融企业股权情况
√适用□不适用
报告 报告期所 会计
所持对 初始投资金 占该公司 期末账面 股份
持有数量 期损 有者权益 核算
象名称 额 股权比例 值 来源
益 变动 科目
广东发
100,000 100,000 0.041 100,000
展银行
珠海城
市合作 2,000,000 2,000,000 0.67 2,000,000
银行
合计 － － －
7.8.4买卖其他上市公司股份的情况□适用√不适用7.9公司董事局对公司内部控制出具了自我评估报告，审计机构出具了评价意见，详见公司2007年年度报告全文。
8监事会报告
监事会认为公司依法运作、公司财务情况、公司募集资金使用、公司收购、出售资产交易和关联交易不存在问题。
9财务报告第20页共45页珠海华发实业股份有限公司2007年度报告摘要9.1审计意见
财务报告 □未经审计 √审计
审计意见 √标准无保留意见 □非标意见
审计意见全文
审计报告
天健华证中洲审(2008)GF字第010009号
珠海华发实业股份有限公司全体股东：：
我们审计了后附的珠海华发实业股份有限公司财务报表，包括2007年12月31日合并资产负债表、资产负债表，2007年度合并利润表、利润表和合并现金流量表、现金流量表及合并股东权益变动表、股东权益变动表以及财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任按照财政部2006年2月15日颁布的《企业会计准则》的规定编制财务报表是珠海华发实业股份有限公司管理层的责任。这种责任包括：
（1）设计、实施和维护与财务报表编制相关的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误而导致的重大错报；
（2）选择和运用恰当的会计政策；
（3）作出合理的会计估计。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在实施审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守职业道德规范，计划和实施审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险评估时，我们考虑与财务报表编制相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、审计意见
我们认为，珠海华发实业股份有限公司财务报表已经按照财政部2006年2月15日颁布的《企业会计准则》的规定编制，在所有重大方面公允反映了珠海华发实业股份有限公司2007年12月31日的财务状况以及2007年度的经营成果和现金流量。
天健华证中洲（北京）会计师事务所有限公司
中国注册会计师：刘涛、李东昕
中国北京
2008年1月22日
9.2财务报表
合并资产负债表
2007年12月31日
编制单位:珠海华发实业股份有限公司
单位:元币种:人民币
项目 附注 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 五、1 1,572,160,301.58 1,493,229,574.98
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
应收票据
应收账款 五、2 18,000.00 540,000.00
预付款项 五、3 526,416,426.61 500,461,616.41
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
应收股利
其他应收款 五、4 36,803,662.77 24,183,693.42
买入返售金融资产
存货 五、5 5,278,821,781.26 2,957,055,794.30
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 7,414,220,172.22 4,975,470,679.11
非流动资产：
发放贷款及垫款
可供出售金融资产五、6 9,239,884.00 8,527,097.24
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 五、7 2,400,000.00 2,400,000.00
投资性房地产
固定资产 五、8 33,906,802.10 12,472,967.88
在建工程 215,333.90 62,925.00
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 五、9 1,763,561,675.36 499,255,598.79
开发支出
商誉
长期待摊费用 五、10 4,686,971.11 86,309.25
递延所得税资产 五、11 12,955,152.45 9,466,270.26
其他非流动资产
非流动资产合计 1,826,965,818.92 532,271,168.42
资产总计 9,241,185,991.14 5,507,741,847.53
流动负债：
短期借款 五、12 310,000,000.00 100,000,000.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
交易性金融负债
应付票据
应付账款 五、13 319,438,497.23 132,837,129.02
预收款项 五、14 3,369,326,266.87 1,390,625,569.70
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 五、15 1,882,454.91 4,555,079.06
应交税费 五、16 39,839,361.20 -14,488,898.45
应付利息 2,329,166.67
应付股利
其他应付款 五、17 256,861,850.00 382,616,171.94
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 4,297,348,430.21 1,998,474,217.94
非流动负债：
长期借款 五、18 2,675,000,000.00 1,850,000,000.00
应付债券 五、19 411,421,000.00
长期应付款 五、20 49,517,680.00
专项应付款
预计负债
递延所得税负债五、21 1,448,614.80 1,100,260.99
其他非流动负债
非流动负债合计 2,676,448,614.80 2,312,038,940.99
负债合计 6,973,797,045.01 4,310,513,158.93
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本五、22 315,957,539.00 260,000,000
资本公积 五、23 716,256,346.09 360,679,332.94
减：库存股
盈余公积 五、24 164,688,877.36 146,779,104.17
一般风险准备
未分配利润 五、25 772,342,040.07 427,423,577.98
外币报表折算差额
归属于母公司所有者权益合计2,267,388,946.13 1,194,883,213.44
少数股东权益 298,144,143.61 2,345,475.16
所有者权益合计 2,267,388,946.13 1,197,227,490.25
负债和所有者权益总计 9,241,185,991.14 5,507,741,847.53
公司法定代表人:袁小波
主管会计工作负责人:俞卫国
会计机构负责人:何玉冰
母公司资产负债表
2007年12月31日
编制单位:珠海华发实业股份有限公司
单位:元币种:人民币
项目 附注 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 808,984,716.87 1,403,258,553.13
交易性金融资产
应收票据
应收账款
预付款项 740,249.95 21,792,067.62
应收利息
应收股利
其他应收款 3,940,973,631.52 2,323,777,903.79
存货 974,588,081.18 1,015,036,135.07
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 5,725,286,679.52 4,763,864,659.61
非流动资产：
可供出售金融资产 9,239,884.00 8,527,097.24
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 739,265,183.80 296,085,769.80
投资性房地产
固定资产 12,570,526.86 6,819,911.58
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 10,007,463.96 10,166,945.44
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 4,991,171.55 2,690,446.26
其他非流动资产
非流动资产合计 776,074,230.17 324,290,170.32
资产总计 6,501,360,909.69 5,088,154,829.93
流动负债：
短期借款 310,000,000.00 70,000,000.00
交易性金融负债
应付票据
应付账款 319,214,985.01 132,837,129.02
预收款项 1,402,093,720.80 1,368,293,669.70
应付职工薪酬 4,600.00 3,843,166.31
应交税费 37,266,875.39 -16,075,801.49
应付利息 2,329,166.67
应付股利
其他应付款 403,466,791.77 68,648,046.40
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 2,472,046,972.97 1,629,875,376.61
非流动负债：
长期借款 2,035,000,000.00 1,730,000,000.00
应付债券 411,421,000.00
长期应付款 49,517,680.00
专项应付款
预计负债
递延所得税负债 1,448,614.80 1,100,260.99
其他非流动负债
非流动负债合计 2,036,448,614.80 2,192,038,940.99
负债合计 4,508,495,587.77 3,821,914,317.60
所有者权益（或股
东权益）：
实收资本（或股本） 315,957,539.00 260,000,000.00
资本公积 716,255,450.09 360,678,436.94
减：库存股
盈余公积 164,688,877.36 146,779,104.17
未分配利润 795,963,455.47 498,782,971.22
所有者权益（或股东 1,992,865,321.92 1,266,240,512.33
权益）合计
负债和所有者权益（或股东权益）
6,501,360,909.69 5,088,154,829.93
总计
公司法定代表人:袁小波 主管会计工作负责人:俞卫国 会计机构负责人:何玉冰
合并利润表
2007年1-12月
单位:元币种:人民币
编制单位:珠海华发实业股份有限公司
项目 附注 本期金额 上期金额
一、营业总收入
其中：营业收入 五、26 2,165,682,909.78 847,000,048.51
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 五、27 1,356,206,134.47 533,177,481.54
其中：营业成本
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
营业税金及附加 五、28 218,989,435.57 54,038,517.47
销售费用 78,051,880.25 46,281,213.82
管理费用 84,277,000.69 55,898,586.50
财务费用 五、29 -11,972,703.72 -6,247,270.50
资产减值损失 2,412,200.06 1,860,931.90
加：公允价值变
动收益（损失以
“－”号填列）
投资收益（损失 五、30 90,678.00 14,267,491.06
以“－”号填列）
其中：对联营企
业和合营企业的
投资收益
汇兑收益（损失以
“-”号填列）
三、营业利润（亏 437,809,640.46 176,258,078.84
损以“－”号填列）
加：营业外收入 五、31 650,855.08 795,694.85
减：营业外支出 五、32 1,725,124.49 710,191.30
其中：非流动资
产处置损失
四、利润总额（亏 436,735,371.05 176,343,582.39
损总额以“－”号填列）
减：所得税费用 五、33 77,648,053.32 28,540,504.36
五、净利润（净亏 359,087,317.73 147,803,078.03
损以“－”号填列）
归属于母公司所 362,828,235.28 147,807,127.87
有者的净利润
少数股东损益 -3,740,917.55 -4,049.84
六、每股收益：
十二
（一）基本每股收益 1.220 0.568
（二）
十二
（二）稀释每股收益 1.220 0.568
（二）
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：元。
公司法定代表人:袁小波 主管会计工作负责人:俞卫国 会计机构负责人:何玉冰
母公司利润表
2007年1-12月
单位:元币种:人民币
编制单位:珠海华发实业股份有限公司
项目 附注 本期金额 上期金额
一、营业收入 六、3 1,905,079,791.09 840,932,112.42
减：营业成本 六、4 1,218,294,470.65 533,757,548.63
营业税金及附加 181,657,492.03 52,423,647.42
销售费用 76,849,268.92 32,810,695.67
管理费用 50,158,968.11 45,086,355.69
财务费用 -10,331,838.28 -5,366,994.90
资产减值损失 17,968,242.24 11,277,829.29
加：公允价值
变动收益（损
失以“－”号填
列）
投资收益（损 六、5 90,678.00 19,775,897.23
失以“－”号填
列）
其中：对联营
企业和合营企
业的投资收益
二、营业利润 370,573,865.42 190,718,927.85
（亏损以“－”
号填列）
加：营业外收入 627,892.00 795,094.85
减：营业外支出 1,502,000.00 574,191.30
其中：非流动
资产处置净损失
三、利润总额 369,699,757.42 190,939,831.40
（亏损总额以
“－”号填列）
减：所得税费用 54,609,499.98 28,638,351.06
第26页共45页
珠海华发实业股份有限公司2007年度报告摘要
四、净利润（净 315,090,257.44 162,301,480.34
亏损以“－”号填
列）
项目 附注 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 4,114,281,484.66 1,713,472,953.35
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置交易性金融资产净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 五、34 78,253,607.73 93,809,238.35
经营活动现金流入小计 4,192,535,092.39 1,807,282,191.70
购买商品、接受劳务支付的现金 1,294,123,357.66 754,111,962.08
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 79,599,865.04 38,582,675.85
支付的各项税费 262,826,934.48 124,235,696.68
支付其他与经营活动有关的现金 五、35 264,327,845.57 127,297,437.11
经营活动现金流出小计 1,900,878,002.75 1,044,227,771.72
经营活动产生的现金流量净额 2,291,657,089.64 763,054,419.98
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金 90,678.00 15,017,491.06
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回
的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 90,678.00 15,017,491.06
购建固定资产、无形资 2,772,681,507.63 633,047,980.20
产和其他长期资产支付
的现金
投资支付的现金 279,179,414.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 3,051,860,921.63 633,047,980.20
投资活动产生的现金流量净额 -3,051,770,243.63 -618,030,489.14
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金
取得借款收到的现金 2,640,000,000.00 1,900,000,000.00
发行债券收到的现金 413,100,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 2,640,000,000.00 2,313,100,000.00
偿还债务支付的现金 1,605,000,000.00 1,683,200,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 195,956,119.41 119,202,100.41
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流出小计 1,800,956,119.41 1,802,402,100.41
筹资活动产生的现金流量净额 839,043,880.59 510,697,899.59
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 78,930,726.60 655,721,830.43
加：期初现金及现金等价物余额 1,493,229,574.98 837,507,744.55
六、期末现金及现金等价物余额 1,572,160,301.58 1,493,229,574.98
项目 附注 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 1,920,626,766.00 1,706,320,093.16
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 45,620,331.23 201,117,686.03
经营活动现金流入小计 1,966,247,097.23 1,907,437,779.19
购买商品、接受劳务支付的现金 760,360,643.39 598,189,791.99
支付给职工以及为职工支付的现金 34,725,357.48 24,777,072.72
支付的各项税费 198,374,247.76 123,674,097.54
支付其他与经营活动有关的现金 1,447,110,312.48 1,268,089,866.43
经营活动现金流出小计 2,440,570,561.11 2,014,730,828.68
经营活动产生的现金流量净额 -474,323,463.88 -107,293,049.49
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 320,000,000.00
取得投资收益收到的现金 90,678.00 20,525,897.23
处置固定资产、无形资产和其
他长期资产收回
的现金净额
处置子公司及其他营业单位收
到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 90,678.00 340,525,897.23
购建固定资产、无形资产和其他 56,719,239.47 2,250,821.10
长期资产支付
的现金
投资支付的现金 433,179,414.00 9,982,225.00
取得子公司及其他营业单位支付
的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 489,898,653.47 12,233,046.10
投资活动产生的现金流量净额 -489,807,975.47 328,292,851.13
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 2,090,000,000.00 1,780,000,000.00
取得借款收到的现金 413,100,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 2,090,000,000.00 2,193,100,000.00
偿还债务支付的现金 1,545,000,000.00 1,212,500,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付 175,142,396.91 111,802,154.17
的现金
支付其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流出小计 1,720,142,396.91 1,324,302,154.17
筹资活动产生的现金流量净额 369,857,603.09 868,797,845.83
四、汇率变动对现金及现金等价
物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -594,273,836.26 1,089,797,647.47
加：期初现金及现金等价物余额 1,403,258,553.13 313,460,905.66
六、期末现金及现金等价物余额 808,984,716.87 1,403,258,553.13
单位:元币种:人民币
本期金额
归属于母公司所有者权益
一
项目
般
减： 少数股东权益 所有者权益合计
实收资本(或股 风 其
资本公积 库存 盈余公积 未分配利润
本) 险 他
股
准
备
一、上
年年末 260,000,000 360,679,332.94 146,779,104.17 427,424,776.33 2,345,475.16 1,197,228,688.60
余额
加：会
计政策 6,234,812.25 4,176,006.75 -30,821,936.08 -20,411,117.08
变更
前期差
-1,198.35 -1,198.35
错更正
二、本
年年初 260,000,000 360,679,332.94 146,779,104.17 427,423,577.98 2,345,475.16 1,197,227,490.25
余额
三、本
年增减
变动金
额（减
55,957,539 355,577,013.15 17,909,773.19 344,918,462.09 295,798,668.45 1,070,161,455.88
少以
“－”
号填
列）
（一）
362,828,235.28 -3,740,917.55 359,087,317.73
净利润
（二）
直接计
入所有
364,432.95 364,432.95
者权益
的利得
和损失
1．可供
出售金
融资产
712,786.76 712,786.76
公允价
值变动
净额
2．权益
法下被
投资单
位其他
所有者
权益变
动的影
响
3．与计
入所有
者权益
项目相 -348,353.81 -348,353.81
关的所
得税影
响
4．其他
上述
（一）
364,432.95 362,828,235.28 -3,740,917.55 359,451,750.68
和（二）
小计
（三）
所有者
投入和 55,957,539 355,212,580.20 299,539,586.00 710,709,705.20
减少资
本
1．所有
者投入 55,957,539 355,212,580.20 299,539,586.00 710,709,705.20
资本
2．股份
支付计
入所有
者权益
的金额
3．其他
（四）
利润分 17,909,773.19 17,909,773.19 35,819,546.38
配
1．提取
盈余公 17,909,773.19 17,909,773.19 35,819,546.38
积
2．提取
一般风
险准备
3．对所
有者
（或股
东）的
分配
4．其他
（五）
所有者
权益内
部结转
1．资本
公积转
增资本
（或股
本）
2．盈余
公积转
增资本
（或股
本）
3．盈余
公积弥
补亏损
4．其他
四、本
期期末 315,957,539.00 716,256,346.09 164,688,877.36 772,342,040.07 298,144,143.61 2,267,388,946.13
余额
单位:元币种:人民币
上年同期金额
归属于母公司所有者权益
一
减
般
项目 ：
实收资本(或股 风 其少数股东权益 所有者权益合计
资本公积 库 盈余公积 未分配利润
本) 险 他
存
准
股
备
一、上
128,938,276.
年年末 260,000,000.00 353,827,331.51 355,656,015.11 1,098,421,623.10
48
余额
加：会
1,813,211.50 1,610,679.66 -33,808,218.62 -30,384,327.46
计政策
变更
前期差
错更正
二、本 130,548,956.
年年初 260,000,000.00 355,640,543.01 321,847,796.49 1,068,037,295.64
14
余额
三、本
年增减
变动金
额（减 16,230,148.0
5,038,789.93 105,576,979.84 2,345,475.16 129,191,392.96
少以 3
“－”
号填
列）
（一）
147,807,127.87 -4,049.84 147,803,078.03
净利润
（二）
直接计
入所有
5,038,789.93 5,038,789.93
者权益
的利得
和损失
1．可供
出售金
融资产
5,201,883.24 5,201,883.24
公允价
值变动
净额
2．权益
法下被
投资单
位其他
所有者
权益变
动的影
响
3．与计
入所有
者权益
项目相 -780,282.49 -780,282.49
关的所
得税影
响
4．其他 617,189.18 617,189.18
上述
（一）
5,038,789.93 147,807,127.87 -4,049.84 152,841,867.96
和（二）
小计
（三）
所有者
投入和 2,349,525.00 2,349,525.00
减少资
本
1．所有
者投入 2,349,525.00 2,349,525.00
资本
2．股份
支付计
入所有
者权益
的金额
3．其他
（四） 16,230,148.0
利润分 42,230,148.03 58,460,296.06
3
配
1．提取
16,230,148.0
盈余公 16,230,148.03 32,460,296.06
3
积
2．提取
一般风 26,000,000.00 26,000,000.00
险准备
3．对所
有者
（或股
东）的
分配
4．其他
（五）
所有者
权益内
部结转
1．资本
公积转
增资本
（或股
本）
2．盈余
公积转
增资本
（或股
本）
3．盈余
公积弥
补亏损
4．其他
四、本
146,779,104.
期期末 260,000,000 360,679,332.94 427,424,776.33 2,345,475.16 1,197,228,688.60
17
余额
公司法定代表人:袁小波 主管会计工作负责人:俞卫国 会计机构负责人:何玉冰
母公司所有者权益变动表
2007年1-12月
编制单位:珠海华发实业股份有限公司
单位:元币种:人民币
本期金额
项目 减：
实收资本(或股
资本公积 库存 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
本)
股
一、上年年 260,000,000 360,678,436.94 146,779,104.17 498,782,971.22 1,266,240,512.33
末余额
加：会计政 6,233,916.25 4,176,006.75 37,584,060.85 47,993,983.85
策变更
前期差错
更正
二、本年年 260,000,000.00 360,678,436.94 146,779,104.17 498,782,971.22 1,266,240,512.33
初余额
三、本年增
减变动金
额（减少以 55,957,539 355,577,013.15 17,909,773.19 297,180,484.25 726,624,809.59
“－”号填
列）
（一）净利 315,090,257.44 315,090,257.44
润
（二）直接
计入所有
者权益的 364,432.95 364,432.95
利得和损
失
1．可供出
售金融资
产公允价 712,786.76 712,786.76
值变动净
额
2．权益法
下被投资
单位其他
所有者权
益变动的
影响
3．与计入
所有者权
益项目相 -348,353.81 -348,353.81
关的所得
税影响
4．其他
上述（一）
和（二）小 364,432.95 315,090,257.44 315,454,690.39
计
（三）所有
者投入和 55,957,539 355,212,580.20 411,170,119.20
减少资本
1．所有者 55,957,539 355,212,580.20 411,170,119.20
投入资本
2．股份支
付计入所
有者权益
的金额
3．其他
（四）利润
17,909,773.19 17,909,773.19 35,819,546.38
分配
1．提取盈
17,909,773.19 17,909,773.19 35,819,546.38
余公积
2．对所有
者（或股
东）的分配
3．其他
（五）所有
者权益内
部结转
1．资本公
积转增资
本（或股
本）
2．盈余公
积转增资
本（或股
本）
3．盈余公
积弥补亏
损
4．其他
四、本期期 315,957,539.00 716,255,450.09 164,688,877.36 795,963,455.47 1,992,865,321.92
末余额
单位:元币种:人民币
上年同期金额
减：
项目 实收资本(或
资本公积 库存 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
股本)
股
一、上年年末
260,000,000 353,827,331.51 128,938,276.48 364,215,521.91 1,106,981,129.90
余额
加：会计政策
1,812,315.50 1,610,679.66 14,496,117.00 17,919,112.16
变更
前期差错更
正
二、本年年初
260,000,000 355,639,647.01 130,548,956.14 378,711,638.91 1,124,900,242.06
余额
三、本年增减
变动金额（减
5,038,789.93 16,230,148.03 120,071,332.31 141,340,270.27
少以“－”号
填列）
（一）净利润 162,3