万科企业股份有限公司2004年半年度报告
重要提示：公司董事会及董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或
者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公司半年度
财务报告未经审计。
宁高宁董事、宋林董事、王印董事因公务未能亲自出席本次董事会，授权李家祥董
事代为出席会议并行使表决权。
公司董事长王石、总经理郁亮、财务负责人王文金声明：保证半年度报告中财务报
告的真实、完整。
公司基本情况
股本变动和主要股东持股情况
董事、监事、高级管理人员情况
管理层讨论与分析
重要事项
财务会计报告（未经审计）
备查文件目录
一、公司基本情况
1、中文名称：万科企业股份有限公司（缩写为“万科”）
英文名称：CHINA VANKE CO.,LTD.(缩写为“VANKE”)
2、注册地址及办公地址：中国深圳市福田区梅林路63号
邮政编码：518049
国际互联网网址：www.vanke.com
电子信箱：zb@vanke.com
3、法定代表人：王石
4、董事会秘书：肖莉
电子信箱：xiaol@vanke.com
股证事务授权代表：刘龙
电子信箱：liulong@vanke.com
联系地址：公司办公地址
电话：0755-25606666
传真：0755-83152041
5、信息披露报刊名称：《中国证券报》、《证券时报》及香港一家英文报刊
登载年报的国际互联网网址：www.cninfo.com.cn
半年度报告备置地点：公司董事会秘书处
6、股票上市地：深圳证券交易所
股票简称及代码：万科A 000002
万科B 200002
7、主要财务数据和指标
（1）主要财务指标
项目 2004-1-1~2004-6-30 2003-1-1~2003-6-30
净利润 314,749,490.22 206,815,288.08
扣除非经常性损益后的净利润 318,713,131.39 209,145,037.79
每股收益（全面摊薄） 0.138 0.149
净资产收益率（全面摊薄） 5.58% 4.83%
经营活动产生的现金流量净额 -1,282,647,730.54 -210,001,959.23
每股经营活动产生的现金流量 -0.56 -0.15
2004-6-30 2003-12-31
流动资产 12,893,544,892.51 10,211,024,482.30
流动负债 6,426,721,727.47 4,795,313,528.21
总资产 13,228,829,977.31 10,561,040,095.70
资产负债率 56.72% 54.92%
股东权益(不含少数股东权益) 5,639,627,973.10 4,701,359,103.82
每股净资产 2.480 3.368
调整后的每股净资产 2.458 3.337
注：①报告期内非经常性收益总额为-3,963,641.17元，明细如下：营业外收支净
额704,330.58元，股票、股权投资收益31,900.00元，出售、处理被投资单位损益-4,7
87,388.57元，以上项目之应扣所得税影响87,516.82元。
②上述数据均按照信息披露规范的相关规定计算得出。
（2）其他会计资料——相关指标计算表
根据中国证监会《公开发行证券公司信息披露编报规则第9号》，分别按全面摊薄
和加权平均法
计算的2004年1~6月合并会计报表净资产收益率和每股收益如下：
净资产收益率
报告期利润
全面摊薄（%） 加权平均（%）
主营业务利润 13.59% 14.48%
营业利润 8.49% 9.04%
净利润 5.58% 5.94%
扣除非经常性损益后
5.65% 6.02%
的净利润
每股收益（单位：人民币元）
报告期利润
全面摊薄 加权平均
主营业务利润 0.337 0.347
营业利润 0.211 0.217
净利润 0.138 0.143
扣除非经常性损益后
0.140 0.144
的净利润
（3）国际会计准则调整对净利润（股东应占溢利）、期末净资产的影响（金额单
位：人民币元）
净利润
(2004年1-6月)
依据国际会计准则计算 315,901,730
遵照国际会计准则作出的调整
递延收入的认定和摊销 (54,000)
商誉的认定和摊销 389,342
递延税项资产 (5,796,373)
递延税项负债 -
资产重估 -
可转换公司债券利息计量而多资本化部分
转入销售成本 4,565,539
可转换公司债券折现转股转入资本公积 -
可转换公司债券赎回 (256,748)
合计差异 (1,152,240)
依照中国会计准则计算 314,749,490
净资产
(截至2004年06月30日)
依据国际会计准则计算 5,646,210,041
遵照国际会计准则作出的调整
递延收入的认定和摊销 (4,590,267)
商誉的认定和摊销 497,342
递延税项资产 (6,847,806)
递延税项负债 -
资产重估 17,146,128
可转换公司债券利息计量而多资本化部分
转入销售成本 27,530,974
可转换公司债券折现转股转入资本公积 (40,061,691)
可转换公司债券赎回 (256,748)
合计差异 (6,582,068)
依照中国会计准则计算 5,639,627,973
二、股本变动和主要股东持股情况
1、公司股份变动情况表（数量单位：股,截至2004年6月30日）
本次变动前
一、未上市流通股份
1、发起人股份 105,500,636
其中：
国家持有股份 105,500,636
2、募集法人股份 115,509,220
未上市流通股份合计 221,009,856
二、已上市流通股份
1、人民币普通股 931,329,316
2、境内上市外资股 243,510,272
已上市流通股份合计 1,174,839,588
三、股份总数 1,395,849,444
本次变动增减（+，-）
可转债转股 送股（注2） 转增(注3)
（注1）
一、未上市流通股份
1、发起人股份 10,550,064 42,200,254
其中：
国家持有股份 10,550,064 42,200,254
2、募集法人股份 11,550,922 46,203,688
未上市流通股份合计 22,100,986 88,403,942
二、已上市流通股份
1、人民币普通股 119,902,470 105,123,179 420,492,714
2、境内上市外资股 24,351,028 97,404,108
已上市流通股份合计 119,902,470 129,474,207 517,896,822
三、股份总数 119,902,470 151,575,193 606,300,764
本次变动后
一、未上市流通股份
1、发起人股份 158,250,954
其中：
国家持有股份 158,250,954
2、募集法人股份 173,263,830
未上市流通股份合计 331,514,784
二、已上市流通股份
1、人民币普通股 1,576,847,679
2、境内上市外资股 365,265,408
已上市流通股份合计 1,942,113,087
三、股份总数 2,273,627,871
注：公司股本变化详情如下：
(1)“可转债转股”新增股份为2004年1月1日－4月20日的转股数119,902,470股，
并获得10股送1股红股和转增4股；期内“万科转债”转股新增股本合计179,853,705股
。由于2003年5月22日公司实施每10股转增10股和2004年4月15日实施每10股送1股并转
增4股的方案，故截至2004年4月20日，因可转换公司债券转股以及可转换公司债券转股
所获得的转增股份和红股因素，形成的股份累计为380,712,048股，占公司总股本的16
.7%。
(2)报告期内，公司实施分红派息，以5月25日收市时公司总股本1,515,751,914股
（其中119,902,470股为可转换公司债券转股所产生）为基数，向全体股东每10股股份
送1股红股，新增105,123,179股流通A股。
(3)报告期内，公司实施公积金转赠股本，以5月25日收市时公司总股本1,515,751
,914股（其中119,902,470股为可转换公司债券转股所产生）为基数，向全体股东每10
股转增4股，新增420,492,714股流通A股。
2、前十名股东、前十名流通股股东持股表
报告期末股东总数 股东总数为203,011名，其中A股188,605名，B股14,406名。
前十名股东持股情况
股东名称（全称） 报告期内 期末持股 比例 股份类别
增减 数量 （％） （已流通
或未流通）
华润股份有限公司 +136,932,671 293,084,169A 12.89 国有股/法人
股/流通A股
CREDIT LYONNAIS +17,073,528 51,220,584B 2.25 流通B股
SECURITIES（ASIA）
LTD
博时价值增长证券投 +25,865,806 37,921,762A 1.67 流通A股
资基金
刘元生 +13,363,198 37,679,452A 1.66 法人股/流通
A股（其中
34,314,381
股尚未流通）
TOYO SECURITIES +22,463,700 37,190,331B 1.64 流通B股
ASIA LITMITED
-A/C CLIENT
中国银行－华夏回报 +23,969,378 23,969,378A 1.05 流通A股
证券投资基金
HOLY TIME GROUP +7,702,400 22,231,200B 0.98 流通B股
LIMITED
内藤证券株式会社 +11,848,881 21,988,368B 0.97 流通B股
BONYA/C +12,072,576 21,386,658B 0.94 流通B股
MIF-MATTHEWS
DRAGON CENTURY
CHINA FUND
中国银行－易方达平 +20,665,632 20,665,632A 0.91 流通A股
稳增长证券投资基金
股东名称（全称） 质押或 股东性质
冻结的 （国有股
股份 东或外资
数量 股东）
华润股份有限公司 国有股东
CREDIT LYONNAIS 外资股东
SECURITIES（ASIA）
LTD
博时价值增长证券投
资基金
刘元生
TOYO SECURITIES 外资股东
ASIA LITMITED
-A/C CLIENT
中国银行－华夏回报
证券投资基金
HOLY TIME GROUP 外资股东
LIMITED
内藤证券株式会社 外资股东
BONYA/C 外资股东
MIF-MATTHEWS
DRAGON CENTURY
CHINA FUND
中国银行－易方达平
稳增长证券投资基金
前十名流通股股东持股情况
股东名称（全称） 期末持有流通股的数量
华润股份有限公司 58,856,922
CREDIT LYONNAIS SECURITIES（ASIA） 51,220,584
LTD
博时价值增长证券投资基金 37,921,762
TOYO SECURITIES ASIA LITMITED-A/C 37,190,331
CLIENT
中国银行－华夏回报证券投资基金 23,969,378
HOLY TIME GROUP LIMITED 22,231,200
内藤证券株式会社 21,988,368
BONY A/C MIF-MATTHEWS DRAGON CENTURY CHINA 21,386,658
FUND
中国银行－易方达平稳增长证券投资基金 20,665,632
华夏成长证券投资基金 17,261,595
股东名称（全称） 种类（A、B、H股或其它）
华润股份有限公司 A股
CREDIT LYONNAIS SECURITIES（ASIA） B股
LTD
博时价值增长证券投资基金 A股
TOYO SECURITIES ASIA LITMITED-A/C B股
CLIENT
中国银行－华夏回报证券投资基金 A股
HOLY TIME GROUP LIMITED B股
内藤证券株式会社 B股
BONY A/C MIF-MATTHEWS DRAGON CENTURY CHINA B股
FUND
中国银行－易方达平稳增长证券投资基金 A股
华夏成长证券投资基金 A股
（1）CREDIT LYONNAIS SECURITIES（ASIA）
LTD所持股份为华润集团之控股公司华润置
地有限公司实际持有，华润股份有限公司与
上述股东关联关系或一致行动的说明 华润置地有限公司为关联公司；（2）华夏
回报证券投资基金与华夏成长证券投资基
金为关联基金。
战略投资者或一般法人参与配 股东名称 约定持股期限
售新股约定持股期限的说明 无 无
三、董事、监事、高级管理人员情况
1、现任董事、监事和高级管理人员报告期内持股变化情况
姓名 期初持有股数 期末持有股数
单位：股 单位：股
王 石 279,118 418,677
孙建一 128,192 192,288
郁 亮 77,828 116,742
丁福源 82,410 123,615
注：报告期内公司实施分配和以资本公积金转增股本，高管人员持股数相应增加。
2、报告期内公司聘任董事、监事、高级管理人员情况。
在2004年3月5日召开的公司第13届董事会第10次会议上，聘任解冻为公司副总经理
，不再出任公司监事。
根据公司职工代表民主选举，张力作为职工代表从2004年3月5日起接替解冻出任公
司监事会监事职务。
在2004年4月15日召开的公司2003年度股东大会上，肖莉被补选为公司董事。
在2004年4月15日召开的公司2003年度股东大会上，丁福源、蒋伟被选举为公司监
事。
在2004年4月15日召开的公司第五届监事会第一次会议上，丁福源被推举为监事会
召集人。
四、管理层讨论与分析
1、管理层讨论与分析
经营环境
国家对宏观经济开始了新一轮的调控，房地产行业成为本轮调控的重点行业之一。
继2003年6月人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，规范
对房地产的金融政策之后，房地产行业调控力度进一步加大。首先，土地供给受到进一
步控制，土地配置的市场化进程明显加快，土地交易行为进一步规范，土地市场管理日
趋加强；其次，房地产开发企业的银行信贷受到更加严格的限制，房地产开发项目资本
金比例不能低于35％。一系列调控措施显示：国家正在通过规范房地产行业的运作，提
高行业的进入门槛，来保证行业能够持续健康稳定的发展。
随着政策变化和宏观调控进一步发挥作用，房地产行业的规范程度和市场化程度将
进一步提升，行业的运行环境将更加有利于规范透明、稳健运作、专注经营的企业成长
。但是，企业将普遍面临资金紧张的压力，行业的资金密集性特征进一步凸现。企业的
发展将更多的依赖于自身品牌和客户服务的优势，依赖于企业的融资能力和经营管理水
平。面对行业的进一步规范和资金压力的增加，行业内的优秀企业将会集中资源优势专
注于专业化的发展，房地产市场分工也将更加细化。
宏观调控初见成效，房地产市场运行趋于理性增长
上半年宏观经济和房地产市场运行情况显示，本轮宏观调控措施已经发挥明显作用
。过快的信贷增长得到有效控制：6月末，金融机构人民币各项贷款余额为17万亿元，
按可比口径比去年同期增长16.3%，增幅比去年同期减缓6.8个百分点，比一季度末减缓
3.8个百分点；1－6月新增房地产开发贷款1667.7亿元，同比增长12.1％，增幅比去年
同期减缓46.3个百分点。固定资产投资增速放缓，房地产开发投资增速也回落到更加理
性的水平：上半年全国累计完成房地产开发投资4924亿元，同比增长28.7%，增幅比一
季度回落12.4个百分点。
上半年的房地产市场呈理性增长，供给增幅明显下降。土地市场情况显示，开发面
积和土地购置面积增速均出现大幅回落。上半年，全国土地开发面积7920万平方米，同
比增长11.5%，分别比一季度和去年同期回落17.3个和28.5个百分点；土地购置面积15
489万平方米，同比仅增长2.8％，其中6月份，完成土地购置面积3109万平方米，同比
下降18.1％。土地拆迁和配套等刚性成本的上升，以及政府对土地供应的严格控制，新
增土地供应的减少，地价仍然保持相当幅度的升幅，国家统计局调查显示二季度35个大
中城市土地交易价格同比涨幅达11.5%。
上半年，房地产供需市场的增长速度均有所放缓。其中，供给明显放缓：全国累计
完成房屋竣工面积9553万平米，同比增长15.6％，比去年同期回落24.8个百分点；但需
求表现仍相当不错：全国商品房销售面积达到了11010万平米，同比增长26.3％，比去
年同期回落11.1个百分点。销售面积增长幅度大于竣工面积增长速度，并且销售面积的
绝对量也大于竣工面积。在市场需求依然旺盛、土地价格继续上升和土地供应日趋理性
等多方面因素的相互作用下，全国商品房价格保持上升。1-6月份全国商品房平均售价
2701元/平方米，同比增长11.6%，较2003年末增长13.5%，尤以第二季度增幅更大，较
一季度提高4.9个百分点。管理层预测，随着各地对投资性购房的进一步限制和拆迁导
致的被动需求的减少，以及宏观调控政策对消费者心理预期的影响，未来需求增速会有
所放缓。值得关注的是，今年上半年人均可支配收入同比增长了11.9%，个人储蓄存款
余额同比增长了18.2％，均高于同期房价的上涨幅度。因此，我们相信，伴随着宏观经
济的整体向好，个人收入水平的相对提高，对改善性住房的持续需求，以及城市化进程
的不断推进，增量需求依然存在巨大潜力，未来房地产行业发展前景依然向好，且随着
宏观调控作用的进一步发挥，房地产市场的增长将趋于理性。
业务回顾
自2003年下半年以来，随着新的土地政策的实施和土地市场的规范，土地供应受到
政府更严格控制，为此，公司开始致力于对土地资源进行更有效的利用和开发，以期实
现效益型的增长。期内，公司继续2003年下半年以来的发展策略。公司的经营业绩显示
，效益型增长趋势得到进一步体现。期内，集团实现结算面积41.64万平方米、主营业
务收入24.69亿元、净利润3.15亿元，其中，结算面积较上年同期下调2.96%，但由于房
地产项目均价升高及部分项目毛利的提升，上半年集团的主营业务收入及净利润分别较
上年同期增长12.70%和52.19%。
期内，深圳万科在2003年房地产企业资质评审中连续第六年获得一级综合资质第一
名，上海万科城市花园发展有限公司荣获“第二届上海市房地产开发企业50强”第五位
。上海公司共结算面积6.96万平方米，其中，兰乔圣菲项目、蓝山小城项目、假日风景
项目为集团中期盈利做出重要贡献；深圳公司共结算7.86万平方米，主要来自东海岸项
目和金域蓝湾项目；其他城市获得了良好的销售成绩，其中，南昌四季花城、沈阳四季
花城、广州四季花城、天津水晶城、成都金色家园等获得理想开盘销售成绩并保持热销
，期内分别售出5万平方米、4.6万平方米、5.2万平方米、4.3万平方米和3.2万平方米
。
管理和创新
集团继续推进跨区域的发展策略，形成了在珠江三角洲和长江三角洲区域的布局。
在珠江三角洲区 域先后取得深圳、东莞等项目资源，加上已经进入的佛山、广州、中
山等城市，公司在珠江三角洲 区域市场的优势进一步确立；而随着长江三角洲区域的
昆山、无锡等项目资源的获得，长江三角洲 的布局也初具规模。集团项目资源储备总
量由期初建筑面积744万平方米增加至797万平方米，其中新增面积185万平方米。
集团继续大力推进标准化的研究和应用，通过与监理单位建立长期合作伙伴关系，
加强过程控制和供应商的管理，以期进一步提高产品设计水平和工程建造质量。期间，
万科17英里获得“中国建筑艺术奖”最高奖，西山庭院获建设部住宅性能3A认定；在“
创新风暴2004中国优秀住宅推介”全国示范性优秀住宅项目评选中，集团共有9个公司
共11个项目获奖。
集团也在积极地开拓新的融资渠道。期内公司19.9亿元可转债的发行获得中国证券
业监督委员会发行审核委员会核准。公司与新华信托1.99亿17英里项目的信托成功发行
，同时国际房地产投资银行(Hypo Real Estate Bank International)与公司就提供总
额不超过3500万美元的贷款给“中山万科城市风景花园项目”的合作达成协议。
2、公司报告期内主要经营情况
（1）主营业务的范围及经营状况（单位：万元）
公司为专业的房地产开发公司，主要产品为商品住宅，期内，结算面积41.6万平方
米，较上年同期下调2.96%；结算收入23.8亿元，较上年同期增长11.7%；毛利率约为3
2.09%。
营业收入（万元） 占集团总额（%）
房地产 237,673 96.27%
物业管理和其它 9,219 3.73%
总 计 246,892 100.00%
主营业务成本 占集团总额（%）
房地产 148,047 94.68%
物业管理和其它 8,321 5.32%
总 计 156,368 100.00%
（2）利润构成、主营业务及其结构、主营业务盈利能力及主要财务指标分析期内
，集团实现主营业务收入24.69亿元、净利润3.15亿元，主要来源于房地产开发销售业
务，分别较上年同期增长12.70％和52.19％，因均价上涨和高回报项目比重较大，当期
房地产结算项目的毛利率较上年同期有较大幅度提升。期内，公司发行的可转换公司债
券除60,239张合6,023,900万元被公司赎回外，其余全部转换成公司股本，公司净资产
较期初增长19.96％。期内，由于在建规模和项目储备扩大及相关因素的影响，集团的
金融机构借款较年初增加了111.8%，总资产较年初增加了25.3%。期末，集团存货增加
至101.23亿元，较年初增加了14.52亿元，其中，在建开发产品增加14.77亿元，拟开发
土地增加3.85亿元，而现房由期初的20.1亿元减少至16.0亿元。存货总量中项目资源储
备占45.2%，在建开发产品占38.9%，现房占15.9%；其中，一年以内的现房由期初的15
.4亿减少为10.4亿，占65%，一年以上的现房为5.6亿，占35%；一年以上现房中住宅为
1.4亿，占25%；商业写字楼3.0亿，占53%；车库及其它1.2亿，占22%。总体来看，公司
存货结构不断改善、质量良好。
主要资产负债项目及经营成果指标比较情况如下：
项 目
2004-6-30 2003-12-31 增减幅度
（单位：万元）
总资产 1,322,883 1,056,104 25.26%
货币资金 184,249 96,878 90.19%
存货 1,012,337 867,093 16.75%
短期借款 323,900 168,000 92.80%
应付帐款 175,290 210,018 -16.54%
预收帐款 90,235 46,475 94.16%
长期借款 104,929 26,020 303.26%
应付债券 0 71,329 -100.00%
股东权益 563,963 470,136 19.96%
2004年1-6月 2003年1-6月 增减幅度
主营业务收入 246,892 219,070 12.70%
主营业务利润 76,666 50,795 50.93%
营业费用 11,523 8,352 37.97%
管理费用 16,668 14,189 17.47%
所得税 13,909 7,505 85.33%
净利润 31,475 20,682 52.19%
项 目 变动原因
（单位：万元）
总资产 业务规模扩大、净资产及负债增长
货币资金 业务规模扩大及备付款增加
存货 在建项目和项目资源储备增加
在建规模及项目资源储备扩大等使资金
短期借款 增加
应付帐款 地产项目应付的工程款或地价款减少
预收帐款 预售楼宇增加
长期借款 在建规模及土地储备扩大等使资金需求
增加
应付债券 应付可转换债券转换为权益性资本
净利润增加及可转换公司债券转换为权
股东权益 益性资本
变动原因
主营业务收入 房地产开发销售业务规模增长
主营业务收入增长及结算项目毛利率上
主营业务利润 升
营业费用 伴随业务规模增长的正常增长
管理费用 伴随业务规模增长的正常增长
利润总额增长及各地区税率水平不一
所得税 致、报告期结算利润的地区结构性影响
使本期平均税率高于去年同期
净利润 主营业务利润增长
（3）主营业务分地区情况说明
公司主要从事房地产业务，期内，实现结算面积41.6万平方米，比上年同期下调2
.96％。报告期内房地产业务的主营业务收入分布如下：
主营业务收入 占集团比例 主营业务利润
地区
（万元） （%） （万元）
上海地区 65,436 27.53% 28,908
深圳地区 60,146 25.31% 18,065
北京地区 25,803 10.86% 3,862
天津地区 16,848 7.09% 3,633
沈阳地区 22,290 9.38% 3,979
武汉地区 8,876 3.73% 3,440
成都地区 7,736 3.25% 2,630
南昌地区 12,272 5.16% 6,175
南京地区 10,507 4.42% 4,019
长春地区 7,121 3.00% 1,496
其他地区 638 0.27% 61
合计 237,673 100.00% 76,268
占集团比例 毛利水平
地区
（%） （％）
上海地区 37.90% 44.18%
深圳地区 23.69% 30.04%
北京地区 5.06% 14.97%
天津地区 4.76% 21.56%
沈阳地区 5.22% 17.85%
武汉地区 4.51% 38.76%
成都地区 3.45% 34.00%
南昌地区 8.10% 50.32%
南京地区 5.27% 38.25%
长春地区 1.96% 21.00%
其他地区 0.08% 9.56%
合计 100.00% 32.09%
（4）2004年主要项目情况一览表
项目名称 占地 规划建筑面
位置
面积 积
深圳 区域
深圳万科东海岸 盐田区 268,484 214,800
深圳万科.17英里 盐田区 67,571 50,678
深圳金域蓝湾 福田区 40,234 265,828
深圳华宇威宏（暂定名） 龙岗区 220,101 250,143
广州城市花园 黄埔区 136,000 193,000
广州南湖项目（暂定名） 白云区 82,000 162,000
广州四季花城 南海区 438,000 447,000
中山城市风景 南区 324,000 500,000
高尔夫项目（暂定名） 寮步镇 123,000 18,000
尾盘
上海 区域
上海假日风景 闵行区 599,647 576,000
上海朗润园 闵行区 110,000 120,000
上海七宝53#（暂定名） 闵行区 57,900 145,000
上海兰乔圣菲 闵行区 317,485 92,500
上海蓝山小城 浦东区 430,530 288,455
上海四季花城 宝山区 214,344 227,205
上海景虹新村（暂定名） 闵行区 192,000 122,000
南京金色家园 建邺区 51,568 148,488
南京光明城市 河西区 134,000 211,000
南昌四季花城（南区） 高新区 224,668 247,386
南昌四季花城（北区） 高新区 347,300 316,700
尾盘
沈阳 区域
沈阳金色家园 大东区 83,300 164,676
沈阳四季花城 于洪区 446,900 566,157
植物园项目（暂定名） 东陵区 411,600 142,500
长春城市花园 二道区 142,000 185,983
长春上东院 二道区 153,000 204,000
大连城市花园 沙河口区 161,890 224,268
鞍山城市花园 铁东区 154,000 173,000
尾盘
其它城市
北京西山庭院 海淀区 98,811 147,544
北京青青家园 朝阳区 251,639 314,591
北京万科星园 朝阳区 112,348 360,950
天津花园新城 北辰区 550,896 336,313
天津水晶城 河西区 350,175 337,218
天津东丽湖（暂定名） 东丽区 2,730,014 1,365,007
成都金色家园 成华区 45,000 117,000
成都城市花园 锦江区 436,000 125,800
武汉四季花城 东西湖区 739,449 762,954
武汉城市花园 洪山区 898,500 898,500
武汉香港路项目（暂定） 江岸区 6,943 48,300
尾盘
总计 ** **
项目名称 当期销售 累计销售
面积 比例 销售均价
深圳 区域 109,608
深圳万科东海岸 19,176 96.11% 6,930
深圳万科.17英里
深圳金域蓝湾 34,649 90.30% 8,047
深圳华宇威宏（暂定名）
广州城市花园
广州南湖项目（暂定名）
广州四季花城 51,808 86.75% 4,286
中山城市风景
高尔夫项目（暂定名）
尾盘 3,975
上海 区域 156,393
上海假日风景 50,023 96.97% 7,155
上海朗润园
上海七宝53#（暂定名）
上海兰乔圣菲 3,282 98.96% 13,338
上海蓝山小城 13,305 48.29% 10,601
上海四季花城 24,652 92.87% 5,597
上海景虹新村（暂定名）
南京金色家园 18,877 92.41% 7,610
南京光明城市
南昌四季花城（南区） 45,593 96.67% 2,964
南昌四季花城（北区）
尾盘 661
沈阳 区域 98,234
沈阳金色家园 26,785 86.84% 4,579
沈阳四季花城 48,203 88.69% 3,113
植物园项目（暂定名）
长春城市花园 21,001 91.02% 3,281
长春上东院
大连城市花园
鞍山城市花园
尾盘 2,245
其它城市 197,758
北京西山庭院 6,786 34.92% 9,320
北京青青家园 2,237 96.57% 4,178
北京万科星园 23,137 84.79% 6,667
天津花园新城 12,827 97.10% 4077
天津水晶城 43,331 75.88% 5,329
天津东丽湖（暂定名）
成都金色家园 32,144 56.41% 3,902
成都城市花园 22,946 96.86% 3,375
武汉四季花城 21,858 94.49% 3,239
武汉城市花园 29,927 55.69% 3,183
武汉香港路项目（暂定）
尾盘 2,565
总计 561,993 5,073
（5）经营中的问题和困难
自2003年6月中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，
到今年上半年国家对宏观经济和房地产行业开始更进一步的宏观调控，4月28日，国务
院发出“关于提高部分行业固定资产投资项目资本金比例”的通知，其中，房地产开发
项目的资本金比例提高到35％及以上。该等政策的变化使房地产企业获得资金的总量和
门槛都受到了更严格的限制，同时银行对房地产开发企业的贷款监管力度进一步加大。
因为历史形成的原因，房地产行业普遍存在以银行融资为主的单一融资渠道以及以短期
负债为主的贷款结构问题。面对新的政策变化和信贷紧缩环境，行业面临资金紧张的压
力，以及过度依赖银行信贷和以短期贷款为主的不确定风险，如何有效解决多融资渠道
并改善负债结构，对房地产行业而言，是一个新的挑战。
管理层对上述问题已予以高度关注。为顺应政策变化的要求，公司已增加主要地区
控股子公司的资本金，建立融资平台；同时，公司开始对负债结构进行适当调整，合理
增加长期贷款，目前长期贷款已达银行和非银行金融机构总贷款的近24%；公司还自20
03年下半年以来，积极开拓非银行的多元化融资渠道，并取得一定成果。但该等策略在
一定程度上造成了部分资金的沉淀，降低了资金的整体运作效率，导致了资金成本和融
资费用有一定幅度的上升。集团中期合并财务报表显示截至6月30日，一方面，集团银
行及非银行金融机构贷款较上年同期大幅上升至44.48亿元，另一方面，货币资金亦高
企至18.42亿元。但管理层认为，融资成本的上升将是未来行业发展的趋势，对公司而
言，仍然是可控的，亦不会对公司的项目回报产生重大影响。下半年，公司还将积极推
动19.9亿元可转换公司债券的发行，以期适当减少银行贷款的比例。
3、公司投资情况
（1）募集资金使用情况
报告期内，公司未募集资金，亦无使用募集资金的情况。
（2）非募集资金使用情况
①股权投资情况
A、本公司于期内新设全资附属公司——东莞市万科房地产有限公司，注册资本人
民币2000万元，该公司主要开发经营东莞城市高尔夫花园项目。
B、本公司于期内新设全资附属公司——无锡万科房地产有限公司，注册资本人民
币3亿元，该公司主要开发经营无锡魅力之城项目。
C、本公司全资附属之上海万科城市花园发展有限公司于2004年1月31日按净资产值
以人民币4250万元的价格受让昆山嘉华投资有限公司85%的股权（“嘉华公司”）。嘉
华公司成立于2003年10月26日，注册资本人民币5000万元，主要开发经营昆山大上海高
尔夫项目。
D、本公司于期内发起设立Bestgain Finance Limited，注册资本100美元，本公司
持有其35%的股权，该公司的经营范围为投资。
E、本公司于期内新设全资附属公司——沈阳万科永达房地产开发有限公司，注册
资本美元1210万元，该公司的经营范围为房地产开发与经营。
F、期内，为支持集团控股子公司的业务发展，对下列7家公司增资共计6.91亿元，
详见下表：
(单位：万元)
公司名称 原注册资本 增资后注册资本
深圳市万科房地产有限公司 10,000 30,000
上海万科城市花园发展有限公司 10,000 30,000
南京万科置业有限公司 5,000 15,000
武汉市万科房地产有限公司 5,000 15,000
佛山市万科房地产有限公司 5,000 8,000
大连万科锦绣花城开发有限公司 1,000 7,000
成都万科物业管理有限公司 200 300
公司名称 公司拥有权益
深圳市万科房地产有限公司 100%
上海万科城市花园发展有限公司 100%
南京万科置业有限公司 100%
武汉市万科房地产有限公司 100%
佛山市万科房地产有限公司 100%
大连万科锦绣花城开发有限公司 100%
成都万科物业管理有限公司 100%
②其他投资情况
报告期内，本公司房地产业务新增4个项目。总占地面积约175万平方米，规划建筑
面积约185万平方米。
地区 新增项目名称 地理位置 土地面积（万 平建筑面积（万平
方米） 方米）
深
圳市 威宏地块 龙岗区 10.8 10.8
东莞市 高尔夫 寮步镇 12.4 18.5
无锡市 魅力之城 滨湖新城 96.0 128.6
昆山市 昆山地块 正仪镇 56.0 27.1
合计 175.2 185.0
地区 新增项目名称 开工计划 地价总额
（亿元）
深圳市 威宏地块 待定 1.86
东莞市 高尔夫 2004年9月 1.2
无锡市 魅力之城 2004年10月 19.48
昆山市 昆山地块 2005年6月 2.47
合计 25.01
注：截止2004年6月末，公司为上述项目已支付地价109,704万元。
4、报告期实际经营成果与期初计划比较
公司在2004年上半年经营稳定，预计下半年将按计划保持稳健的发展。
5、下半年工作计划
下半年，集团计划新开盘项目以及加推楼盘共26个，推盘面积合计约100-110万平
方米。集团计划推出的新项目包括：深圳万科万科城（坂雪岗项目）、深圳万科17英里
、广州万科城市花园、天津万科东丽湖、长春万科上东院、南昌万科四季花城北区、南
京万科光明城市、鞍山万科城市花园、大连万科城市花园、东莞万科高尔夫花园。
五、重要事项
1、公司治理情况说明
期内，公司与第一大股东华润集团之间继续保持“五分开”，亦未发生重大关联交
易。公司与华润集团控股之华润置地有限公司虽然存在因华润集团受让万科股权之历史
原因所形成的同业竞争关系，但该竞争依然是市场化的，未对公司产生任何实质性影响
。华润集团继续履行其承诺的“将本着有利于万科发展的原则一如既往地支持万科，在
其公司及下属公司或者万科可能涉及到同业竞争的投资项目、处理由于同业竞争而发生
的争议、纠纷时，保持中立。”为进一步完善董事会决策制度，决定在原《董事会议事
规则》的基础上补充有关同业竞争的回避制度，具体的修改办法如下：
原《董事会议事规则》第七章“董事会工作程序”、第三十二条“董事会议事程序
”、第九项内容“在董事会审议有关关联交易事项时，关联董事应执行回避制度，不参
加表决”，修改为“在董事会讨论事项与某位董事或其任职的公司可能有关联或同业竞
争时，该董事应当回避讨论与表决，董事会也有权力要求其回避讨论与表决”。
2、可转换公司债券赎回的执行情况
万科转债于2004年4月23日在深圳证券交易所停止转股，未转股的万科转债全部被
冻结，公司按面值加当年利息的价格，即101.5元/张（当年利息含税，个人和基金持有
的万科转债扣税后赎回价格为101.2元/张）的价格赎回未转股的全部万科转债。根据中
国证券登记结算有限责任公司深圳分公司提供的数据，万科转债本次全部赎回数量为
60,239 张（即 6,023,900 元），共计 6,114,258.5(60,239 101.5＝6
,114,258.5)元。万科转债本次全部赎回的本金为6,023,900元，由于金额较小，只占万
科转债发行总额15亿元的千分之四，因此，万科转债的赎回对公司各方面均不存在重大
影响。实施方案详见4月30日《中国证券报》和《证券时报》。
3、公司上年度利润分配方案、公积金转增股本方案及半年度利润分配和公积金转
增股本事项。
公司经2004年4月15日上第16届股东大会通过的2003年度利润分配方案为：以公司
现有总股本1,515,751,914股为基数，向全体股东每10股送1股红股、派0.5元人民币现
金（含税，扣税后，A股社会公众股中个人股东、投资基金实际每10股派0.2元现金，B
股不扣税）。本公司年度资本公积金转增股本方案为：以公司股权登记日收市时总股本
为基数，向全体股东每10股股份转增4股。上述方案已于5月实施：A股股权登记日为20
04年5月25日，除权除息日为2004年5月26日，A股新增可流通股份上市日为5月26日；B
股最后交易日为2004年5月25日，B股新增可流通股份上市日为5月31日。实施方案详见
5月13日《中国证券报》、《证券时报》及香港英文《虎报》。2003年半年度公司将不
进行利润分配或公积金转增股本。
4、重大诉讼、仲裁事项
本公司持续披露的新加坡籍居民陈孟哲、陈金凤诉天津万科兴业（集团）有限公司
、天津万科兴业发展有限公司、天津万兴物业管理有限公司一案，由合议庭主持于6月
7日在天津市最高人民法院进行了最后一轮的调解工作，并当场达成了调解协议。调解
协议的主要内容为：(1)由万科方向陈孟哲、陈金凤支付370万美元，调解结案；(2)上
述款项在调解书生效后3个月内按下述期限清偿完毕：2004年6月25日前付1800万元人民
币；2004年7月25日前付600万元人民币；余款在2004年8月25日前付清；
（3）上述款项人民币总额应保证可以购买到370万美元，汇率以最后一期款项给付
日当日中国人民银行公布的美元与人民币的外汇兑换牌价为准；（4）一、二审受理费
计人民币506952元，万科承担40万元，其余由陈孟哲、陈金凤方承担。6月7日当天天津
市最高人民法院出具了（2003）民一终字第78号民事调解书，双方当场签收，现已生效
实施。天津公司已预提全部费用及损失3062万元，其中，报告期内新增预提人民币142
7万元。
公司2002年半年度报告中披露的天津市和平建工集团有限公司诉天津万科房地产有
限公司欠其工程款人民币2972万元一案，目前仍在审理过程中。
5、报告期内公司无重大收购及出售资产事项。
6、报告期内，本公司无重大关联交易事项。
7、重大合同及其履行情况
（1） 报告期内本公司未发生重大托管、承包、租赁其他公司资产或其他公司托
管、承包、租赁本公司资产的事项。
（2） 报告期内，本公司不存在委托理财事项。
（3） 报告期内，公司与Hypo Real Estate Bank International（简称"HI公司
"）签订了合作协议，为即将开发的中山项目进行境外融资安排。有关具体情况请参见
本公司于7月5日在《中国证券报》、《证券时报》和香港英文《虎报》作出的公告。
（4） 公司为全资附属子公司北京万科企业有限公司向中国建设银行总行借款人
民币1.6亿元提供担保，期限从2001年5月至2004年11月。
（5） 公司为全资附属子公司南京万科企业有限公司向南京工行城西支行借款1
.0亿元提供担保，期限从2004年2月19日至2005年7月12日。
（6） 公司为全资附属子公司深圳万科企业有限公司向深圳工行罗湖支行、中国
银行深圳分行、深圳工行罗湖支行分别借款1.0亿元提供担保，期限分别从2004年3月5
日至2005年3月4日、2004年3月18日至2005年3月18日、2004年3月18日至2005年3月4日
。
（7） 公司为全资附属子公司上海万科企业有限公司向上海农行静安支行借款2
.0亿元提供担保，期限从2004年4月8日至2005年4月7日。
（8） 公司于2003年6月9日与中国建设银行深圳市分行签订了15亿元人民币综合
授信额度的《综合融资额度合同》。
（9） 报告期内，公司先后签署无锡、昆山等项目协议书，有关情况详见“非募
集资金投资情况”之“项目投资”。
上述合同履行情况良好。
8、承诺事项
期内无新增重大承诺事项。
六、财务会计报告（未经审计）
1、资产负债表
2、利润及利润分配表
3、现金流量表
4、会计报表附注
万科企业股份有限公司
资产负债表
二零零四年六月三十日
(金额单位:人民币元)
资 注 2004-06-30
产 释 合并 公司
货币资金 5 1,842,486,287.36 976,896,670.21
应收账款 6 261,459,806.83 -
其它应收款 7 313,525,231.67 3,985,692,803.56
预付账款 8 348,356,260.79 1,550,223.65
存货 9 10,123,366,314.21 -
待摊费用 10 4,350,991.65 -
流动资产合计 12,893,544,892.51 4,964,139,697.42
长期投资 11 61,843,558.48 3,585,659,565.41
长期投资合计 61,843,558.48 3,585,659,565.41
其中:股权投资差额 (4,092,926.15) (4,092,926.15)
固定资产原价 403,890,268.97 93,929,537.66
减：累计折旧 148,276,006.39 24,972,808.10
固定资产净值 255,614,262.58 68,956,729.56
减：固定资产减值准备 - -
固定资产净额 12 255,614,262.58 68,956,729.56
固定资产合计 255,614,262.58 68,956,729.56
长期待摊费用 13 17,827,263.74 120,133.50
无形及其它资产合计 17,827,263.74 120,133.50
资 产 总 计 13,228,829,977.31 8,618,876,125.89
短期借款 14 3,239,000,000.00 2,700,000,000.00
应付票据 4,000,000.00 -
应付账款 15 1,752,902,685.04 -
预收账款 16 902,350,956.61 -
应付福利费 17,603,272.62 6,175,571.24
应交税金 17 113,292,145.31 (1,014,375.23)
其它应交款 18 (506,063.29) -
其它应付款 19 214,025,688.47 81,886,835.67
预提费用 20 9,714,699.03 1,837,000.00
预计负债 21 14,338,343.68 -
一年内到期的长期负债 22 160,000,000.00 -
流动负债合计 6,426,721,727.47 2,788,885,031.68
长期借款 22 1,049,285,000.00 190,000,000.00
应付债券