G 万科Ａ2006年度中期报告摘要
证券代码：000002,200002 证券简称：G万科A,万科B
公告编号：〈万〉2006-042
万科企业股份有限公司2006年中期报告摘要
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。本中期报告摘要摘自中期报告全文，报告全文同时刊载于巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）。投资者欲了解详细内容，应当阅读中期报告全文。
1.2 没有董事、监事、高级管理人员对中期报告内容的真实性、准确性、完整性无法保证或存在异议。
1.3 董事未出席名单
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未出席董事姓 未出席会议原因 受托人姓名
名
宋林 公务原因 郁亮
王印 公务原因 郁亮
蒋伟 公务原因 郁亮
孙建一 公务原因 徐林倩丽
李家晖 公务原因 李志荣
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1.4 本报告期财务报告未经审计。
1.5 公司董事长王石，董事、总经理郁亮，财务负责人王文金声明：保证中期报告中财务报告的真实、完整。
§2 上市公司基本情况
2.1 基本情况简介
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股票简称 G万科A,万科B
股票代码 000002,200002
上市证券交易所 深圳证券交易所
董事会秘书 证券事务代表
姓名 肖莉 梁洁
联系地址 中国深圳市福田区梅林路6 中国深圳市福田区梅林路6
3号万科建筑研究中心 3号万科建筑研究中心
电话 0755-25606666-8226 0755-25606666-8295
传真 0755-25531696 0755-25531696
电子信箱 IR@vanke.com IR@vanke.com
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2.2 主要财务数据和指标
2.2.1 主要会计数据和财务指标
单位：（人民币）元
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本报告期末 上年度期末 本报告期末比上年
度期末增减（％）
流动资产 26,534,960,746.3 19,884,926,088.2 33.44%
0 4
流动负债 13,560,849,692.9 10,883,742,013.8 24.60%
2 9
总资产 28,727,821,155.2 21,992,392,061.3 30.63%
8 1
股东权益（不 10,402,888,162.8 8,309,602,557.05 25.19%
含少数股东权 1
益）
每股净资产 2.62 2.23 17.49%
调整后的每股 2.58 2.21 16.74%
净资产
报告期（1－6月） 上年同期 本报告期比上年同
期增减（％）
净利润 1,220,795,888.35 795,052,559.21 53.55%
扣除非经常性 1,133,141,007.92 794,546,122.19 42.61%
损益后的净利
润
每股收益 0.31 0.23 34.78%
净资产收益率 11.74% 11.94% 减少0.2个百分点
经营活动产生 (3,198,738,756.0 (954,516,641.78) -235.12%
的现金流量净 7)
额
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注：上述数据均按照信息披露规范的相关规定计算得出。
2.2.2 非经常性损益项目
√ 适用 □ 不适用
单位：（人民币）元
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非经常性损益项目 金额
营业外收入 7,992,042.49
长期股权投资收益/（ 107,217,923.67
损失）
营业外支出 (4,210,949.83)
以上各项对税收的影 (23,344,135.90)
响
合计 87,654,880.43
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2.2.3 国内外会计准则差异
√ 适用 □ 不适用
单位：（人民币）元
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净利润 净资产
(2006年1-6 (截至2006年6月3
月) 0日)
依据国际会计准则计算 1,270,578,6 10,491,714,729
25
遵照国际会计准则作出的调整
递延收入的认定和摊销 389,342 (2,589,558)
商誉摊销 (52,158,069 (60,599,852)
)
递延税项资产 (394,707) (26,045,679)
资产重估 (273,527) 16,489,318
可转换公司债券利息计量而多资本化部分 2,654,224 46,914,259
转入销售成本
可转换公司债券筹资费用转入资本公积 - 1,868,169
可转换公司债券折现转股转入资本公积 - (64,380,212)
可转换公司债券权益 (483,012)
合计差异 (49,782,737 (88,826,567)
)
依照中国会计准则计算 1,220,795,8 10,402,888,162
88
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§3 股本变动及股东情况
3.1 股份变动情况表
√ 适用 □ 不适用
单位：股
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股份类别 本次变动前 增减（+， 本次变动后
-）
数量 比例 可转债转 数量 比例
股
一、有限售条件的
股份
1、国家及国有法 358,517,09 9.63% 0 358,517,0 9.03%
人持股 3 93
2、境内法人持股 138,754,89 3.73% 0 138,754,8 3.50%
0 90
3、境内自然人持 2,415,578 0.06% 0 2,415,578 0.06%
股
4、外资持股
有限售条件股份合 499,687,56 13.42% 0 499,687,5 12.59%
计 1 61
二、无限售条件股
份
1、人民币普通股 2,675,101, 71.86% +247,211, 2,922,313 73.61%
997 081 ,078
2、境内上市外资 547,898,11 14.72% 0 547,898,1 13.80%
股 2 12
无限售条件股份合 3,223,000, 86.58% +247,211, 3,470,211 87.41%
计 109 081 ,190
三、股份总数 3,722,687, 100.00 +247,211, 3,969,898 100.00
670 % 081 ,751 %
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公司股本变化详情如下：
报告期内，由于“万科转2”转股的原因，公司A股共增加247,211,081股；
前10名有限售条件股东持股数量及限售条件
单位：股
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序 有限售条件股东 持有的有限 可上市交易 新增可上 限售条件
号 名称 售条件股份 时间 市交易股
数量 份数量
1 华润股份有限公 351,340,87 2006年12月5 186,026,3 注1、注2
司 1 日 80
2007年12月5 165,314,4
日 91
2 刘元生 51,471,571 2006年12月5 51,471,57 注1
日 1
3 万科企业股份有 26,527,851 2006年12月5 26,527,85 注1
限公司工会委员 日 1
会
4 陕西证券股份有 16,559,248 2006年12月5 16,559,24 注1
限公司（注3） 日 8
5 深圳市投资管理 7,176,222 2006年12月5 7,176,222 注1
公司 日
6 深圳市核电实业 4,762,017 2006年12月5 4,762,017 注1
开发有限公司 日
7 中国平安保险（ 4,762,017 2006年12月5 4,762,017 注1
集团）股份有限 日
公司
8 新疆金科电子信 4,293,067 2006年12月5 4,293,067 注1
息开发公司 日
9 蛇口社会保险公 4,277,399 2006年12月5 4,277,399 注1
司 日
10 深圳发展银行股 3,849,651 2006年12月5 3,849,651 注1
份有限公司 日
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注1：公司原非流通股股东承诺持有的非流通股股份自获得上市流通权之日起，在十二个月内不上市交易或者转让；
注2：华润股份有限公司承诺，前项承诺期满后，通过证券交易所挂牌交易出售原非流通股股份，出售数量占公司股份总数（按截至相应股份获得上市流通权前一交易日总股份数计算）的比例在十二个月内不超过百分之五，在二十四个月内不超过百分之十。且出售价格不低于公司股权分置改革中发行的认沽权证行权价的120%（出售价格将按权证行权价的调整方式在法定限售期内进行调整）；
注3：陕西证券股份有限公司已重组为西部证券股份有限公司，其在中国证券登记结算公司深圳分公司相应信息未变更。
3.2 前十名股东、前十名无限售条件股东持股情况表
单位：股
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股东总数 226,144户（其中A股216,309户，B股9,835户）
前10名股东持股情况
股东名称 股东性 持股 持股总数 持有有限 质押或冻
质 比例 售条件股 结的股份
份数量 数量
华润股份有限公司 国有股 13.2 525,487,52 351,340,8 0
东 4% 1 71
南方避险增值基金 其他 2.07 82,343,890 0 0
%
CLSALIMITED 外资股 1.94 76,830,876 0 0
东 %
刘元生 其他 1.47 58,276,317 51,471,57 0
% 1
中国人寿保险股份 其他 1.42 56,342,298 0 0
有限公司－分红－ %
个人分红-005L-FH0
02深
TOYOSECURITIESASI 外资股 1.31 51,874,339 0 0
ALIMITED-A/CCLIEN 东 %
T.
申银万国－花旗－ 其他 1.25 49,596,905 0 0
ＵＢＳ ＬＩＭＩ %
ＴＥＤ
景福证券投资基金 其他 0.92 36,659,959 0 0
%
内藤证券株式会社 外资股 0.92 36,387,990 0 0
东 %
普丰证券投资基金 其他 0.84 33,333,385 0 0
%
前10名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件股份数 股份种类
量
华润股份有限公司 174,146,650 人民币普通股（A股）
南方避险增值基金 82,343,890 人民币普通股（A股）
CLSALIMITED 76,830,876 境内上市外资股(B股)
中国人寿保险股份 56,342,298 人民币普通股（A股）
有限公司－分红－
个人分红-005L-FH0
02深
TOYOSECURITIESASI 51,874,339 境内上市外资股(B股)
ALIMITED-A/CCLIEN
T.
申银万国－花旗－ 49,596,905 人民币普通股（A股）
ＵＢＳ ＬＩＭＩ
ＴＥＤ
景福证券投资基金 36,659,959 人民币普通股（A股）
内藤证券株式会社 36,387,990 境内上市外资股(B股)
普丰证券投资基金 33,333,385 人民币普通股（A股）
中国人寿保险（集 32,014,858 人民币普通股（A股）
团）公司－传统－
普通保险产品
上述股东关联关系 CLSALIMITED所持的76,830,876股B股为香港华润（集
或一致行动的说明 团）有限公司实际持有，香港华润（集团）有限公司
是华润股份有限公司的全资子公司；中国人寿保险股
份有限公司为中国人寿保险（集团）公司的附属公司
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3.3 控股股东及实际控制人变更情况
□ 适用 √ 不适用
§4 董事、监事和高级管理人员情况
4.1 董事、监事和高级管理人员持股变动
□ 适用 √ 不适用
§5 管理层讨论与分析
经营环境：宏观调控持续深入
从2004年底开始，公司管理层即明确得出结论：房地产行业正在进入一个转折期，经营环境即将发生重大深远的变化，对于公司来说，这不仅是挑战，更蕴含着难得的发展机遇。能否提前做出正确的判断和有效的应对，决定了公司在未来几年内能否抓住机遇，实现快速而有质量的发展。
从长期的角度看，公司认为转折期内最明显的标志，就是不断出台的调控政策将促使行业朝向更为理性、规范的方向发展，在这一大背景下，行业资源将重新整合，优胜劣汰的竞争机制将逐步完善，集中度将不断提升。
面向未来，一方面房地产行业的支柱产业地位依然得到肯定，另一方面宏观调控政策仍将执行下去。调控目标仍是继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，随着金融、信贷、土地、税收、销售等方面一系列调控措施的深入实施，房地产行业将迎来一个更新的发展格局。
年初政府工作报告在肯定房地产行业的支柱产业地位的同时，表示将继续严格执行宏观调控政策，解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，进一步完善金融、信贷、土地、税收、销售等方面的政策措施，继续整顿房地产业的市场秩序。5月份国务院召开常务会议，研究促进房地产业健康发展的举措，进一步明确六条措施，以解决少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理，房地产市场秩序混乱等问题；5月底九部委联合发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见》，随后进一步出台《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》和《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。这一系列政策的出台将对行业经营环境产生深刻的影响，这和万科的判断是一致的。
九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见》中，为调整住房结构而提出的“70％不超过90平米”的目标，对于房地产企业的经营节奏也将产生较为明显的影响。尤其对于已获取但尚未进入施工阶段的项目，部分将面临规划调整，并在报批报建工作上面临更长的等待期。由于目前的市场供应结构和现存待施工项目的实际结构与上述要求存在比较大的差距，几乎所有地产公司的经营计划都不可避免地将出现一定延后，万科也不可能完全例外。
所幸的是，住宅小型化的必然趋势是万科自1997年以来已经形成的定论，而自2001年开始万科产品研发部门也将中小型住宅作为重点研究的方向之一。因此，调整规划对万科经营计划的影响将小于行业整体水平，公司管理层也有充分依据相信，此种调整不会阻碍万科2006、2007年度业绩及增长目标的实现。而在获取未来项目资源时，万科在中小型住宅研究上的先发优势将逐渐得到体现。
抓住机遇，实现快速成长
期初，管理层认为行业宏观调控的持续深入，为公司快速增长提供了机遇。土地和信贷政策将促使行业整合速度加快，存量土地资源在宏观调控深入之后将被逐步激活，通过资源整合的方式，万科将能够以更高的效率和质量来获取项目资源；而股权分置改革的完成和多元化融资安排，能够给万科的快速成长提供稳健的资金支持。
以上述分析为依据，公司管理层认为自2006年开始，万科完全有条件进入一个快速成长期。因此公司将继续坚持以珠三角、长三角和环渤海区域为重点的城市经济圈聚焦战略，加大项目发展力度。具体到2006年的经营安排，公司将预计新增1000万平方米左右的项目储备，其中深圳、广州、上海、天津，特别是北京等核心城市仍是重点。同时公司也将注重获取优质项目，改善项目储备结构，通过更多项目的快速开发，充分利用周转速度和规模效应，提高人力资源效率和资金利用效率，强化市场控制力和品牌影响力。
综上所述，持续深入的宏观调控是万科自2006年进入快速成长期的决策前提之一。到本报告期末，管理层有充分理由及信心坚持既定的策略。
本报告期内，这一策略推进顺利。得益于信贷管理的严格化和闲置土地处置要求的细化，更多市场存量土地资源被激活，依托公司在品牌、资本市场信用和专业开发能力等方面的优势，以及对行业趋势的准确预期，本公司得以用更高的效率和质量来获取项目资源。报告期内，公司新增项目36个，按万科权益计算的面积合计567万平方米（通过公开方式及已完成有关转让手续的新增项目22个，按万科权益计算的面积合计339万平方米）。截止报告期末，按万科权益计算的公司规划项目面积总计1565万平方米（其中通过公开方式及已完成有关转让手续的项目，按万科权益计算的面积合计411万平方米）。
报告期内，公司与朝阳区国资委牵手，成功受让朝万中心的60%的产权，与泰达、万通联合，共同开发天津时尚广场项目，还与中粮集团共同参与北京万恒项目和苏州冶金厂项目的开发。公司预期，在可见的未来，通过资源整合方式获取项目的力度将进一步加大。
下半年公司将延续既定策略，并将按计划推动再融资计划。
精细经营，赢得当期理想业绩
经营环境变化带来的不仅是机遇，也存在挑战。公司在抓住机遇谋求发展的同时，当然也丝毫不能放松在保证当期良好业绩方面的关注和努力。
报告期内，公司实现营业收入和净利润分别为66.2亿元和12.2亿元，较上年同期分别增长52.7%和53.5%。
期内公司保持了良好的销售局面，1~6月份实现销售面积和销售金额分别为122.3万平方米和73.9亿元，较上年同期分别增长33.2%和27.0%。在九部委联合发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见》后的6月，万科销售情况也相当理想，销售面积和销售金额分别为21.4万平方米和12.6亿元，较上年6月分别增长35.9%和37.5%。
上半年，集团结算面积和结算收入分别为90.1万平方米和65.4亿元，较上年同期分别增长51.9%和53.9%。其中，上海公司结算面积19.4万平方米，主要来自于上海假日风景项目和上海朗润园项目；深圳公司共结算19.9万平方米，主要来自第五园项目和万科城项目。两地仍然是公司重要的利润来源。在其他城市，天津水晶城、广州四季花城等项目都为集团中期盈利贡献较大份额。
期末，公司尚有91.3万平方米已售面积未竣工结算，金额合计约53.4亿元。
面向未来：变革先锋·企业公民
在本报告期初，公司管理层基于对行业趋势的判断，明确提出公司必须在此前诸年持续变革的基础上，继续将自身变革推进到更为深入的层面，以在即将来临的全新经营环境下，获得更为有利的发展平台。
管理层认为，竞争程度上升、毛利率回归正常水平往往是行业成熟的标志之一，但优秀企业的资产回报水平不会随之下降。为了在未来立于不败之地，提高经营效率是必由之路。公司需要不断提高产品的创新能力，变革生产模式，推进标准化、工厂化进程，加快项目发展节奏，充分利用周转速度和规模效应，提高人力资源效率和资金利用效率，强化市场控制力和品牌影响。
管理层认为，随着行业不断走向成熟，客户的需求将更加理性，对产品的差异化、个性化要求也将日益凸显，公司需要对客户进行更深刻的研究，深入实施客户细分战略，加快产品品类化进程，使更有效满足客户需求，成为公司获得经营回报的不竭源泉。
管理层认为，随着调控的深入，房地产行业的核心资源：土地、资金和专业能力需要更优化的配置，单纯依赖自身的内向式发展将不能适应新的环境，公司应该转向规模效应更显著的产品结构和效率更高的经营方式，获得行业内最强大的经营创利能力，体现出最成熟的合作意识，成为各种资源拥有者和掌控者首选的合作对象，并且能够驾驭最灵活的合作方式，争取成为行业资源整合的枢纽。
通过各个方面的不懈努力，公司在专业能力上的优势，在本报告期内得到了进一步的体现。本年度具有国家权威性质的“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”评选揭晓。在总计20个金奖中，万科分别有广州万科四季花城、深圳万科东海岸、上海万科四季花城、天津万科假日风景、成都万科金色家园五个项目当选，占获奖项目总数的四分之一。天津万科东丽湖、上海万科朗润园还荣获以节能省地为导向的全国“2006双节双优杯住宅方案竞赛”6个特别奖的第一和第二名。
除了专业能力之外，保持公司治理水平上的优势，也是通往基业长青道路上必备的前提。报告期内，公司《首期（06~08年）限制性股票激励计划》获得股东大会通过，限制性股票激励计划的实施，将为建立股东与职业经理团队的利益共享与约束机制，吸引与保留优秀管理人才和核心关键员工，完善公司中长期激励机制，提升公司治理水平，增强公司竞争力，提供重要的保障。
报告期内，公司的治理结构、道德准则与品牌形象进一步获得社会的认同。报告期内，连续四年获得经济观察报和北京大学企业案例管理研究中心共同推出的“中国最受尊敬企业”称号，连续三年获得由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院评出的中国房地产百强开发企业第一名；再次获得CCTV评选的“中国最具价值上市公司”称号；在第二届“中国A股公司IR（投资者关系）评选”中，公司荣获最佳大型公司奖、最佳沟通奖、最佳股改奖、最佳执行人奖。
为了使公司的企业公民行为更有计划性和针对性，报告期内经股东大会审议通过，公司提取“企业公民”专项建设费用，用于实施公司的“企业公民”发展计划。这充分体现出“企业公民”之路是万科股东的广泛共识，也为公司进一步践行“企业公民”行为奠定了更为坚实的基础。
报告期内，在建设部住宅与房地产业司指导下，万科主办的面向全社会征集“城市中低收入人群居住解决方案”的活动落下帷幕，获得了较为良好的社会影响。同时，公司在“中低收入家庭宜居住宅”上的研究也取得了初步成果，公司将基于十几年住宅开发经验，在业内率先启动对此种特定居住需求的细分研究，在此基础上推出“低收入宜居住宅”的系列设计原型，希望能在提升廉租屋的设计水准和城镇最低收入家庭的居住品质上为相关部门提供参考。同时，公司再次联手《世界建筑》杂志举办《WA-万科·可能住宅设计竞赛》，这项两年一度以培养青年建筑师为目标的设计竞赛，本次以“80㎡的可能性”作为主题，探讨中小户型的居住空间，倡导高效集约的建筑理念。
5.1 主营业务分行业、产品情况表
单位：（人民币）万元
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行业 主营业务收 主营业务成本 毛利率注1 净利润
入
金额 增（ 金额 增（ % 增（减） 金额 增（
减） 减） 减）
房地产 653,9 53.9 389,1 55.77 34. 减少1.14 131,910 57.9
78.77 0% 76.84 % 60% 个百分点 .77 2%
物业管理 7,789 -8.0 7,176 -11.4 1.5 增加0.18 97.30 177.
注2 .55 6% .93 9% 9% 个百分点 40%
其他注3 0 -100 0 -100% - - (9,928. -154
% 48) .65%
合计 661,7 52.6 396,3 53.65 34. 减少0.77 122,079 53.5
68.32 8% 53.77 % 21% 个百分点 .59 5%
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
注：
1. 毛利率的计算已扣除相应的营业税金及附加；
2. 物业管理净利润增幅较大是由于上年同期物业管理略有亏损所致；
3. 其他净利润减幅较大是由于本报告期摊销了股权激励基金7,085万元。
5.2 主营业务分地区情况
公司主要从事房地产业务，期内，实现结算面积90.1万平方米，比上年同期上升51.9％。报告期内房地产业务的主营业务收入、利润等按地区分布如下：
单位：万元、万平米
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城市 主营业务收 比例 净利润 比例 结算面积 比例
入
珠江三角洲区域
深圳 183,284 28.03% 51,423 38.99% 19.86 22.05%
广州 42,530 6.50% 6,500 4.93% 6.74 7.48%
东莞 5,610 0.86% (310) -0.24% 1.40 1.55%
中山 17,156 2.62% 744 0.56% 5.30 5.88%
小计 248,580 38.01% 58,357 44.24% 33.30 36.96%
长江三角洲区域
上海 214,948 32.87% 56,259 42.65% 19.37 21.49%
南京 9,787 1.50% 249 0.19% 1.75 1.94%
南昌 16,899 2.58% 2,115 1.60% 5.01 5.56%
无锡 2,630 0.40% (988) -0.75% 0.86 0.97%
小计 244,264 37.35% 57,635 43.69% 26.99 29.96%
环渤海区域
北京 52,091 7.97% 2,788 2.11% 7.85 8.72%
天津 49,974 7.64% 9,975 7.56% 6.89 7.65%
沈阳 9,733 1.49% (831) -0.63% 2.38 2.64%
大连 4,126 0.63% (226) -0.17% 0.70 0.78%
长春 6,148 0.94% 100 0.08% 1.72 1.90%
鞍山 4,978 0.76% 677 0.51% 1.53 1.69%
小计 127,050 19.43% 12,483 9.46% 21.07 23.38%
其他
武汉 4,995 0.76% (421) -0.32% 1.30 1.44%
成都 29,090 4.45% 3,857 2.93% 7.44 8.26%
小计 34,085 5.21% 3,436 2.61% 8.74 9.70%
合计 653,979 100.00 131,911 100.00% 90.10 100.00%
%
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
5.3 对净利润产生重大影响的其他经营业务
□ 适用 √ 不适用
5.4 参股公司经营情况
□ 适用 √ 不适用
5.5 主营业务及其结构与上年度发生重大变化的原因说明
□ 适用 √ 不适用
5.6 主营业务盈利能力（毛利率）与上年度相比发生重大变化的原因说明
□ 适用 √ 不适用
5.7 利润构成与上年度相比发生重大变化的原因分析
□ 适用 √ 不适用
5.8 募集资金使用情况
5.8.1 募集资金运用
√ 适用 □ 不适用
单位：（人民币）万元
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
募集资 195,289.00 报告期内使 8,026.00
金总额 用募集资金
总额
已累计使用 184,480.00
募集资金总
额
承诺项 拟投 是否 实际 产生 是否符 是否符合预计收益
目 入金 变更 投入 收益 合计划
额 项目 金额 金额 进度
深圳万 40,0 否 40,00 21,0 是 是
科城 00.0 0.00 69.0
0 0
广州四 40,0 否 40,00 23,7 是 是
季花城 00.0 0.00 83.0
0 0
上海朗 40,0 否 39,99 33,6 是 是
润园 00.0 9.00 89.0
0 0
上海七 20,0 否 9,195 0.00 否 是
宝镇53 00.0 .00
号 0
南京光 30,0 否 29,99 (2,0 否 否
明城市 00.0 7.00 89.0
0 0)
武汉城 25,2 否 25,28 6,99 是 否
市花园 89.0 9.00 9.00
0
合计 195, - 184,4 83,4 - -
289. 80.00 51.0
00 0
未达到 ①上海朗润园本期实现结算面积9.2万平米，金额10.9亿元。该项
计划进 目目前售价高于募集说明书预计价格，单位利润有大幅度上升，项
度和收 目整体收益率比募集说明书承诺水平有较大提高。②上海七宝镇53
益的说 #地块受政府地铁站建设影响，未能如期开工，项目整体开发计划
明（分 也将根据地铁站建设进度相应调整；但同时地铁的修建也将极大地
具体项 提升地块的价值。③南京光明城市受到了宏观调控、片区竞争激烈
目） 、配套不完善等多重影响，销售情况不理想，项目自身占压资金量
比较大。综合考虑各项因素，公司决定将实现现金回笼作为首要目
标。项目已结算部分销售毛利率6.7%，但由于前期营销推广费投入
较多，已结算部分目前体现亏损。后续经营将着力改善、实现项目
整体盈利。④武汉城市花园由于前期销售价格较低等原因，已结算
部分的投资收益率低于募集说明书承诺的项目整体投资收益率水平
，但目前该项目售价呈上升趋势。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
5.8.2 变更项目情况
□ 适用 √ 不适用
5.9 董事会下半年的经营计划
√ 适用 □ 不适用
下半年公司工作围绕的重点之一是进一步落实年初制定的开工和竣工计划。公司将根据各地供应结构调控细则的要求，适时调整尚未开工项目的规划设计，充分发挥公司在中小型住宅探索上的先发优势，切实降低报批报建工作延时对集团下半年以及下一年度开发节奏的影响。同时进一步发挥产品创新、客户细分与客户忠诚等方面的优势，应对市场已经出现或可能出现的观望情绪，维持良好的销售局面，确保下半年及明年上半年经营业绩和增长计划的实现。
下半年公司将继续推进既定的发展策略，充分利用行业调控所带来的机遇，加大行业资源整合的力度，并优先选择获取能于2007年和2008年为集团带来稳定收益的项目。与持续快速增长计划相配套，公司将力争于年内完成非公开发行这一股权融资工作，为抓住项目发展机遇提供资金支持。
此外，公司将继续面向未来推进自身变革。为此，下半年公司将进一步拓展多元化融资渠道，并实施更广泛的合作，进一步提高资金运作效率和回报率。而面对更长远的未来，公司将持续推进住宅产业化探索，打造基于行业未来全新格局下的核心竞争力。
5.10 预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及说明
□ 适用 √ 不适用
5.11 公司管理层对会计师事务所本报告期“非标意见”的说明
□ 适用 √ 不适用
5.12 公司管理层对会计师事务所上年度“非标意见”涉及事项的变化及处理情况的说明
□ 适用 √ 不适用
§6 重要事项
6.1 收购、出售资产及资产重组
6.1.1 收购或置入资产
□ 适用 √ 不适用
6.1.2 出售或置出资产
□ 适用 √ 不适用
6.1.3 自资产重组报告书或收购出售资产公告刊登后，该事项的进展情况及对报告期经营成果与财务状况的影响
□ 适用 √ 不适用
6.2 重大担保
√ 适用 □ 不适用
单位：（人民币）万元
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
公司对外担保情况[注]（不包括对控股子公司的担保）
担保对象 发生日期 担保金 担保类型 担保期 是否 是否为关
名称 （协议签 额 履行 联方担保
署日） 完毕 （是或否
）
沈阳万科 2006年4 8,820.0 连带责任 2006年4月 否 是
永达房地 月12日 0 担保 12日至200
产开发有 9年4月12
限公司 日
沈阳万科 2006年4 3,430.0 连带责任 2006年4月 否 是
永达房地 月18日 0 担保 18日至200
产开发有 9年4月18
限公司 日
沈阳万科 2006年4 1,225.0 连带责任 2006年4月 否 是
永达房地 月25日 0 担保 25日至200
产开发有 9年4月25
限公司 日
沈阳万科 2006年5 735.00 连带责任 2006年5月 否 是
永达房地 月22日 担保 22日至200
产开发有 6年11月22
限公司 日
沈阳万科 2006年6 1,960.0 连带责任 2006年6月 否 是
永达房地 月12日 0 担保 12日至200
产开发有 6年12月12
限公司 日
报告期内担保发生额合计 16,170.00
报告期末担保余额合计（A 16,170.00
）
公司对控股子公司的担保情况
报告期内对控股子公司担 38,374.00
保发生额合计
报告期末对控股子公司担 119,789.60
保余额合计（B）
公司担保总额情况(包括对控股子公司的担保)
担保总额（A+B） 135,989.00
担保总额占公司净资产的 13.07%
比例
其中：
为股东、实际控制人及其 0.00
关联方提供担保的金额（C
）
直接或间接为资产负债率 0.00
超过70％的被担保对象提
供的债务担保金额（D）
担保总额超过净资产50％ 0.00
部分的金额（E）
上述三项担保金额合计*（ 0.00
C+D+E）
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
注：相关担保为公司为非控股子公司提供的担保，在担保中按照万科在担保对象中的权益比例对其银行贷款承担担保责任。。
6.3 关联债权债务往来
√ 适用 □ 不适用
单位：（人民币）万元
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
关联方名称 与上市公司 上市公司向关联方提 关联方向上市公司提
的关系 供资金 供资金
发生额 余额 发生额 余额
天津兴海房地 关联自然人 (7,387. 7,228.10 0.00 0.00
产开发有限公 控制或任职 13)
司 的法人
东莞市松山居 关联自然人 799.79 16,970.72 0.00 0.00
置业有限公司 控制或任职
的法人
沈阳万科永达 关联自然人 (5,468. 0.00 567.84 567.84
房地产开发有 控制或任职 12)
限公司 的法人
上海万盛地产 关联自然人 0.00 7.81 -50.49 787.79
有限公司 控制或任职
的法人
北海万达房地 关联自然人 0.00 749.41 0.00 0.00
产开发有限公 控制或任职
司 的法人
东莞万科置业 关联自然人 205.60 3,561.85 0.00 0.00
有限公司 控制或任职
的法人
深圳万科城房 关联自然人 476.42 6,165.41 0.00 0.00
地产开发有限 控制或任职
公司 的法人
聚唐有限公司 关联自然人 1.38 1.38 0.00 0.00
控制或任职
的法人
上海虹桥东苑 关联自然人 0.00 0.00 1,696.8 1,696.85
置业有限公司 控制或任职 5
的法人
合计 (11,372 34,684.68 2,214.2 3,052.48
.06) 0
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
其中：报告期内上市公司向控股股东及其子公司提供资金的发生额0.00万元，余额0.00万元。
6.4 重大诉讼仲裁事项
□ 适用 √ 不适用
6.5 其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明
非经营性资金占用及清欠进展情况
□ 适用 √ 不适用
6.6 原非流通股东在股权分置改革过程中做出的特殊承诺及其履行情况
√ 适用 □ 不适用
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
股东名称 特殊承诺 履约情 承诺履行
况 情况
华润股份有 承诺持有的非流通股股份自获得上市流 履约中 遵守承诺
限公司 通权之日起，在十二个月内不上市交易
或者转让。之后，通过证券交易所挂牌
交易出售原非流通股股份，出售数量占
万科股份总数的比例在十二个月内不超
过百分之五，在二十四个月内不超过百
分之十，且出售价格不低于股权分置改
革当中发行的认沽权证行权价的120%（
出售价格将按权证行权价的调整方式在
法定限售期内进行调整）。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
注：特殊承诺指股权分置改革时作出的除法定承诺之外的其他承诺。
6.7 未股改公司的股改工作时间安排说明
□ 适用 √ 不适用
未股改公司已承诺股改但未能按时履行的具体原因说明
□ 适用 √ 不适用
§7 财务报告
7.1 审计意见
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
财务报告 √未经审计□审计
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
7.2 财务报表
7.2.2 利润及利润分配表
编制单位：万科企业股份有限公司 2006年1—6月 单位：人民币元
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
项目 本期 上年同期
合并 母公司 合并 母公司
一、主营业务收入 6,617,683, 4,334,228,2
195.77 30.75
减：主营业务成本 3,963,537, 2,579,548,4
744.49 78.79
主营业务税金及附 390,416,65 608,540.82 238,650,716 1,747,319.4
加 5.68 .30 4
二、主营业务利润 2,263,728, -608,540.8 1,516,029,0 -1,747,319.
（亏损以“-”号 795.60 2 35.66 44
填列）
加：其他业务利润 11,497,041 357,051.15 10,347,293. -156,488.61
（亏损以“-”号 .96 16
填列）
减：营业费用 217,775,67 174,635,021
9.78 .32
管理费用 306,965,90 129,127,88 212,264,403 68,128,190.
2.31 8.57 .75 58
财务费用 27,954,306 -28,075,97 5,501,362.2 -34,987,264
.31 0.52 2 .35
三、营业利润（亏 1,722,529, -101,303,4 1,133,975,5 -35,044,734
损以“-”号填列 949.16 07.72 41.53 .28
）
加：投资收益（亏 46,048,577 1,321,857, -29,909,844 830,892,009
损以“-”号填列 .43 063.18 .79 .55
）
补贴收入
营业外收入 7,992,042. 466,968.31 4,909,354.5 12,100.00
49 8
减：营业外支出 4,210,949. 151,700.33 3,957,736.4 127,283.64
83 0
四、利润总额（亏 1,772,359, 1,220,868, 1,105,017,3 795,732,091
损以“-”号填列 619.25 923.44 14.92 .63
）
减：所得税 545,396,58 73,035.09 291,824,870 679,532.42
9.58 .16
少数股东损益 6,167,141. &n