万科企业股份有限公司2003年第一季度报告
§1 重要提示
1.1 本公司董事会及其董事保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者
重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。
1.2 王石董事长、宋林董事、王印董事、莫军董事、孙建一董事因休假或公务未能
亲自出席本次董事会，其中王石董事长、宋林董事、王印董事授权宁高宁副董事长代为
出席会议并行使表决权，莫军董事授权郁亮董事代为出席会议并行使表决权，孙建一董
事授权冯佳董事代为出席会议并行使表决权。
1.3 公司本季度财务会计报告未经审计。
1.4 公司董事长王石、总经理郁亮、财务负责人王文金声明：保证季度报告中财务
报告的真实、完整。
§2 公司基本情况
2.1 公司基本信息
证券简称 万科A、万科B、 变更前简称如有
万科转债
证券代码 000002 200002 125002
董事会秘书 证券事务代表
姓名 肖莉 薛漫天
联系地址 中国深圳市福田区梅林路63 号万 中国深圳市福田区梅林路63 号万科
科建筑研究中心 建筑研究中心
电话 0755-25606666 0755-25606666
传真 0755-83152041 0755-83152041
电子邮箱 xiaol@vanke.com xuemt@vanke.com
2.2 财务资料
2.2.1 主要会计数据及财务指标
本报告期末 上年度期末
总资产 8,319,567,285.54 8,215,822,308.30
股东权益不含少数股
东权益 3,422,002,062.81 3,380,769,043.31
每股净资产 5.423 5.358
调整后的每股净资产 5.279 5.228
报告期 年初至报告期期
末
经营活动产生的现金
流量净额 -556,011,264.79 -556,011,264.79
每股收益 0.065 0.065
每股收益注 0.062 0.062
净资产收益率 1.20% 1.20%
扣除非经常性损益后
的净资产收益率 1.25% 1.25%
本报告期末比上年度期末增减
（%）
总资产 1.26%
股东权益不含少数股
东权益 1.22%
每股净资产 1.21%
调整后的每股净资产 0.98%
本报告期比上年同期增减（%）
经营活动产生的现金
流量净额 101.33%
每股收益 35.42%
每股收益注 28.72%
净资产收益率 23.71%
扣除非经常性损益后
的净资产收益率 37.36%
非经常性损益项目 金额
营业外收支净额 (378,286.94)
股权投资差额 (1,124,796.63)
股票股权投资收益 (192,400.00)
应扣所得税 (22,142.30)
合计 (1,717,625.87)
注：公司于2002 年发行可转换公司债券15 亿，元自2002 年12 月13 日起可转换公司
债券可转换为公司A 股流通股份。截至2003 年4 月18 日，累计有3,050,280 张可转换
公司债券转股，共计25,632,276 股，故每股收益根据最新股本（656,604,217 股）变
动情况作出相应调整。
2.2.2 利润表
万科企业股份有限公司
利润及利润分配表
二零零三年一季度
(金额单位:人民币元)
项 2003年1 季度
目 合并 公司
一、主营业务收入 779,794,223.23
减：主营业务成本 567,773,541.23
主营业务税金及附加 40,797,573.28
二.主营业务利润 171,223,108.72
加其它业务利润 2,693,524.36 (233,779.61)
减：营业费用 38,140,801.58
管理费用 75,448,431.20 16,726,140.77
财务费用 (1,930,799.13) (6,651,340.86)
三.营业利润 62,258,199.43 (10,308,579.52)
加投资收益 (1,574,794.30) 51,213,794.93
营业外收入 738,873.78 38,822.93
减：营业外支出 1,117,160.72 15,989.32
四.利润总额 60,305,118.19 40,928,049.02
减：所得税 20,688,709.15
少数股东损益 (1,311,639.98)
五.净利润 40,928,049.02 40,928,049.02
加：年初未分配利润 12,269,641.32 12,269,641.32
六.可分配利润 53,197,690.34 53,197,690.34
减：提取法定盈余公积金
提取法定公益金
七.可供股东分配的利润 53,197,690.34 53,197,690.34
减：提取任意盈余公积金
应付普通股股利 5,258.60 5,258.60
八.未分配利润 53,192,431.74 53,192,431.74
项 2002年1 季度
目 合并 公司
一、主营业务收入 549,639,027.03
减：主营业务成本 383,431,057.53
主营业务税金及附加 28,306,625.87
二.主营业务利润 137,901,343.63
加其它业务利润 710,836.17 (461,847.37)
减：营业费用 32,939,691.15
管理费用 64,582,350.45 16,434,505.14
财务费用 (667,636.79) (9,417,369.81)
三.营业利润 41,757,774.99 (7,478,982.70)
加投资收益 (2,320,433.40) 38,358,801.37
营业外收入 4,822,324.39 3,128.60
减：营业外支出 1,730,978.63 326,954.31
四.利润总额 42,528,687.35 30,555,992.96
减：所得税 11,973,875.75
少数股东损益 (1,181.36)
五.净利润 30,555,992.96 30,555,992.96
加：年初未分配利润 4,617,138.00 4,617,138.00
六.可分配利润 35,173,130.96 35,173,130.96
减：提取法定盈余公积金
提取法定公益金
七.可供股东分配的利润 35,173,130.96 35,173,130.96
减：提取任意盈余公积金
应付普通股股利
八.未分配利润 35,173,130.96 35,173,130.96
项目 本年累计数 上年同期实际数
1出售处置部门或被投资单位所得收益 - -
2自然灾害发生的损失 - -
3会计政策变更增加或减少利润总额 - -
4会计估计变更增加或减少利润总额 - -
5债务重组损失 - -
6其它 - -
2.3 报告期末股东总人数
截至2003 年3 月31 日，公司股东总人数为211,274 户（其中A 股197,716 户，B 股
13,558户）。
2.4 主要可转换公司债券持有人持债情况（截止日期：2003 年3 月31 日）
持有 报告期末持债数 债券面值
债券张数 元
中国华润总公司 2,295,420 229,542,000
华夏成长证券投资基金 751,030 75,103,000
鹏华行业成长证券投资基金 572,870 57,287,000
上海洋洋大多利特殊钉有限公司 556,170 55,617,000
厦门国际信托投资公司 476,680 47,668,000
同盛证券投资基金 469,000 46,900,000
兴业证券股份有限公司 397,000 39,700,000
同益证券投资基金 309,100 30,910,000
银丰证券投资基金 308,360 30,836,000
江苏鑫苏财务顾问有限公司 274,350 27,435,000
注：①可转换公司债券初始转股价格为每股人民币12.10 元，公司在2002 年7 月1
7 日实施2001 年度每股派发人民币0.2 元现金的分红派息方案除息后，可转债初始转
股价格也相应调整为每股人民币11.90 元。公司2002 年度利润分配和资本公积金转增
股本预案已获第15 届股东大会通过，在实施2002 年度每10 股派发人民币2 元（含税
）并转增10 股的分配和转增方案后，可转债转股价格将相应调整。
②自2002 年12 月13 日起可转换公司债券可转换为公司A 股流通股份，截至2003
年3月31 日，有3,460 张可转换公司债券转股，共计29,065 股。截至2003 年4 月18
日，累计有3,050,280 张可转换公司债券转股，共计25,632,276 股。
§3 管理层讨论与分析
3.1 公司报告期内经营活动总体状况的简要分析
报告期内，公司业务规模稳定增长，实现营业收入7.8 亿元，净利润4093 万元，
结算面积达到15.4 万平方米，分别比去年同期增长41.9%、33.9%、37.1%。上海城市花
园新区南块、深圳四季花城等项目获得良好收益。报告期末，集团尚有18.3 万平方米
已售出面积尚未竣工结算。
期内，上海假日风景第3 期正式推出，保持了旺盛的销售势头。此外，武汉四季花
城等项目均有良好销售表现。
3.1.1 占主营收入或主营业务利润总额10%以上的主营行业或产品情况
√适用 □不适用
分行业或分产品 主营业务收入 主营业务成本 毛利率(%)
房地产开发 74,854.18 53,725.30 23.02%
注：（1）公司主营业务不涉及关联交易；（2）房地产开发毛利率的计算已扣除主
营业务税金及附加。
3.1.2 公司经营的季节性或周期性特征
√适用 □不适用
根据行业特点，一季度销售相对处于淡季，此外冬季施工困难，通常不安排工程竣
工结算，故一季度收入占全年的比例一般较低。
3.1.3 报告期利润构成情况（主营业务利润、其他业务利润、期间费用、投资收益
、补贴收入与营业外收支净额在利润总额中所占比例与前一报告期相比的重大变动及原
因的说明）
√适用 □不适用
金额(万元) 占利润总额比例(%)
项目 2003 年1-3 月 2002 年1-12 月 2003 年1-3 月 2002 年1-12 月
利润总额 6,030.51 52,001.11 100.00% 100.00%
主营业务利润 17,122.31 88,593.91 283.93% 170.37%
期间费用 11,165.84 37,409.67 185.16% 71.94%
说明：
期间费用占利润总额比例增长较大，主要由于行业特点，参与结算的房地产销售额
占全年的比例较小，但期间费用正常发生；主营业务利润占利润总额比例增长较大，主
要由于期间费用占利润总额比例的大幅增长。
3.1.4 主营业务及其结构与前一报告期相比发生重大变化的情况及原因说明
□适用 √不适用
3.1.5 主营业务盈利能力（毛利率）与前一报告期相比发生重大变化的情况及其原
因说明
□适用 √不适用
3.2 重大事项及其影响和解决方案的分析说明
□适用 √不适用
本公司分别于2001 年和2002 年半年度报告以及2002 年度报告持续披露了新加坡
籍居民陈孟哲、陈金凤就购房合同纠纷诉天津万科兴业（集团）有限公司、天津万科兴
业发展有限公司、天津万兴物业管理有限公司一案，对方目前请求的诉讼金额为3,164,
386.10美元，天津市和平建工集团有限公司就双方对工程款剩余款项产生异议诉天津万
科房地产有限公司一案，对方目前请求的诉讼金额为29,719,204.00 元人民币，目前两
案仍在审理过程中。根据稳健原则，天津公司已为陈孟哲、陈金凤案累计预提本金及利
息准备1,535 万元。
3.3 会计政策会计估计合并范围变化以及重大会计差错的情况及原因说明
√适用 □不适用
1、 与年度会计报告相比，本报告期内公司执行的会计政策、会计估计无变化。
2、 本报告期合并范围发生变化的单位和原因
本公司于报告期内新设佛山市万科房地产有限公司注册资本人民币5000 万元，其
中，本公司之子公司深圳市万科房地产有限公司持有其80%的股权，本公司持有其20%的
股权，该公司主要开发经营南海万科四季花城项目，故该公司纳入本报告期合并会计报
表。
3.4 经审计且被出具“非标意见”情况下董事会和监事会出具的相关说明
□适用 √不适用
3.5 预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生
大幅度变动的警示及原因说明
□适用 √不适用
3.6 公司对已披露的年度经营计划或预算的滚动调整情况
□适用 √不适用
万科企业股份有限公司
二零零三年三月三十一日
资产负债表
(金额单位:人民币元)
资 2003-03-31
产 合并 公司
货币资金 678,371,033.27 233,390,223.08
应收账款 263,150,351.09
其它应收款 156,951,111.26 3,437,431,781.92
预付账款 151,478,549.17 98,523.65
存货 6,591,749,781.25
待摊费用 12,066,315.39
流动资产合计 7,853,767,141.43 3,670,920,528.65
长期投资 63,291,872.71 1,863,807,197.02
长期投资合计 63,291,872.71 1,863,807,197.02
其中：股权投资差额 (2,026,964.76) (2,026,964.76)
固定资产原价 498,714,842.41 131,501,527.99
减:累计折旧 155,023,407.35 31,783,030.38
固定资产净值 343,691,435.06 99,718,497.61
减:固定资产减值准备 5,207,000.00 5,207,000.00
固定资产净额 338,484,435.06 94,511,497.61
在建工程
固定资产合计 338,484,435.06 94,511,497.61
长期待摊费用 64,023,836.34 2,964,176.42
无形及其它资产合计 64,023,836.34 2,964,176.42
资产总计 8,319,567,285.54 5,632,203,399.70
资 2002-12-31
产 合并 公司
货币资金 1,187,405,566.30 594,208,822.07
应收账款 302,297,113.93 -
其它应收款 139,889,751.50 2,853,369,025.25
预付账款 128,417,736.00 98,523.65
存货 5,976,170,097.26 -
待摊费用 4,918,461.06 -
流动资产合计 7,739,098,726.05 3,447,676,370.97
长期投资 64,530,667.02 2,013,547,908.48
长期投资合计 64,530,667.02 2,013,547,908.48
其中：股权投资差额 (902,168.13) (902,168.13)
固定资产原价 501,133,309.69 130,449,371.92
减:累计折旧 147,267,844.65 31,141,716.53
固定资产净值 353,865,465.04 99,307,655.39
减:固定资产减值准备 5,207,000.00 5,207,000.00
固定资产净额 348,658,465.04 94,100,655.39
在建工程 - -
固定资产合计 348,658,465.04 94,100,655.39
长期待摊费用 63,534,450.19 3,137,145.92
无形及其它资产合计 63,534,450.19 3,137,145.92
资产总计 8,215,822,308.30 5,558,462,080.76
万科企业股份有限公司
资产负债表(续)
二零零三年三月三十一日
(金额单位:人民币元)
负债及 2003-03-31
股东权益 合并 公司
短期借款 520,000,000.00 520,000,000.00
应付票据 9,687,600.00
应付账款 789,485,931.22
预收账款 591,916,577.73
应付福利费 16,651,570.43 7,601,431.58
应付股利 126,200,201.20 126,200,201.20
应交税金 59,158,658.82 -1,195,732.26
其它应交款 1,708,535.89 10,725.06
其它应付款 169,337,689.57 37,746,931.57
预提费用 834,065,421.14 1,800,000.00
预计负债 17,555,295.87
流动负债合计 3,135,767,481.87 692,163,557.15
长期借款 160,000,000.00
应付债券 1,517,649,848.00 1,517,649,848.00
其它长期负债 39,769,701.23
长期负债合计 1,717,419,549.23 1,517,649,848.00
负债合计 4,853,187,031.10 2,209,813,405.15
少数股东权益 44,378,191.63
股本 631,001,006.00 631,001,006.00
资本公积 1,435,726,142.85 1,435,726,142.85
盈余公积 1,302,470,413.96 1,302,470,413.96
其中:法定公益金 169,232,014.46 169,232,014.46
未分配利润 53,192,431.74 53,192,431.74
外币报表折算差额 -387,931.74
股东权益合计 3,422,002,062.81 3,422,389,994.55
负债及股东权益总计 8,319,567,285.54 5,632,203,399.70
负债及 2002-12-31
股东权益 合并 公司
短期借款 460,000,000.00 460,000,000.00
应付票据 9,687,600.00 -
应付账款 847,428,186.25 -
预收账款 544,317,647.75 -
应付福利费 18,080,509.61 6,873,834.27
应付股利 126,194,942.60 126,194,942.60
应交税金 80,553,052.66 (406,060.48)
其它应交款 2,167,314.20 10,833.44
其它应付款 187,890,030.39 70,489,831.38
预提费用 779,223,819.00 1,800,000.00
预计负债 24,523,671.90 -
流动负债合计 3,080,066,774.36 664,963,381.21
长期借款 160,000,000.00 -
应付债券 1,512,341,727.75 1,512,341,727.75
其它长期负债 36,954,931.28 -
长期负债合计 1,709,296,659.03 1,512,341,727.75
负债合计 4,789,363,433.39 2,177,305,108.96
少数股东权益 45,689,831.60 -
股本 630,974,713.00 630,974,713.00
资本公积 1,435,442,203.51 1,435,442,203.51
盈余公积 1,302,470,413.97 1,302,470,413.97
其中:法定公益金 169,232,014.46 169,232,014.46
未分配利润 12,269,641.32 12,269,641.32
外币报表折算差额 (387,928.49) -
股东权益合计 3,380,769,043.31 3,381,156,971.80
负债及股东权益总计 8,215,822,308.30 5,558,462,080.76
万科企业股份有限公司
利润及利润分配表
二零零三年一季度
(金额单位:人民币元)
项 2003年1 季度
目 合并 公司
一、主营业务收入 779,794,223.23
减：主营业务成本 567,773,541.23
主营业务税金及附加 40,797,573.28
二.主营业务利润 171,223,108.72
加：其它业务利润 2,693,524.36 (233,779.61)
减：营业费用 38,140,801.58
管理费用 75,448,431.20 16,726,140.77
财务费用 (1,930,799.13) (6,651,340.86)
三.营业利润 62,258,199.43 (10,308,579.52)
加：投资收益 (1,574,794.30) 51,213,794.93
营业外收入 738,873.78 38,822.93
减：营业外支出 1,117,160.72 15,989.32
四.利润总额 60,305,118.19 40,928,049.02
减：所得税 20,688,709.15
少数股东损益 (1,311,639.98)
五.净利润 40,928,049.02 40,928,049.02
加：年初未分配利润 12,269,641.32 12,269,641.32
六.可分配利润 53,197,690.34 53,197,690.34
减：提取法定盈余公积金
提取法定公益金
七.可供股东分配的利润 53,197,690.34 53,197,690.34
减：提取任意盈余公积金
应付普通股股利 5,258.60 5,258.60
八.未分配利润 53,192,431.74 53,192,431.74
项 2002年1 季度
目 合并 公司
一、主营业务收入 549,639,027.03
减：主营业务成本 383,431,057.53
主营业务税金及附加 28,306,625.87
二.主营业务利润 137,901,343.63
加：其它业务利润 710,836.17 (461,847.37)
减：营业费用 32,939,691.15
管理费用 64,582,350.45 16,434,505.14
财务费用 (667,636.79) (9,417,369.81)
三.营业利润 41,757,774.99 (7,478,982.70)
加：投资收益 (2,320,433.40) 38,358,801.37
营业外收入 4,822,324.39 3,128.60
减：营业外支出 1,730,978.63 326,954.31
四.利润总额 42,528,687.35 30,555,992.96
减：所得税 11,973,875.75
少数股东损益 (1,181.36)
五.净利润 30,555,992.96 30,555,992.96
加：年初未分配利润 4,617,138.00 4,617,138.00
六.可分配利润 35,173,130.96 35,173,130.96
减：提取法定盈余公积金
提取法定公益金
七.可供股东分配的利润 35,173,130.96 35,173,130.96
减：提取任意盈余公积金
应付普通股股利
八.未分配利润 35,173,130.96 35,173,130.96
项目 本年累计数 上年同期实际数
1、出售、处置部门或被投资单位所得收益 - -
2、自然灾害发生的损失 - -
3、会计政策变更增加(或减少)利润总额 - -
4、会计估计变更增加(或减少)利润总额 - -
5、债务重组损失 - -
6、其它 - -
万科企业股份有限公司
现金流量表
二零零三年一季度
(金额单位:人民币元)
项目 2003 年1 季度
合并
销售商品、提供劳务收到的现金 854,212,191.78
收取的租金 1,567,859.40
收到的税费返还 572,474.38
收到的其他与经营活动有关的现金 2,232,101.90
现金流入小计 858,584,627.46
购买商品、接受劳务支付的现金 1,102,047,349.63
经营租赁所支付的现金 985,051.63
支付给职工以及为职工支付的现金 121,038,569.37
支付的各项税费 92,872,623.67
支付的其他与经营活动有关的现金 97,652,297.95
现金流出小计 1,414,595,892.25
经营活动产生的现金流量净额 (556,011,264.79)
收回投资所收到的现金 300,000.00
分得股利或利润所收到的现金 0.00
银行利息收入所收到的现金 2,149,533.48
处置固定资产、无形资产和其他长期资产而收回的现金净额 97,686.80
现金流入小计 2,547,220.28
购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金 7,037,683.03
权益性投资所支付的现金 0.00
现金流出小计 7,037,683.03
投资活动产生的现金流量净额 (4,490,462.75)
吸收权益性投资所收到的现金 0.00
发行债券所收到的现金 0.00
借款所收到的现金 565,000,000.00
现金流入小计 565,000,000.00
偿还债务所支付的现金 505,000,000.00
发生筹资费用所支付的现金 0.00
分配股利所支付的现金 0.00
偿还利息所支付现金 8,485,473.00
现金流出小计 513,485,473.00
筹资活动产生的现金流量净额 51,514,527.00
汇率变动对现金的影响 (47,332.48)
现金及现金等价物净增加额 (509,034,533.02)
项目 2003 年1 季度
公司
销售商品、提供劳务收到的现金 0.00
收取的租金 506,819.20
收到的税费返还
收到的其他与经营活动有关的现金 31,069,709.08
现金流入小计 31,576,528.28
购买商品、接受劳务支付的现金 0.00
经营租赁所支付的现金 0.00
支付给职工以及为职工支付的现金 15,010,893.64
支付的各项税费 1,615,958.63
支付的其他与经营活动有关的现金 494,166,496.79
现金流出小计 510,793,349.06
经营活动产生的现金流量净额 (479,216,820.78)
收回投资所收到的现金 300,000.00
分得股利或利润所收到的现金 62,784,941.67
银行利息收入所收到的现金 13,956,122.52
处置固定资产、无形资产和其他长期资产而收回的现金净额 37,586.80
现金流入小计 77,078,650.99
购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金 1,024,389.03
权益性投资所支付的现金 10,000,000.00
现金流出小计 11,024,389.03
投资活动产生的现金流量净额 66,054,261.96
吸收权益性投资所收到的现金 0.00
发行债券所收到的现金 0.00
借款所收到的现金 640,000,000.00
现金流入小计 640,000,000.00
偿还债务所支付的现金 580,000,000.00
发生筹资费用所支付的现金 0.00
分配股利所支付的现金 0.00
偿还利息所支付现金 7,630,785.03
现金流出小计 587,630,785.03
筹资活动产生的现金流量净额 52,369,214.97
汇率变动对现金的影响 (25,255.14)
现金及现金等价物净增加额 (360,818,598.99)
万科企业股份有限公司
现金流量表续
二零零三年一季度
(金额单位:人民币元)
项目 2003 年1 季度
合并
(a) 将净利润调节为经营活动的现金流量
净利润 40,928,049.02
加：少数股东损益 (1,311,639.98)
计提的资产减值准备 (434,565.74)
固定资产折旧 13,551,579.86
长期待摊费用的摊销 4,021,515.37
待摊费用减少(减增加) (7,147,854.33)
预提费用增加(减减少) 54,841,602.14
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失(减收益) 70,246.47
财务费用 (1,930,799.13)
投资损失(减收益) 1,574,794.30
存货的减少(减增加) (599,249,554.90)
经营性应收项目的减少(减增加) (540,844.35)
经营性应付项目的增加减减少 (60,383,793.52)
经营活动产生的现金流量净额 (556,011,264.79)
(b)现金及现金等价物净增加情况
货币资金的期末余额 678,371,033.27
减货币资金的期初余额 1,187,405,566.30
现金及现金等价物净增加额 (509,034,533.03)
项目 公司
(a) 将净利润调节为经营活动的现金流量
净利润 40,928,049.02
加：少数股东损益
计提的资产减值准备 23,321.20
固定资产折旧 1,050,511.29
长期待摊费用的摊销 172,969.50
待摊费用减少(减增加) 0.00
预提费用增加(减减少) 0.00
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失(减收益) (22,833.61)
财务费用 (6,651,340.86)
投资损失(减收益) (51,213,794.93)
存货的减少(减增加) 0.00
经营性应收项目的减少(减增加) (417,018,156.68)
经营性应付项目的增加减减少 (46,485,545.71)
经营活动产生的现金流量净额 (479,216,820.78)
(b)现金及现金等价物净增加情况
货币资金的期末余额 233,390,223.08
减货币资金的期初余额 594,208,822.07
现金及现金等价物净增加额 (360,818,598.99)
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