金地（集团）股份有限公司招股说明书概要
（深圳市福田区）招股说明书
签署日期：2000年12月28日
普通股（A股）
90,000,000股
主承销商：广发证券有限责任公司
上市推荐人：广发证券有限责任公司
单位 人民币 发行价 发行费用 募集资金
每股 1.00元 9.42元 0.2055元 9.2145元
合计 9,000万股 84780万元 1849.41万元 82930.59万元
发行方式：上网定价发行
发行期：2001年1月15日至2001年3月30日
拟上市地：上海证券交易所
重要提示
本招股说明书概要的主要目的仅为尽可能广泛、迅速地向公众提供有关本次发
行的简要情况。招股说明书全文方为本次发售股票的正式法律文件。投资人在作出
认购本股的决定之前,应首先仔细阅读说明书全文,并以全文作为投资决定的依据。
发行人保证本招股说明书的内容真实、准确、完整。政府及国家证券管理部门
对本次发行所作的任何决定, 均不表明其对发行人所发行的股票的价值或者投资人
的收益作出实质性判断或者保证。任何与之相反的声明均属虚假不实陈述。
特别风险提示
特别风险提示：发行人特别提示投资者,在评价本公司此次发售的股票时,应特
别认真地考虑公司主营业务集中在房地产开发行业和市场相对集中在深圳市内, 以
及随着房地产开发土地供给的进一步市场化,市场竞争进一步加剧,从而导致利润率
下降给公司的经营带来的风险。请投资者对发行人的上述风险予以特别关注, 并仔
细阅读本招股说明书中“风险因素与对策”等有关章节。
释 义
在本招股说明书中,除文义另有所指,下列简称具有如下意义：
发行人、公司、本公司、股份公司：指金地（集团）股份有限公司
董事会： 指金地（集团）股份有限公司董事会
监事会： 指金地（集团）股份有限公司监事会
本行业： 指房地产行业
容积率：指一个房地产开发项目的总建筑面积与该项目占地面积的比值。
红线图：指按一定比例尺制作的、用以标示某一宗地的用地位置、宗地号、权
届界线、界址点位置及编号、与相邻地块的关系和面积的地形图。
五 证：指房地产开发商需从政府主管部门取得的土地使用证、建设用地规划
许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和房地产预售许可证。
A 股： 指每股面值为1.00元之人民币普通股
本次发行：指本公司本次向社会公众公开发行的9,000万元A股之事项
社会公众股：指本公司本次公开发行的每股面值人民币1.00元的人民币普通股
股票（A股）
主承销商：指广发证券有限责任公司
上市推荐人：指广发证券有限责任公司
承销协议：指本公司与主承销商达成的有关本次A股发行余额包销协议
证监会：指中国证券监督管理委员会
公司法：指中华人民共和国公司法
证券法：指中华人民共和国证券法
一、绪 言
本招股说明书概要是根据《公司法》、《证券法》、《股票发行与交易管理暂
行条例》、《公开发行股票公司信息披露实施细则》、《公开发行股票公司信息披
露的内容与格式准则第一号〈招股说明书的内容与格式〉》等国家现行有关法律、
法规的规定编制而成, 旨在向投资者提供有关本公司的基本情况及本次发行与认购
的各项有关资料。本招股说明书概要已经本公司董事会通过并确信本招股说明书概
要与招股说明书正文一致。本公司董事会确信其中不存在任何重大遗漏或者误导,
并愿对其真实性、准确性、完整性负个别和连带责任。
本公司本次新发行的股票是根据招股说明书所载明的资料申请发行的。除本发
行人和主承销商外, 没有委托或授权任何其他人提供未在招股说明书中列载的信息
和对招股说明书作任何解释或者说明。
投资者应自行负担买卖本发行人股票所应支付的税款和其它有关费用,发行人、
上市推荐人和承销商对此不承担责任。
投资者在评价此次发行的股票时, 应特别认真地考虑发行人存在的所有风险因
素。
本公司本次发行已经证监会证监发行字〖2001〗2号文批准。
二、发售新股的有关当事人
1、发 行 人：金地（集团）股份有限公司
法定代表人：凌 克
注册 地址：深圳市福田区沙咀路金地宾馆3楼
电 话：0755-3776666
传 真：0755-3776333
联 系 人：阎 冰
2、主 承 销 商：广发证券有限责任公司
法定 代表人：陈云贤
法 定 地 址：广州市天河北路183号大都会广场41楼
申购 联系人：罗园园
电 话：020-87553581
传 真：020-87553583
联 系 人：钮华明、于韶光、毛晓岚
电 话：010-68083360
3、副主承销商：兴业证券股份有限公司
4、分 销 商：
（1）分 销 商：国信证券有限责任公司
（2）分 销 商：华夏证券有限公司
（3）分 销 商：西南证券有限责任公司
（4）分 销 商：大鹏证券有限责任公司
（5）分 销 商：联合证券有限责任公司
5、上市推荐人：广发证券有限责任公司
6、发行人律师：北京市大成律师事务所
法定 代表人：彭雪峰
地 址：北京市西城区阜外大街2号万通新世界广场B座22层
电 话：010-68588091
传 真：010-68588094
经 办 律 师：杨 健、江 华
7、主承销商律师：信达律师事务所
执行合伙人：靳庆军
地 址：深圳市深南中路东风大厦21层
电 话：0755-3243139-30
传 真：0755-32443108
经 办 律师：麻云燕、朱 皓
8、财务审计机构：深圳中天会计师事务所
法定代表人：蒋贤山
地 址：深圳市深南中路爱华大厦十六层
电 话：0755-3697036--138
传 真：0755-3697329
注册会计师：蒋贤山、祝小兰
9、资产评估机构：深圳维明资产评估事务所
法定代表人：刘鸿玲
地 址： 深圳市深南中路2070号电子科技大厦C座23层
电 话：0755-3683603
传 真：0755-3683090
经办注册评估师：王松龄、陆 燕
10、资产评估确认机构：深圳市国有资产管理办公室
法定代表人：李黑虎
地 址： 深圳市深南大道4009号投资大厦17层
电 话：0755-2712988
传 真：0755-2712229
11、股票登记机构：上海证券中央登记结算公司
地址：上海市浦建路27号
电话：021- 58708888
传真：021- 63257454
三、发行情况
（一）股票种类：人民币普通股（A股）,每股面值1元。
（二）发行日期：2001年1月15日。
（三）发行地区：中华人民共和国境内与上海证券交易所联网的证券营业场所。
（四）发行对象：中华人民共和国境内投资者（国家法律、法规禁止购买者除
外）。
（五）承销期：本次股票承销起止日期为2001年1月15日至2001年3月30日。
（六）预计上市日期及上市交易所：本次公开发行股票结束后, 公司将尽快申
请把本次公开发行的股票在上海证券交易所挂牌交易。
（七）发行方式：上网定价发行。具体认购及交款办法详见本次股票发行公告。
（八）本次股票发行价格为每股9.42元,按2000 年盈利预测和全面摊薄计算的
发行市盈率为31.2倍。
（九）每股面值：1.00元。
（十）发行量：9000万股。
（十一）发行总市值：84780万元。
四、风险因素与对策
投资者在评价发行人此次发售的股票时,除本招股说明书提供的其它资料外,应
特别认真地考虑下述各项风险因素。
（一）风险因素
1、经营风险
（1）对自然资源和重要原材料的依赖
房地产开发的重要原材料是土地和建材。随着深圳市规划国土局对房地产市场
控制力的增强,将会控制二级市场土地的供应。深圳市现有土地存量的不断消耗,将
加大房地产发展商获得土地的难度,也可能会导致土地供应价格的上涨,从而加大房
地产发展商的开发成本；虽然建材成本有下降趋势,但随着房地产业的发展,环保方
面的法规可能会造成新型建材的需求量持续增长,可能致使建材价格上涨。因此,土
地和建材价格的波动会对公司的经营造成一定影响。
（2）房地产项目开发风险
房地产开发项目具有开发过程复杂、周期长、涉及部门和单位多的特点。从土
地获得、市场调研、投资决策、项目策划、规划设计、建材采购、建设施工、销售
策划、广告推广,到销售服务和物业管理等开发过程,涉及调研公司、规划设计单位、
建筑施工单位、广告公司、建材供应商、物业管理等多家合作单位, 并接受规划国
土局、建设局、消防局、住宅局和环保局等多个政府部门的监管, 从而使得公司对
开发工程的进度、质量、投资、营销控制的难度增大,一旦某个环节出现问题,如设
计变更、施工条件、环境条件等发生变化, 将会直接或间接地对整个项目开发产生
影响,从而导致公司营业成本增加、收益大幅降低甚至亏损,造成原来估计的销售利
润无法按期实现。
（3）房地产开发项目收入不确定性风险
房地产开发项目的收入受项目定位、销售价格和销售价格的变动趋势、销售率
和销售率的变动趋势、租售比、租赁价格和出租率的变动趋势、相关物业的空置情
况、竞争楼盘的供应情况等多要素的影响,一旦这些要素与公司的预期产生偏差,都
会对公司的收入产生影响。
（4）筹资风险
公司进行房地产项目开发所需要的资金, 除了公司的自有资金（包括预售商品
房的预收款）外,主要来源于银行借款。一旦国家经济形势发生变化,产业政策和银
行的信贷政策进行调整,公司开发的房地产项目发生预售不畅的情况,都可能给公司
的资金筹措带来风险
（5）产品结构风险
本公司几年来开发的主要房地产产品均为优质住宅商品房, 主要的土地资源也
集中在深圳市中心区周边一带,目标客户定位在城市中高收入阶层。
由于深圳市房地产市场结构已发生变化, 置业对象已从高收入阶层逐渐转向中
等收入白领、工薪阶层,客户的需求特点会相应发生变化,并且对价格的敏感性增强,
致使公司在开发策略上要作相应的调整。因此, 本公司产品开发结构及销售价格策
略的制定在相当程度上受这一变化的影响。
（6）业务结构风险
房地产开发与经营的收入占公司营业总收入的70%以上。业务结构相对集中,不
利于公司在经营上回避和平衡风险。如果公司不能前瞻性地把握经济周期的变更及
市场的脉搏,不能根据市场的变化及时调整经营策略,将给公司带来潜在的经营风险。
因此,本公司存在一定程度的业务结构过度集中的风险。
（7）产品质量风险
公司在房地产项目开发过程中,如果楼宇的设计质量、 施工质量不能满足客户
的需求,可能会给楼盘的销售及公司的品牌造成负面影响；如果发生重大质量事故,
则不但会严重影响楼盘的销售进度,更会对公司的经营活动造成重大损害； 如果公
司将项目开发过程主要以出包的方式,交由其他单位负责施工及监理,由于管理的不
到位和承包商未能保证项目的开发进度和开发质量的原因也会给公司带来产品质量
风险。
（8）投资决策风险
尽管目前本公司对外投资规模较小,但控股、参股企业的经营范围较为分散,涉
及物业管理、商业贸易、建材经销、广告、地产评估、餐饮等多个行业, 在未来的
经营过程中,随着公司资产规模的扩大,如果出现投资决策失误和经营管理不善, 都
会对公司的盈利造成影响,给投资者带来潜在风险。
（9）与土地使用权相关的风险
公司在房地产项目开发过程中如果改变原来土地用途进行相应的项目开发时,
要向有关政府部门进行申请并取得同意,且土地使用权出让金可能会相应提高,从而
增加了项目开发成本。另一方面,由于政府强化了建设用地的管理,对超过规定期限
而未开发的闲置土地要征收土地闲置费或无偿收回闲置用地的使用权所, 将会给投
资者带来损失。
（10）采用合作、合资方式进行开发而产生的风险
虽然本公司目前都是采用自主开发的方式进行房地产项目开发, 但是不排除今
后与其他企业进行合作或合资进行开发的可能。如果有关各方在今后的合作中不能
达成一致,或在合作方式的合法性、履行合同条款的可能性等方面出现问题,都将使
公司面临风险。
（11）商品房预售风险
目前,进行商品房预售并回收建设资金,是开发商进行项目开发的一个重要环节,
这样可以降低开发商的项目累计最大资金需求量,有助于开发商滚动发展项目。 但
同时带来一定的风险,如果预售商品房不能按原计划竣工交付使用,既可能损害消费
者的权益,又影响公司的正常经营运作,损害公司的利益。
（12）为承购人提供抵押贷款担保风险
商品房承购人采用银行按揭（抵押贷款）方式购房时, 在交清首期款（一般为
楼款的30%）、在规划国土局办理房产抵押登记后,向银行申请抵押贷款, 并由开发
商提供该抵押贷款的担保。若商品房承购人在办理房产证前没有按期履行供款义务
时,开发商将承担担保还款责任。 由于房地产价格的波动性较大及承购人还款能力
的不确定性,会导致房地产公司承担担保还款的风险。
2、行业风险
（1）市场不规范的风险。尽管深圳市的房地产业在全国市场化的程度比较高,
但本公司今后将跨地区从事房地产开发业务,就全国整个行业而言,房地产业仍处于
初级发展阶段,还有许多需要规范的方面,如设计单位、施工承包商、专业施工单位、
监理机构、材料供应商、金融机构、中介服务机构、物业管理公司等诸多社会专业
分工还有待规范, 消费者权益的自我保护和发展商权益之间的关系还有待规范等。
这些都不可避免地给公司的经营带来潜在的风险。
（2）现阶段住房制度政策改革的风险。
我国目前推行的住房制度改革措施主要有以下三个方面：即货币分房、公房上
市和经济适用房政策。从1999年下半年开始在全国范围内停止福利分房, 新房只售
不租,提高职工住房公积金,实施住房补贴制度以后,职工需要依靠自身积蓄,并利用
住房补贴、住房公积金及贷款等来购买住房。从长远来看, 这些政策一方面为房地
产开发商创造了新的市场机会,另一方面也为现阶段的经营带来一定的负面影响。
深圳市的住房制度改革、公房上市政策和市住宅局大量开发微利房等都会大大
增加房地产的供应量,从而对房地产市场产生较大的影响。由于公房所处地段、 位
置条件的优势,将会吸引走一部分客户,并使房地产市场价格竞争更为激烈。规模大、
市政配套优越、成片规划的留仙村、龙华微利房住宅区将在近两年内每年供应 100
万平方米左右住房,比1999年供应量提高15%,且从2000年7月1日起,深圳的15万套公
房上市流通。同时,深圳市为加强对房地产市场的可控度,减少了土地一级市场的供
给。此外,随着深圳市总体规划获得批准和深圳城市道路的不断完善,使房地产消费
热点不断向郊区和城乡结合部转移。随深圳市留仙村住宅区和梅林大型住宅区相继
建成,良好的市政配套将分流中心区和中心区辐射区域的市场外,东部高速公路的修
建也将使东部沿海区域成为未来高级住宅的市场热点。面对以上因素, 如果本公司
不能很好地规避风险并前瞻性地加于利用,将加大本公司的经营风险。
（3）行业竞争的风险。房地产业具有投入大、市场风险高的特点,是资金和技
术密集型的行业。深圳市房地产业的日益市场化, 使房地产的投资和开发量持续上
升,房地产空置率较大,竞争更加激烈。1999深圳市商品房总销售面积为541 万平方
米,商品房积压面积达274.58万平方米。积压房中一年期的约占45%,二年期约占55%,
积压销售比近50%,加上大量的商品房预售面积,使房地产积压现象严重,深圳市的房
地产市场已出现供给过剩。房地产销售价格呈下降的趋势, 使地产行业利润逐渐趋
于社会平均水平（资料来源：《2000年度深圳房地产年鉴》, 深圳市规划国土局主
编）。
（4）深圳市近几年商品房销售价格变动的风险
深圳的房地产市场在经历了九七年的高峰期以后, 虽然商品房的的销售面积逐
年增加,但销售价格逐步回落。如1997年商品住宅的销售面积为 336. 7 万平方米
,1998年增加到372.38万平方米,1999年又进一步上升到492万平方米,平均年增长率
为21%。在销售量迅速扩大的同时,除个别区域外, 销售价格整体呈现出回落之势。
根据调查,1997年至2000年,平均销售价格降低约15%（资料来源同上）。
3、市场风险
（1）受国民经济发展周期影响的风险
房地产业的发展周期与国民经济发展周期有着极大的相关性。我国国民经济波
动周期一般为4-6年,这大致与国民经济5年计划相吻合,而我国房地产业的波动周期
也约为4-6年。 作为中国房地产改革先头兵的深圳房地产的发展呈现出一定的超前
性,也表现出随经济变化的周期波动。1980-1986年为深圳房地产的萌生阶段和第一
个波动周期,1987-1993年为深圳房地产的形成期,1993--1996 年为深圳房地产的调
整期,1996年以后深圳房地产进入成熟期。因此,能否对经济的发展周期有正确的预
计,在相当程度上影响着本公司业务的经营。
（2）市场集中化的风险
目前本公司所开发的产品均位于深圳市, 这一方面有利于本公司的经营管理并
为公司带来利益,同是也使本公司过度依赖于深圳市房地产市场的表现。 深圳市的
房地产市场与国内其他城市或地区的市场有所不同, 主要表现为高度的市场化和激
烈的竞争。因此,一旦市场需求或市场价格出现大的波动,将直接降低项目的投资利
润率并减少项目利润,从而对公司的业务和业绩产生重大影响。
4、政策风险
房地产开发的政策性风险包括政治环境、战争与社会动荡、国家和城市的产业
政策、土地使用制度、住房制度改革、金融政策、环保政策、建筑管理、安全管理
有关条例和法规、房地产开发过程的各项审批手续以及房地产产权纠纷和房地产交
易法律问题等。
（1）目前,房地产行业已成为我国国民经济的支柱产业, 但在深圳市已被高新
科技产业取代成为基础服务性行业, 其行业发展在未来三至五年后将开始进入平稳
发展阶段。深圳市的人口增加、GDP 增长和城市居民的收入水平将无法维持深圳市
房地产近年的高速增长势态。深圳市房地产产业政策导向将促使深圳市地房产市场
逐步降温。未来,中小型房地产商将逐渐被淘汰出局,深圳市的房地产市场将出现被
十几家大型房地产商瓜分的局面。
（2）深圳市在行业政策上开始提高房地产市场的进入门槛,包括采用地价一次
交付政策,并在未来逐步提高房地产预售的条件。 这些措施都会促使房地产市场的
投入加大,增大市场风险,传统的滚动发展模式将会产生较大的资金问题。
（3）深圳市对房地产企业的金融政策,也将影响本公司的经营, 特别是地产项
目融资和房地产按揭政策变化的影响。按揭利率受国家房地产行业政策的影响, 在
未来有可能会提高,这将会增加中等以上收入水平客户的现金供款量,从而影响总体
购房客户的总量,降低整个房地产的市场容量。同时,房地产办理按揭政策的日益规
范延缓了业主办理的速度,银行按揭放款速度的减慢影响了本公司的项目现金流量,
致使项目投入增大。
（4）国家对建设用地等方面的限制风险
国家对建设用地的限制,如土地增值税（费）的缴纳,对土地功能的限制, 市政
建设方面的要求,拆迁补偿政策的变化等因素,将影响房地产开发项目的开发成本和
项目的开发规划,从而对公司的经营和盈利能力产生影响。
5、股市风险
近年来,中国证券市场发展迅速,但我国的股票市场仍处于发展的初级阶段, 各
项管理法规尚不够健全,运行机制尚不够完善。因此,投资者在选择投资本公司股票
时,还应充分考虑涉及股票市场的各种风险。 公司股票的交易价格可能受到国家政
治、经济政策、投资者心理因素及其他不可预见因素的影响, 从而不可避免地造成
股价的剧烈波动,对发展中的我国股市来说,这种波动表现得尤为剧烈。同时, 股价
的变动不仅取决于公司的经营状况和业绩,由于诸多因素的迭加影响、 不可预测事
件的发生,都可能使本公司股票价格与实际营运业绩背离,从而有可能直接、间接地
对投资者的投资行为带来一定的风险。投资者对此应有充分的心理准备。
6、加入世界贸易组织（WTO）的风险
我国加入世界贸易组织（WTO）后 , 国外的房地产行业投资商将会乘中国加入
WTO之机,以多种方式和渠道介入中国的房地产开发行业。由于国外的房地产行业巨
商在资金规模、金融手段（如住房抵押贷款证券化、对住房抵押贷款进行保险等）、
新技术和新材料的应用等方面都有优势, 将对公司的房地产开发主业造成更加激烈
的竞争压力。另一方面,我国加入WTO后, 将会由于房地产的需求增加而使土地需求
不断增加,进而使土地的价格上升,使得开发成本进一步提高。
（二）风险因素对策
针对上述风险因素,本公司将采取以下对策：
1、经营风险对策
（1）对土地和重要原材料依赖风险的对策
本公司将积极实施土地储备计划,大力开拓土地储备渠道,充分发挥现有品牌优
势,减低土地储备成本。一方面,拓宽土地储备区域, 向全国部分大中城市寻找土地
资源；另一方面扩大增加土地储备的方式,通过购买土地、合作开发、 项目整体购
买、参股、参与旧城改造等多种方式增加土地储备。另外, 公司在工程招标过程中
普遍采用甲定乙购的原材料供应办法,对降低原材料成本有着显著的效果。
（2）房地产项目开发风险的对策
针对房地产项目开发的风险,公司将在进一步提高项目决策科学化的前提下,一
方面控制项目开发周期,均衡各项目开发周期；另一方面,以ISO9001 标准体系和计
算机化管理为手段,进一步提高管理水平,使开发周期可控并进一步缩短。从而进一
步提升公司房地产开发方面的核心竞争力。
为了防范项目开发风险,公司首先从管理制度上作出了保证,建立了严密的管理
体系,其中最主要的是构建 “IS09001标准体系”管理体系。
作为地产开发重要内容的成本控制,公司以事前计划、事中控制、 事后分析为
关键点,根据IS09001质量体系的要求,对工程设计、施工及重大设备、 建材采购等
重大项目,一律由政府部门主持公开的社会招标； 而对零星配套工程和小型设备购
进,则采用内部招标。对所有招标,都由公司监事会参与监督,有力控制了成本风险。
在前期策划和测算工作中,结合具体项目的实际情况,充分考虑和估计到项目将
要遇到的各种成本风险因素,制定出成本控制目标。并把目标贯彻到成本控制,包括
项目概算、施工图预算、竣工结算等工作组成的整个过程之内。
在长期的地产开发过程中,公司建立了一套行之有效的设计监理体系 ,在设计阶
段就严格控制产品的质量和投资成本；在设计阶段对项目的设计采用多方案比较,
优选出造价合理、符合市场要求、性能价格比最合理的方案, 使成本管理在设计阶
段就得到很好的控制。科学的方法及全员的参与,使投资成本偏差控制在10%以内。
在项目成本构成里占较大比重的建材成本也是公司投资成本控制的重要方面。
为此,公司建立了一个囊括项目施工过程中所需的3000多种材料的信息库,并且即时
更新；一方面广泛的联系了建材生产厂家,扩大了建材的选择面； 另一方面也有利
于挑选物美价廉的建材、挑选采用新工艺生产的新材料或选用合适的替代产品。
在施工过程中,公司与施工单位一道,优化施工组织设计, 对施工方案进行研究
和多方案比较,挑选出造价合理、工期和质量较佳的施工方法和工艺。 如对各种桩
基形式：人工挖孔桩、条形筏式基础、沉管灌注桩等结合项目实际情况进行技术、
经济的多方面分析,从而确定最优的施工方案。同时通过科学严密的施工组织,降低
施工材料的周转库存和损耗,进一步减少项目的建安成本。
（3）房地产开发项目收入不确定性风险的对策
针对房地产开发项目收入不确定性风险,公司将采取以下的对策：
首先,公司在项目的前期策划阶段,就进行周密的市场调查,进行市场细分,从而
确定项目的主要客户群体；第二,根据项目定位,对项目进行总体规划, 确定项目设
计主体风格和户型结构以及配套的用于出租的商业服务设施数量；第三, 根据项目
定位、地理位置、竞争对手相关物业销售情况、竞争楼盘供应情况等因素, 制定相
应的营销策略并根据市场销售情况进行销售价格的动态调整；第四, 根据公司制定
的项目计划,严格控制项目进度,保证项目按期完成, 避免项目延期对销售造成的不
利影响。通过采取这些措施,将房地产项目收入的不确定性降到最低。
（4）筹资风险对策
针对筹资风险,公司首先是加强经营管理,保证项目按计划进行开发和完工, 增
加公司的自有资金数量；二是加强财务管理,保持合理的资产负债比例 ,并提高资金
使用效率；三是准确把握国家宏观经济形势、国家产业政策和银行信贷政策变化,
及时调整公司项目发展规划；四是通过公开发行股票开辟新的融资渠道。
（5）产品和业务结构过度集中风险的对策
针对公司产品和业务结构较为单一的特点, 公司一方面将及时调整市场定位和
产品定位,扩大产品线。如公司在开发金地翠园的过程中,就已经获得了以白领阶层
为目标客户的宝贵开发经验。公司将适应深圳房地产购买力趋向大众化的趋势, 进
一步发挥已取得的优势,进行审慎的产品延伸,把产品线扩大到以优质中档产品为主
导,高、中、低价产品兼顾的精品路线,以适应市场变化,缩小开发风险,扩大市场占
有率,减少对价格的依赖。另一方面还将积极拓展高科技领域,寻找一条合适的住宅
开发、物业管理与信息化网络技术相融合的边缘产业之路,以优化公司的投资结构,
培育面向未来的利润生长点。
（6）对产品质量风险的对策
针对产品质量风险,公司拟采取以下措施：
一、在项目的前期就非常注重市场调查和目标顾客群体的分析、项目主题策划,
使公司一开始就能够开发出适销对路的物业。
二、严格选择设计、施工合作单位。施工单位的选择采用公开招标的选择方式,
并且在投标资格的审查中严格把关。如在金地海景花园、金地翠园、金海湾花园等
项目中,公司就集中进行施工单位的实力调查和认定,杜绝施工单位中普遍存在的挂
靠现象,在确保参加投标企业的质量的基础上,从中选出最优的施工企业, 并与中标
的施工单位签订质量“保证书”,保证承包合同条款的履行和施工质量,以降低公司
直接的质量风险。
三、加强公司本身的设计、施工监理力量,强化对设计环节的控制力,确保设计、
施工的质量。目前公司拥有技术力量雄厚的监理力量,严格质量把关。同时,公司在
深圳乃至全国开创了的“设计监理”的先河,全面推行设计过程中的全程跟踪、 监
理、反馈和调整,保证设计的质量达到原定目标。
四、在开发项目的过程中不予选择出包项目的开发模式,坚持走自我发展、 自
我完善的经营道路,坚持本公司对项目开发全过程的监管,保证开发质量, 从而杜绝
由此而产生的风险。
（7）投资决策风险对策
针对投资决策所带来的风险,公司一方面将加强市场调研和行业研究力度,充分
研究对外投资可能出现的各种不确定因素,加强对外投资的可行性分析,建立专家评
审制度,从而提高决策的科学化程度。 另一方面继续严格执行股东大会和董事会的
投资决策程序,建立健全公司投资决策体系。并且,加强对投资企业的生产管理和财
务管理,提高企业的管理水平和集约化生产程度,继续实施财务管理人员的委派制度,
加强内部审计力度,在财务核算上采取审慎的财务政策,通过对公司的长期投资逐项
进行检查并按照规定提取相应的长期投资减值准备,向投资者真实、 公允的反映企
业财务状况。
（8）防范土地使用权的相关风险的对策
为防范土地使用权的相关风险,公司的对策是：一、 公司开发土地的储备严格
按照公司地产开发所制订的明确计划来进行；二、保持与城市规划、国土部门的密
切接触,及时了解政府规划和土地政策的调整；灵活掌握政府地价政策的变更,及时
采取相应的对策。三、公司现有即将开发的土地和储备土地使用功能已全部确定为
商品住宅开发用途,其中部分项目已与规划国土部门签定土地使用合同,并缴交了地
价；其余项目正在根据深圳市法定图则办理规划要点和地价缴交的手续。四、公司
今后在与外单位进行合作开发的情况下, 把土地使用功能和政府地价的确定作为双
方谈判和合作的前提,消除由土地使用功能变性和地价不确定所带来的相关风险。
（9）采用合作、合资方式进行开发而产生的风险的对策
针对采用合作、合资方式进行开发而产生的风险, 公司将采取如下措施防范风
险：一、严格筛选合作单位,对合作单位的资质、实力、信誉进行严格的审查,确保
挑选到理想的合作单位。同时,对合作方的经济实力进行审查,确保合作对方能够顺
利履行合作条款。二、在合作模式的选择上,公司要占有绝对或相对控股权； 并全
面主持项目的开发运作和日常管理工作, 保持合作开发项目的运作过程与公司独立
开发项目的一致性,把由于合作单位介入所带来的风险降到最低。
（10）对于预售相关风险的对策
对于预售相关风险,公司的对策一是公司建立了一整套机制,在项目前断增加,会吸引更多的消费群体来深圳置业。即使在目前,虽然
深圳市近几年的房地槽都有成
熟的运行机制,使公司开发的物业在建设阶段的预售中就取得较高的销售率； 二是
深圳市为了防止出现“烂尾”楼盘现象,进一步规范房地产市场,对商品房申请预售
作了严格规定,要求项目投资已达到总投资的40%以上, 同时项目的形象进度必须建
到四层以上,对防范预售风险起到了较好的促进作用。同时,公司作为一家成熟的房
地产开发商,在进行项目投资时,一般都准备好项目建设所需要的70-80%资金, 保证
每一项目在预售不顺或市场发生较大变化的情况下都能达到正常进行。公司还把资
产负债率控制在合理水平,即使遇到市场状况的剧烈波动,难以进行正常销售, 可采
用适当增加资产负债率来筹措建设资金,保证项目的如期建成。 从而把预售的相关
风险降到最低。
（11）针对为承购人提供抵押贷款担保风险的对策
本公司自成立以来,所开发的楼盘均按质如期完工,为房产证的办理、缩短担保
责任期间提供了必要条件。虽然为承购人提供抵押贷款担保不会带来公司资产风险,
目前也没有出现因为为承购人提供抵押贷款担保而产生的资产损失, 但公司对此已
高度重视,采取了必要的措施,首先,通过树立良好的品牌形象,增强抵御价格下跌的
能力；第二,加强对承购人还款能力的审查,确保承购人按期供款；第三, 制定规范
的工作流程,确保承担担保责任后房产得到及时、妥善的处理；第四,积极协助银行
督促承购人按时偿还贷款和寻求反担保的措施,以避免本公司的收入和利润风险。
2、行业风险对策
（1）市场不规范风险的对策
针对国内设计单位、建筑承包商、材料供应商、金融机构、中介服务机构专业
化还有待完善的情况,公司将采取以下三方面措施：首先,继续保持与境外高水准合
作单位的合作,充分借用他们成熟的专业经验和管理方式,提高公司的整体开发水平。
其次,实行核心技术公司内部化策略,针对核心技术,如项目策划、规划设计、 成本
控制、营销推广及经营策划等,在公司内部造就高素质人才。第三,与国内著名的设
计单位、建筑承包商、材料供应商、广告公司等建立更深入的合作关系, 合力推动
住宅产业化进程,树立公司在住宅产业化中的领先地位。
（2）现阶段住房制度政策改革风险的对策
针对现阶段的住房制度政策, 公司将采取以下应对措施：一是对客户定位层面
进行细分,延长产品线 ,扩大适合中等收入白领、工薪阶层购买力水平的产品份额 ,
以适应购买力趋向大众化的趋势；二是公司一方面加强与政府机构的联系和沟通,
另一方面加强产业政策尤其是对中长期房地产市场趋势的研究, 适时调整公司的开
发策略,避免各种不同政策风险。
（3）行业竞争风险的对策
针对行业竞争日益激烈的现状,本公司将采取以下五方面的措施：首先,进一步
强化公司的核心竞争力。本公司通过金地花园、金地海景花园、金地翠园、金海湾
花园的开发,已经取得了项目及营销策划、规划设计、工程监理、 广告推广及物业
管理服务等方面的优势。针对房地产业竞争进一步加强的态势, 将进一步加强公司
的核心竞争力,特别是在资源整合、计划管理、成本管理三方面争取优势,从而适应
公司产品线的变化,为优质中档住宅的大规模开发打下坚实基础；其次,进一步加强
公司的市场研究力量。本公司已经建立了强大的房地产市场研究机构。一方面, 公
司将进一步加强与政府机构的联系,及时获取各项政策的变化和动向,研究各项政策
带来的市场变化；另一方面积极争取与政府机构合作进行市场研究。通过这种方式,
取得政策对市场影响研究的领先地位。在公司内, 加强市场研究人员与项目开发人
员的合作,使公司在项目储备、项目评估和策划阶段即接受市场研究的成果,避免因
政府规划方案、微利房政策及其它政策变化带来的市场变动的风险；第三, 进一步
贯彻全程策划思想,使市场意识深入项目开发的每一个阶段,并且建立项目开发对市
场变化作出快速反应的机制。公司还将在项目开发中注重研究柔性产品, 使产品具
有更强的抗市场风险的能力；第四,在与国内著名的大学,如清华大学、同济大学及
其它研究机构建立长期合作关系的基础上,进一步增强公司的技术优势,提高产品的
技术含量。为了适应房地产产品向信息化发展的趋势,公司成立了信息事业部,争取
在全国率先大范围地实现住宅信息化；第五,实施品牌战略,进一步提升公司的品牌
知名度和美誉度,通过品牌经营,使金地地产在3-5年内成为全国的著名房地产品牌。
（4）对深圳市近几年商品房销售价格变动风险的对策
虽然从整体上来看,深圳市近几年的房地产销售价格回落 ,但从长远发展来看,
随着住房制度改革的深入和深圳经济的持续发展, 特别是高新技术产业的发展和港
人北上置业需求的不断增加,会吸引更多的消费群体来深圳置业。即使在目前,虽然
深圳市近几年的房地产销售总体价格回落,但精品楼盘、 知名品牌楼盘的销售价格
不但没有回落,反而呈现出稳中有升的趋势。特别是随着深圳市中心区的开发建设,
市政设施的逐步完善,深圳市福田区、南山区的楼盘销售价格 , 上升幅度已经达到
10%以上。在此基础上,第一,本公司将进一步开展深入细致的市场调查,进行市场细
分,针对不同客户群体的置业需求,开发位于不同区域、不同价位的精品楼盘；第二,
增加产品的研发投入,继续保持公司产品在技术创新方面的优势,努力引导消费, 提
高毛利水平；第三,增加服务内容,降低对产品内涵的依赖, 强化交楼只是服务开始
这一经营理念。
3、市场风险对策
（1）国民经济发展周期影响的风险对策
为了避免经济周期给公司带来的负面影响, 公司一方面将在保持以住宅开发为
主导的基础上,探讨增加房地产开发品种,采取售租结合的经营方式, 稳定公司的收
益。另一方面,拓展投资领域,积极寻找合适的高科技投资领域, 从而减少单一品种
和单一经营方式受市场波动的影响,增强公司抗风险能力。
（2）市场集中化的风险对策
目前本公司产品的主要市场局限在深圳市,在全国的市场占有率较低,市场份额
还有待进一步提高。为此,本公司一方面将集中优势资源,继续扩大在深圳市的市场
占有率；同时在合适的条件和时机下,拓展国内其他有发展潜力的房地产市场,进一
步提高本公司在全国范围内的市场竞争力和市场占有率。具体的措施包括以下二个
方面：
首先,积极开拓国内其它区域市场。国内房地产市场已经出现热点扩散的趋势。
继深圳、广州之后,上海、北京、成都、杭州、青岛等城市的房地产发展迅速。 去
年,这些城市的房地产开发增长率都超过了30%。本公司将利用业已取得的在全国领
先的房地产开发专业优势,在近几年内,选取合适的城市,夺取新的市场空间。
其次,积极开拓香港市场。香港回归后,深港两地交流更为密切。深港政府都在
积极采取措施促进深港两地的进一步融合。深圳方面,深港第三通道已经多次论证,
驳接九广铁路的深圳地铁已经动工。香港方面,连接皇岗口岸的西北铁路将于 2004
年建成,而且现在香港交通署正在规划建设九龙到深圳的快速干线,从九龙到深圳只
要15分钟。近两年,香港人在深圳置业每年以20%的速度增长。据香港的一项调查表
明,2年内,将有37万港人拟来深圳置业,未来10年,这一数字将达到100万人口以上。
本公司从金地海景花园项目开始,开始开拓香港市场,到金海湾花园项目, 香港客户
已经占到客户比例的30%以上。公司已经积累了开拓香港市场的宝贵经验,在后续项
目的开发中,将把进一步开拓香港市场放在一个更加重要的地位。
第三,适应深圳房地产购买力趋向大众化的趋势,扩大产品线, 把产品线扩大到
以优质中档产品为主导,高、中、低价位产品兼顾,争取更大的深圳本地市场份额。
第三,适应深圳房地产购买力趋向大众化的趋势,扩大产品线, 把产品线扩大到
以优质中档产品为主导,高、中、低价位产品兼顾,争取更大的深圳本地市场份额。
4、政策风险对策
（1）公房上市政策的推行会影响市场的容量,但由于公房在户型、小区环境和
物业管理等方面都无法满足当今客户对楼盘的基本要求, 而本公司目前从事的主要
是中高档住宅的开发,其客户层面不同于上市公房的客户层面。相反,由于公房上市,
将会产生大批的换房的二次置业和三次置业的中高层面的客户, 本公司的定位客户
层面细分市场容量会增大。
（2）针对房地产开发进入门槛和商品房预售条件的逐步提高,公司将逐步提高
各项目的投入规模,充分利用自身的规模和品牌优势,取得更大竞争优势, 扩大市场
份额。
（3）针对金融和按揭政策可能带来的风险 ,公司一方面采取审慎的财务政策,
另一方面将采取更为严格的项目评估制度,使每一个项目都建立在科学论证基础上,
降低不必要的风险。
（4）公司一方面加强与政府机构的联系和沟通,另一方面加强对各项产业政策
的研究,特别是公司将加强对中长期房地产市场趋势的研究,使公司及早避免各种政
策带来的风险。
（5）针对国家对建设用地等方面限制带来的风险,本公司将通过在土地取得前
就确定土地功能,来有效避免国家对土地功能限制政策带来的影响。 就拆迁补偿政
策的变化来说,由于深圳是一个新兴的城市,城市总体规划较好, 新开发的房地产项
目大都在空置土地上建设,拆迁情况较少,因此, 拆迁政策变化对深圳市房地产市场
影响较小。对于市政建设对土地功能的影响,公司将在储备有关土地之前,及时了解
城市的总体规划情况和配套设施建设情况, 根据市政建设的总体规划来安排开发项
目的设计、施工, 有效利用市政建设来促进土地开发项目的建设等措施来避免其负
面影响。
对土地增值税（费）的缴纳,本公司将严格执行国家的有关政策法规,及时了解
有关政策的变化,并遵照执行。
5、股市风险的对策
虽然股市存在着不可预见的风险,但本公司董事会认为 ,在对诸多外因分析后,
投资者更应注重股票发行公司的内在品质。针对股市风险, 本公司将本着对股东负
责的原则,严格按照《公司法》、《证券法》、 《股票发行与交易管理暂行条例》
等法律和法规的规定以及国家证券监督管理部门和证券交易所的要求,及时、准确、
完整地披露信息,以尽可能降低投资者的投资风险。
6、加入世界贸易组织（WTO）风险的对策
加入世界贸易组织（WTO）后,我国主要城市的经贸活动将趋于频繁和活跃, 从
而刺激对房地产的需求。此外,加入WTO后,随着就业机会的扩大、 居民收入的增加
和关税的下降,有利于居民积累购房资金,使住宅类房地产需求增加。同时, 随着进
口建材和建筑物设备关税的下降,将会使建筑成本明显降低。 本公司将积极利用我
国加入WTO的契机,加强新技术和新材料的应用, 加强对先进的开发技术和优秀建筑
理念的引入,强化金融手段,扩大产品线,加大对房地产住宅中科技含量的投入,提升
住宅的附加值,重视房地产产品的工程质量、功能质量、环境质量和管理服务质量,
进一步扩大外销市场。
五、募集资金的运用
（一）本次募集资金的运用
公司此次拟发行社会公众股9,000万股,发行价为每股9.42元,若发行成功,可募
集股款84780万元,扣除发行费用后,实际募集资金为82930.59万元,拟将这些资金用
于以下项目：
1、金海湾花园项目
本项目位于深圳市中心区西南面,东邻市政沙咀路,西边是规划中的一所中学所
在地,南临市政福荣路及广深高速公路,离亚洲最大陆路口岸 -- 皇岗口岸约3公里,
北面为本公司已开发的楼盘——金地花园。
本项目用地面积48158.9平方米（按深圳市规划国土局批准的红线图）,规划建
设10幢26-32层的高层住宅,建筑总面积120550平方米,预计开发工期为4年零2个月。
截止2000年6月30日,项目第一组团3栋塔楼已入伙交付使用；第二组团4栋塔楼已封
顶,预计于2000年年底竣工；第三组团3栋塔楼目前已经开始施工,预计于2001年9月
30日竣工。
该项目的施工单位是深圳市福田区建设实业发展公司； 在该项目可销售的
115137.75平方米建筑面积中,目前已经预售66.04%。按付款方式分, 银行按揭销售
占88%,一次性和分期付款占12%。
该项目固定资产投资43426万元,包括地价和各种税费的总投资69968万元,本次
募集资金拟投入18000万元,占该项目总投资的25.73%,该项目资金不足部分,本公司
将利用自筹资金解决。项目建成并按计划销售完成后可实现总利润36404. 64万元,
税后利润30943.94万元,税后投资利润率44.23%。
本项目已经深圳市计划局深计投资〖1999〗143号文批复,本公司已于 1997年5
月与市规划国土局签定了本项目用地的土地出让合同, 合同号为深地协字（ 97 ）
2021号、深地合字（97）2021号及其补充协议,并已付清全部地价款。 办理了深规
土规许字〖 1996 〗 FT010 号《深圳市建设用地规划许可证》、 深规土建许字
FT1999012号《深圳市建设工程规划许可证》、深福建施许字9900016号《深圳市建
设工程施工许可证》、粤计资证字99034414号《固定资产投资项目投资许可证》和
深福房许字（1999）029、059号等《深圳市房地产预售许可证》。
该项目的地价款已全部支付。
2、金地海景花园二期（D、E区）项目
该项目位于深圳市福田区南部新洲路与福荣路交汇处, 距深圳市未来的市中心
“福田中心区”约1.5公里,距皇岗口岸约2公里。南侧临福荣路、广深高速公路,以
及国家级红树林自然保护区与深圳湾,东侧临新洲路,北侧为金地海景花园A、 B区,
西侧是沙咀村旧村改造项目。
本项目总用地面积为27755.4平方米,建设用地25904.4平方米,规划设计多栋高
层和小高层住宅楼六栋,D、E区建筑面积分别为45000平方米和96000平方米,总建筑
面积为141000平方米,其中：住宅面积138000 平方米 , 商业及配套设施用房面积
3000 平方米,容积率分别为4.7和5.9。项目的开发工期预计为2年7个月,从2000年5
月开始设计方案招标,计划于2000年12月动工,2002年10月竣工。该项目固定资产投
资54580万元,包括地价和各种税费的总投资为80568万元,其中, 本次募集资金投入
45000万元,占该项目总投资的55.85%,资金不足部分,由公司自筹资金解决。项目建
成并按计划销售完后,预计可实现总利润24661.55万元,税后利润20962.32万元, 税
后投资利润率26.02%。
金地海景花园D区项目已经深圳市规划国土局出宗地图,划定小红线, 确定该项
目用地面积为11493.5平方米,建设用地面积为9642.5平方米,宗地号为B109- 26 。
1997年10月30日深圳市计划局以深计投资〖1997〗416号文确认,列入深圳市1997年
固定资产投资项目计划表,项目编号为3019702526。办理了深规土规许字03- 2000
-0023号《深圳市建设用地规划许可证》。
金地海景花园E区项目已经深圳市规划国土局出宗地图,划定小红线, 确定该项
目用地面积为16261.9平方米,宗地号为B109-0042。1999年6月30日深圳市计划局以
深计投资〖1999〗318号文确认,列入深圳市1999年固定资产投资项目计划表, 项目
编号为3019901610。办理了深规土规许字03-2000-0024号《深圳市建设用地规划许
可证》。
该项目正在办理地价缴交手续。
3、金海湾公寓楼（原金海湾花园二期）项目
本项目地块位于金海湾花园一期北面,大致成长梯形,向南隔金地二路与金海湾
花园的第一二座建筑相向,其北面紧靠上、下沙村。
从金海湾花园整体来看,东邻市政沙咀路,南临市政福荣路及广深高速公路, 北
面是金地公司开发的金地花园,向南眺望是红树林自然保护区和深圳湾蔚蓝的海面,
与香港元朗隔海相望。
该项目用地面积2492.6平方米,建筑面积7800平方米,初步规划建设2 层商业裙
楼（建筑面积1000平方米）和一幢中高层塔楼（建筑面积6800平方米）,容积率为3.
1,建筑覆盖率30%。该项目固定资产投资2875万元,包括地价和各种税费的总投资预
计为3915万元,其中,本次募集资金投入2000万元（占该项目总投资的51.09%）, 自
筹资金投入1915万元。项目的开发工期预计为两年半。项目建成并销售完成后可实
现总利润1241.04万元,税后利润1054.88万元,税后投资利润率为26.94%。
本项目已经由深圳市规划国土局划出宗地图（宗地号为B108-19）,出具深规土
规许字03-2000-0020号《深圳市建设用地规划许可证》, 并已获得深圳市福田区计
划统计局深福计统〖2000〗10号文批准立项。
该项目的地价款已支付。
4、金地商住大厦项目
本项目位于深圳市福田区福强路与沙咀路交汇处的东南侧, 距深圳市未来的市
中心“福田中心区”约2公里,距皇岗口岸约3公里。地块西侧临沙咀路,对面是金地
花园,南侧临金地一路,北侧为金地大厦,东侧为金地工业区。
本项目初步规划用地面积8493平方米,建筑用地面积7581.5平方米,总建筑面积
为29050平方米,其中住宅19050平方米,商业设施9400平方米,会所600平方米, 车位
180个。预计项目的开发工期为2年零8个月,即2000年10月开始方案设计招标, 2001
年4月动工,2003年6月竣工。该项目固定资产投资9296万元,包括地价和各种税费的
项目总投资为16419万元,其中,本次募集资金投入13000万元（占该项目总投资的79.
18%）,自筹资金投入3418万元。预计项目建成并销售完成后可实现总利润5993. 10
万元,税后利润5094.14万元,税后投资利润率31.03%。
本项目已经深圳市规划国土局出宗地图B109-0050,划定用地红线图。深圳市福
田区计划统计局以深福计统〖2000〗19号文确认,列入深圳市2000 年固定资产投资
计划表。
该项目正在办理地价缴交手续。
5、补充流动资金
房地产行业是资金密集型行业,具有投资规模大、周期长的特点,因此, 公司对
资金的需求量一直保持在较高的水平。目前,公司的流动资金主要是银行短期借款、
期房销售资金和自有资金,将募集资金中的4930.59万元用于补充公司流动资金将有
助于缓解公司对资金的需求,促进公司资金的良好运作。
公司在募集资金到位后,将按照上述项目的排列次序投入资金。 因募集资金分
期投入而造成的暂时闲置资金存入银行或购买短期国债。
上述4个房地产开发项目的建设共计需要资金170870万元,除投入本次募集的资
金外,不足部分由本公司自筹（利用盈余和预售款）及银行贷款解决。
（二）募集资金年度使用计划
募集资金年度使用计划如表6-1所示。
表6-1 募集资金年度使用计划 单位：万元
项目名称 总投资 募集资金投入 募集资金投入计划 投资收益率
（万元） （万元） （万元） （%）
第2000年 第2001年 第2002年
1.金海湾花园 69968 18000 4000 14000 --- 44.23
2.金地海景花 80568 45000 2000 31000 12000 26.02
园二期（D、E区）项目
3.金海湾公寓 3915 2000 --- --- 2000 26.94
楼项目
4.金地商住大16419 13000 10239 2761 31.03
厦项目
5、补充公司 4930.59 4930.59 --- ---
流动资金
合 计 170870 82930.59 10930.59 55239 16761
（三）1998年增资扩股的募集资金使用情况
1998年,本公司进行增资扩股,增资发行7000万股,每股发行价格1.66元,共计募
集资金11620万元,主要用于以下项目的开发：
1、金地翠园
金地翠园位于福田中心区南侧,石厦南片区,毗邻福田新区委,交通便捷。 本项
目占地面积8190 m2,规划建筑面积24570 m2,其中会所570 m2,住宅24000 m2, 容积
率3.0。周边配套设施齐全,已建成的有石厦中学、石厦小学、幼儿园、彩田医院、
皇岗公园等,南面众孚新村、招商银行、菜市场等。
本地块通过参加深圳市国土局组织的土地拍卖会获得,项目总投资为11500万元
人民币,其中投入募集资金7600万元,所需其余资金通过销售回款、公司自有资金、
银行贷款解决。项目投资收益率为26.1%。
该项目于1999年1月开工建设,年底竣工,当年5月1日开始对外预售,销售率已达
92.55%。
2、金海湾花园
共有4020万元增资扩股募集资金投入了金海湾花园项目, 这部分资金是作为该
项目的部分前期开发费用投入的。项目所需的后续资金通过公司的自有资金和新增
银行贷款以及本次公开发行股票募集。
（四）公司设立时所筹集资金使用情况
1996年本公司设立时,其他4家发起人共计投入现金5610万元, 这些资金主要投
入了金地海景花园项目的开发。该项目总投资为26058万元人民币,其中投入股本金
5610万元,所需其余资金通过销售回款、公司自有资金、银行贷款解决。
该项目于1996年5月开工建设,1997年4月竣工入伙并投入使用,1996年12月15日
开始对外预售,至2000年3月25日已经销售92.55%。
六、股利分配政策
（一）股利分配的一般政策
1、本公司的税后利润按以下顺序及比例分配：
（1）弥补上一年度的亏损；
（2）提取法定公积金百分之十；
（3）提取法定公益金百分之五到百分之十；
（4）提取任意公积金；
（5）支付股东股利。
公司法定公积金累计额为公司注册资本的百分之五十以上的, 可以不再提取。
提取法定公积金、公益金后,是否提取任意公积金由股东大会决定。 公司不在弥补
公司亏损和提取法定公积金、公益金之前向股东分配利润。
2、公司股份均为普通股,同股同权、同股同利。
3、公司股东大会对利润分配方案作出决议后,公司董事会须在股东大会召开后
两个月内完成股利或股份的派发事项。
4、公司采取现金或者股票方式分配股利。
5、本公司派发股利时,按有关法律和法规代扣代缴股东股利收入的应纳税金。
（二）发行当年的股利分配
根据本公司2000 年第二次临时股东大会决议 , 如果公司本次股票公开发行在
2000年度完成,本次认购社会公众股的新股东将与原股东共同享有公司2000年 7月1
日至12月31日产生的利润,公司2000年7月1日前的经审计的利润,由公司原股东享有；
如果公司本次公开发行在2001年度完成, 本次认购社会公众股的新股东将与原股东
共同享有公司股票公开发行当年产生的利润。
（三）本次发行后的首次股利分配
本公司本次股票发行后, 预计将于发行次年召开股东大会后的两个月内进行上
市后首次分配。
七、发行人及发行人主要成员的情况
第一节 发行人概况
（一）发行人名称 （中文）金地（集团）股份有限公司
（英文）GOLDFIELD INDUSTRIES INC.
（二）发行人成立日期 1996年2月8日
（三）发行人注册地及住所 深圳市福田区沙咀路金地宾馆3楼
（四）发行人历史情况简介
1、发行人历史情况简介
本公司是经深圳市企业制度改革领导小组办公室深企改办〖1996〗002 号文《
关于改组设立金地（集团）股份有限公司的批复》批准, 由深圳市福田区国有资产
管理局、深圳市投资管理公司、美国UT斯达康有限公司、深圳市方兴达建筑工程有
限公司和金地实业开发总公司工会（本公司设立后依法更名为金地（集团）股份有
限公司工会）作为发起人,在原金地实业开发总公司的基础上,通过对原金地实业开
发总公司进行改组,以发起设立方式,于1996年2月8日设立的股份有限公司。股份公
司设立时总股本为11000万股,注册资本为11000万元 , 企业法人营业执照注册号为
19218163-4号,执照号为深司字N12331号。
本公司设立时,主发起人深圳市福田区国有资产管理局以其区属国有企业 ——
金地实业开发总公司经整体评估确认后的5390万元净资产认购5390万股,占总股本
的49%；深圳市投资管理公司以现金1100万元认购1100万股,占总股本的10%； 美国
UT斯达康有限公司以现金1100万元认购1100万股,占总股本的10%；深圳市方兴达建
筑工程有限公司以现金880万元认购880万股,占总股本的8%； 金地实业开发总公司
工会以现金2530万元（其中包括经深圳市福田区国资局批准划转的702.35万元公益
金）认购2530万股,占总股本的23%。
金地实业开发总公司的前身可以追溯到1988年成立的深圳市上步区工业村建设
服务公司。当时,该公司的主要业务是统一开发建设上步区属下工业村。后来,该公
司先后更名为深圳市福田区工业村建设服务公司、深圳市福田区金地实业开发公司、
深圳市金地实业开发总公司,最后变更为金地实业开发总公司。该公司1993 年取得
房地产开发业务资格,开始从事房地产开发与经营业务。
1997年11月29日,经本公司1997年股东大会临时会议决议,并经深圳市企业制度
改革领导小组办公室《关于金地（集团）股份有限公司申请增资扩股的批复》（
1998年4月7日深企改办〖1998〗3号文）、 深圳市证券管理办公室《关于金地（集
团）股份有限公司申请增资扩股的函复》（1998年10月19日深证办函〖1998〗48号
文）和深圳市外商投资局《关于金地（集团）股份有限公司增加股东、增资、变更
为外商投资企业等事宜的批复》（1998年12月25日深外资复〖1998〗B2490 号文）
的批准,以每股1.66元的发行价格,增发7000万股新股,股本总额增至18000万股。
该次增资扩股时,深圳市福田区国有资产管理局认购10万股,股份公司工会认购
1950万股,新股东深业控股有限公司认购5040万股,其他股东则放弃认购。新股东深
业控股有限公司是深圳市政府在香港设立的窗口企业--深业（集团）有限公司控股
的一家香港上市公司。
1998年11月5日,深圳市福田区国有资产管理局决定, 将福田区国有资产管理局
持有的本公司国家股5400万股全部转由深圳市福田投资发展公司持有。
该次增资扩股和股权划转后, 公司股东及持股情况变更为深圳市福田投资发展
公司持有5400万股,占总股本的30%；深业控股有限公司持有5040万股, 占总股本的
28%；金地（集团）股份有限公司工会持有4480万股,占总股本的24.89%；深圳市投
资管理公司持有1100万股,占总股本的6.11%；美国UT斯达康有限公司持有1100万股,
占总股本的6.11%；深圳市方兴达建筑工程有限公司持有880万股,占总股本的4.89%。
1998年12月31日, 本公司完成上述增资扩股后的股本变更和转变为外商投资股
份有限公司的全部工商登记注册工作。公司的股本总额变更为18000万股,注册资本
变更为18000万元,企业法人营业执照注册号变更为企股粤深总副字第400007号。
2000年7月,根据本公司股东大会决议,并经深圳市工会企业管理委员会、 深圳
市人民政府经济体制改革办公室和深圳市外商投资局批准, 金地（集团）股份有限
公司工会将其持有的本公司全部股份4480万股, 分别转让给深圳市中科讯实业有限
公司2240万股、深圳市福田投资发展公司1120万股和深圳市深业投资开发有限公司
1120万股。至此,公司股东及持股数量变更为：深圳市福田投资发展公司持有 6520
万股,占总股本的36.22%；深业控股有限公司持有5040万股,占总股本的28%； 深圳
市中科讯实业有限公司持有2240万股,占总股本的12.45%； 深圳市深业投资开发有
限公司持有1120万股,占总股本的6.22%；深圳市投资管理公司持有1100万股, 占总
股本的6.11%；美国UT斯达康有限公司持有1100万股,占总股本的6.11%； 深圳市方
兴达建筑工程有限公司持有880万股,占总股本的4.89%。
截止2000年6月30日,本公司总资产为73,815.93万元,净资产为36,221.69万元。
1999年主营业务收入29,666.45万元,当年实现净利润5,078.23万元,2000年1-6月本
公司主营业务收入为29,621.83万元,实现净利润4,192.30万元。公司现有员工 139
人。
2、股份公司设立时的发起人简介
（1）深圳市福田区国有资产管理局
本公司主发起人深圳市福田区国有资产管理局是深圳市福田区区属国有资产的
所有者代表。对区属国有资产依法行使出资人的权利。
（2）深圳市投资管理公司
该公司成立于1988年,是深圳市政府最主要的国有资产经营公司之一。 注册资
本200000万元,住所深圳市福田区上步中路通心岭新村39栋,法定代表人李黑虎。经
营范围包括企业市属国有资产、财务和产权代表的管理、监督；向市属各类企业参
股和周转投资,提供贷款担保；征收国营企业税后利润和资产占用费； 深圳市政府
授权的其他业务。目前,该公司拥有296亿元净资产,全资及控股、参股的企业58家
,其中有上市企业19家,行业范围包括基础设施、能源、交通运输、公用事业和金融
证券等。
（3）深圳市方兴达建筑工程有限公司
该公司成立于1995年 , 为工业与民用建筑工程施工二级资质企业。 注册资本
2000万元,住所为深圳市福田区上步中路四号深堪大厦610B,法定代表人陈济民。经
营范围为经营建筑工程总承包、建筑工程、市政工程、土石方工程、机电设备安装
工程施工。公司累计完成建筑面积15万平方米,1999年施工产值超过6000万元。
（4）美国UT斯达康有限公司
该公司成立于1991年,1995年更为现名,是一家专门从事现代通信领域前沿产品
开发及生产研制的高科技通信公司。总部位于美国加州,为美国NASDAQ 上市公司（
代码UTSI）。主要产品包括AN-2000接入网系统、SPDHOMUX光端机、 无线市话系统
（AirStar PAS）等等。目前,该公司已在中国成立了4家独资、 合资企业和一个研
究发展中心,累计投入资金20亿元。1999年财政年度该公司销售收入超过30 亿元人
民币。
（5）金地实业开发总公司工会
金地实业开发总公司工会是由其员工组成的工会组织, 是经深圳市总工会批准
于1995年6月11日注册的社团法人。在本公司成立后,金地实业开发总公司工会依法
更名为金地（集团）股份有限公司工会。其办公地址为深圳市振华路深纺大厦C座6
楼东,法定代表人陈必安,社团法人资格证书号为粤工社法证字第03020042号。
3、公司现有股东简介
（1）深圳市福田投资发展公司
该公司创立于1983年,1996 年改制为深圳市福田区区属国有资产的经营公司。
注册资本10500万元,住所深圳市福田区南园路68号上步大厦18楼、19楼西侧, 法定
代表人吴振舟。作为国有资产出资者代表,其控股参股的企业有20余家,涉及光电、
通信、环保、数控机床、房地产、运输等行业。经营范围为投资兴办实业（具体项
目另报）；国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；机械电子, 仪
表仪器,印刷包装,化工原料生产,经济信息咨询服务,塑料工业生产,来料加工,建筑
材料；对所属企业资产的管理。
（2）深圳市投资管理公司（见发起人简介）。
（3）深圳市方兴达建筑工程有限公司（见发起人简介）。
（4）深圳市中科讯实业有限公司
该公司经深圳市工商行政管理局批准于2000年6月15日成立,公司住所为深圳市
福田区新洲路金地海景花园A区裙楼801号,法定代表人朱江,注册资本10100 万元。
该公司由朱江、张晓峰和朱峰共同出资设立。该公司经营范围为兴办实业（具体项
目另报）；国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）。
（5）深圳市深业投资开发有限公司
该公司是经深圳市政府批准于1997年6月成立的市属国有独资公司,公司住所为
深圳市罗湖区深南东路深业中心大厦26楼,法定代表人温固坚,注册资本为 10000 万
元。公司经营范围为资产经营、投资兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业,
物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；高新技术项目开发；市国有资产管理
部门授权经营的其它业务。
（6）美国UT斯达康有限公司（见发起人简介）。
（7）深业控股有限公司
该公司成立于1992年12月15日,是深圳市政府在香港设立的窗口企业---深业（
集团）有限公司的控股子公司,为香港上市公司。 该公司地址是香港九龙尖沙咀东
科学馆道九号新东海商业中心八字楼。业务性质是土地和控股投资。法定股份15亿
股,已发行股份10.7655亿股。
（五）发行人的组织结构和内部管理机构
1、发行人的组织结构和内部管理机构
根据公司章程,本公司实行董事会领导下的总经理负责制。 董事会对股东大会
负责,下设董事会秘书,并设有非常设机构——公司投资委员会、财务委员会和外部
行业专家顾问团；股东大会下设监事会；公司总经理由董事会聘任, 总经理对董事
会负责。公司其他高级管理人员由总经理提名并经董事会批准；总经理下设副总经
理、财务总监等高级管理人员；总经理全面负责公司的日常生产经营活动。公司的
组织结构和内部管理结构如图7-1所示。
2、关联企业及控股、参股企业情况
本公司的关联企业主要有公司的7家股东单位和本公司的控股、 参股企业以及
公司第一大股东深圳市福田投资发展公司控股的深圳市福田房地产开发公司。7 家
股东的情况见本章之发起人简介。本公司控股和参股企业的基本情况如下：
（1）深圳市金地物业管理有限公司
该公司成立于1993年3月,注册资本650万元人民币。本公司合并出资比例为99
.30%。该公司主营物业管理,是深圳市首批甲级物业管理公司,1997年在行业内最早
通过ISO9002质量体系国际国内双重认证,管理面积258万平方米。
（2）深圳市金地商贸发展有限公司
该公司成立于1994年6月,注册资金550万元人民币。本公司合并出资比例为90
.90%。该公司主营国内商业、物资供销业（不含专营、专卖、专控商品）；进出口
业务。
（3）深圳市金地宾馆有限公司
该公司成立于1996年2月,注册资金600万元人民币。本公司合并出资比例为99
.86%。该公司主营客房、中西餐。
（4）深圳市金地建材有限公司
该公司成立于1998年6月,注册资金100万元人民币。本公司合并出资比例为98
.18%。该公司主营建筑材料、装饰材料、五金件、电器的购销（不含专营、专控、
专卖商品）。
（5）深圳市金地会所有限公司
该公司成立于1998年5月,注册资金200万元人民币。本公司合并出资比例为99
.86%。该公司主营网球、游泳、健身、乒乓球、桌球娱乐项目。
（6）深圳市金地麦肯企业管理顾问有限公司
该公司成立于1999年11月,注册资金20万元人民币。本公司合并出资比例为99
.91%。该公司经营范围包括企业形象设计；信息咨询（不含限制项目）。
（7）深圳市金地广告有限公司
该公司成立于1998年5月,注册资金100万元人民币。本公司合并出资比例为99
.09%。该公司经营范围为设计、制作、代理国内外各类广告业务。
（8）深圳市金地商业服务有限公司
该公司成立于1995年11月,注册资金600万元人民币。本公司合并出资比例为99.
09%。该公司主营国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）； 各类经
济信息咨询；自有物业管理。
（9）深圳市置业易物业顾问有限公司
该公司成立于1999年11月,注册资金200万元人民币。本公司合并出资比例为93.
18%。该公司经营范围为房地产评估；信息咨询（不含限制项目）。
（10）深圳金美时表业有限公司
该公司成立于1992年10月,注册资金70万美元。本公司出资比例为40%。该公司
经营范围为生产手表、表面、表盘等零配件。成表100%外销,表面及配件80%外销。
增加：加工生产塑料配件。增营产品100%外销。
（11）北海三金经济发展公司
该公司成立于1993年4月,注册资金500万元人民币。本公司出资比例为50%。该
公司经营范围为房地产开发经营。因经济环境持续欠佳,经营困难,于1998年3月 26
日向地方税务部门申请停业至今（连续三年续办了相关手续）, 其中涉及本公司投
资权益133.366518万元,已在本公司作相应的减值准备。
公司关联企业基本情况如表7-1所示。
（六）发行人的职工人数及福利
1、发行人的职工人数
本公司现有员工139人,其构成情况如表7-2所示。 公司员工中持有房地产专业
和与建筑工程专业相关的专业资格的管理和技术人员的数量为51人。
2、职工福利
本公司按国家的有关政策为所有合同员工办理了社会保险,包括养老保险、 医
疗保险、住房公积金、工伤保险等。
公司的离退休员工由深圳市社会保险局统一发放离退休金。
表7-1 公司关联企业基本情况
子公司 注册资本（万元） 股 东
深圳市金地物业管理有限公司 650 金地（集团）股份有限公司
深圳市金地商贸发展有限公司
深圳市金地宾馆有限公司 600 金地（集团）股份有限公司
深圳市金地物业管理有限公司
深圳市金地会所有限公司 200 金地（集团）股份有限公司
深圳市金地物业管理有限公司
深圳市金地商贸发展有限公司 550 金地（集团）股份有限公司
金地（集团）股份有限公司工会
深圳市金地建材有限公司 100 金地（集团）股份有限公司
深圳市金地商贸发展有限公司
深圳市金地广告有限公司 100 金地（集团）股份有限公司
深圳市金地商贸发展有限公司
深圳市置业易物业顾问有限公司 200 金地（集团）股份有限公司
深圳市金地商贸发展有限公司
深圳市金地麦肯企业管理顾问 20 金地（集团）股份有限公司
有限公司 深圳市金地广告有限公司
深圳市金地商业服务有限公司 600 金地（集团）股份有限公司
深圳市金地商贸发展有限公司
深圳金美时表业有限公司 70（美元） 金地（集团）股份有限公司
香港捷美时有限公司
北海三金经济发展公司 500 金地（集团）股份有限公司
深圳三明发展有限公司
子公司 股权比例（%） 本公司合并持股（%） 少数股权（%）
深圳市金地物业管理有限公司 92.31 99.30 0.70
7.69
深圳市金地宾馆有限公司 80.00 99.86 0.14
20.00
深圳市金地会所有限公司 80.00 99.86 0.14
20.00
深圳市金地商贸发展有限公司 90.90 90.90 9.10
9.10
深圳市金地建材有限公司 80.00 98.18 1.82
20.00
深圳市金地广告有限公司 90.00 99.09 0.91
10.00
深圳市置业易物业顾问有限公司 25.00 93.18 6.82
75.00
深圳市金地麦肯企业管理顾问 90.00 99.91 0.09
有限公司 10.00
深圳市金地商业服务有限公司 90.00 99.09 0.91
10.00
深圳金美时表业有限公司 40 40 60
60
北海三金经济发展公司 50 50
60
表7-2 公司员工构成情况
人数（名） 比例（%）
按教育程度分类
博士 2 1
硕士 24 17
大学本科 63 45
大学专科 20 14
大专以下 30 22
按专业构成分类
管理人员 43 31
技术人员 18 13
财务人员 15 11
其他人员 63 45
按持有房地产和与建筑工程专业有关分类
持有房地产和与建筑
工程专业有关人员 51 37
其 它 88 63
按年龄分类
20-29岁 60 43
30-39岁 67 48
40-49岁 9 6
50岁以上 3 2
按职称分类
高级职称 3 2
中级职称 50 36
其 它 86 62
第二节 发行人业务范围和实际从事的主要业务
（一）发行人的业务经营范围
目前, 公司经核准的业务经营范围是：在全市（深圳）范围内从事房地产开发
经营业务；自有物业管理；兴办各类实体（具体项目需另报）。
根据公司的发展规划, 本公司经批准后将把业务经营范围扩展到深圳市以外的
区域,实现跨地区经营。
（二）发行人实际从事的主要业务
1、房地产开发、经营与销售
房地产的开发、经营与销售是本公司的主要业务, 也是本公司利润的最主要来
源。主要包括商品房销售和自有物业出租等。
2、物业管理
本公司的控股子公司——深圳市金地物业管理有限公司从事物业管理业务。
3、商业贸易
本公司的控股子公司——深圳市金地商贸发展有限公司、深圳市金地商业服务
有限责任公司和深圳市金地建材有限公司主要从事建筑材料、装饰材料、五金件、
电器等的商业贸易。
4、其它业务
本公司的控股子公司——深圳市金地麦肯企业管理顾问有限公司和投资参股公
司--深圳市置业易物业顾问有限公司从事信息咨询服务业务；本公司的控股子公司
--深圳市金地广告有限公司主要从事广告业务。
第三节 发行人的主要经营策略和运营模式
（一）房地产经营的市场定位及主要消费群体
发行人房地产经营的市场定位是主要从事住宅商品房, 尤其是中档及中档偏上
住宅商品房的项目开发和物业管理。面对的主要消费群体是首次置业和二次置业的
中等及中等偏上收入购房者。
（二）房地产开发项目的类型、经营模式
近3年来,发行人开发的房地产项目全部是住宅商品房, 这些住宅商品房主要以
出售为主、与其配套的商业服务设施等以租赁经营为主。
公司已经开发完成和正在开发的房地产项目的经营模式都是由本公司自主经营
开发。
（三）房地产项目的定价模式和销售理念
本公司根据对市场的预测和对拟开发项目进行可行性研究的基础上, 确定项目
的销售价格区间,然后开始进行内部认购。通过内部认购,测定市场对项目定价的敏
感性,据此对项目价格进行必要的调整,再确定项目的销售价格。此后, 开展项目的
市场推广和营销活动,根据市场销售情况再对项目销售价格进行动态调整,并且在销
售的不同阶段,推出不同的销售重点（卖点）。
（四）发行人在房地产项目开发方面的竞争优势
发行人的房地产经营开发,在全国率先引入了以市场为导向的综合经营理念,公
司通过采用先进的管理手段,建立了严密的计划管理体系,形成了一套具有本公司特
色的科学、规范、卓有成效的管理体制, 培育出公司在项目规划设计和市场营销方
面的核心竞争优势。这些优势主要体现在以下几个方面：
1、紧紧把握客户需求,始终坚持给客户以最大满意度的经营理念
在本公司人的意识里,从董事长、总经理 ,到部门经理、业务人员和普通文员,
都是客户需求的服务员。公司在进行项目开发的过程中,作到想客户所想,最大满足
客户的“核心需求”；同时,分析客户的个性化需求,为客户提供个性化服务。因为
人的需求是分层次的。好的产品就是要满足客户高层次的需要。住宅在满足客户基
本需求的同时,讲究品位,讲究文化,就是对客户高层次需求的满足。
2、紧紧盯准市场,拥有以变应变的能力
（1）组建快速应变组织平台
为适应新经济时代的到来,顺应市场变化,提高项目前期的定位与决策能力, 公
司通过组织再造,打破等级森严的金字塔结构, 建立了扁平化组织结构； 通过导入
ISO9001质量标准管理体系,规范管理, 重组了业务流程和通过创建电子商务系统组
建了快速应变组织平台。
通过实施这三方面的改造措施,使公司对市场反应的速度明显加快。
（2）建立客户数据库、产品数据库和市场研究平台
建立客户数据库和产品数据库, 一方面使公司不同部门获得的市场数据得到快
速共享,另一方面使公司的市场研究资料得到有效整理积累,使公司拥有了一套科学、
完整的市场信息平台,形成一个对市场变化作出快速反应的便捷通道,并且在需要时
随手可得,对公司项目开发的成功作出了很大贡献。
3、注重Know-how,赋予产品以生命的能力
“Know-how”就是技术秘诀、诀窍。公司通过技术攻关, 掌握了多项新技术和
新工艺并应用于开发的项目中。如金地翠园项目,通过“立体绿化”,让绿化率超过
100%；金海湾花园项目,通过创新设计,实现了实用率与观赏景观的协调统一；通过
采用“交错式双层开启通风隔音窗”新技术,既降低了噪音,又解决了通风问题；通
过采用双向施工新工艺,先建环境,后盖楼,在装修外立面的时候,采取上下同时推进
施工,使客户可以提前见到漂亮的楼宇和环境等。
4、整合营销,价值的能力
（1）价值的全息传播
尊重客户,向客户传播楼盘的真实信息,并帮助客户客观的分析利弊, 替客户选
定最合适的物业。
（2）重视计算机及网络技术,实现个性化营销。
公司在开发项目的销售过程中,利用互联网,建立“项目网站”, 发布展示楼盘
及发展商的相关信息,同时开展网上讨论,并及时收集对项目的点评意见。
利用公司业已建立的客户数据库,对客户进行分析。 在对客户进行合理分类以
后,针对每一类客户的特点,制作不同的广告和销售策略, 从而突破现有营销手段的
限制,实现更为有效的个性化营销。
（3）“情景式”营销
组织业主联谊活动。并通过活动及时听取业主意见, 让业主也参与到对产品的
品评分析,并使发展商与业主信息直接沟通、全面接触。
（4）链式营销
推出客户代表制度。伴随营销活动整个过程,都有客户选出的代表若干名,积极
参与经营决策意见,并可定期与不定期地与决策者对话,代表客户利益, 反映客户意
见。提高客户忠诚度,通过老业主引来新客户。
第四节 环保及其它方面的情况
（一）公司开发和管理的物业小区环保状况和公司房地产开发中采取的环保措
施
公司现有开发的房地产项目和管理的物业住宅小区不仅不存在环境污染问题,
而且居民小区环境保护和绿化美化工作成效显著,平均绿化率达55%。金地花园、金
地海景花园、金地翠园等小区均被评为“全国物业管理优秀示范小区”、“深圳市
住宅小区标兵”等称号。在公司现有和后续的房地产开发项目中, 公司一贯十分重
视开发过程中的环保问题, 并采取了一系列有力的措施：如严格控制施工噪音的产
生、采用商品混凝土、泥头车净化后上路、采用无公害以及节能建筑材料、采用可
回收材料等来大力推行环境保护。
（二）依赖的主要自然资源和主要原材料
房地产开发依赖的主要自然资源是土地。本公司开发使用的土地主要通过向政
府购买、拍卖竞标购得和与其它厂商合作开发等形式取得。使用的主要原材料是钢
材、水泥、玻璃等建筑材料。原材料的采购通过采取公开竞价的招标方式, 选择质
量可靠、价格合理、服务周到的供应商,以控制原材料成本,保证原材料价格。
（三）对发行人业务有重要意义的工业产权和其他类似无形资产的有关情况
公司拥有“金地”注册商标。商标注册登记号为第1131734号。
（四）正在进行和计划进行的投资项目
1、正在进行的房地产开发项目是金海湾花园。
2、计划进行的房地产开发项目有：
（1）金地海景花园D、E区项目；
（2）金海湾公寓楼（原金海湾花园二期）项目；
（3）金地商住大厦项目。
以上项目的基本情况详见本招股说明书第六章。
（五）改制前后国家政策、法规和制度的限定和限制
1、本公司主营业务--房地产开发,尤其是住宅建设, 已被国家作为新的经济增
长点,是国家重点鼓励发展的产业。
2、本公司改制前为依据《中华人民共和国企业法》注册的全民所有制企业,改
制后为依据《中华人民共和国公司法》注册的非上市的股份有限公司。1998年增资
扩股后,总股本从11000万股增加到18000万股,其中,外资股的比例达到34.11%。 经
深圳市外商投资局批准,转变为外商投资股份有限公司,与其他内资企业一样享受国
民待遇。本次股票增资公发后,由于外资持股比例低于25%, 本公司将不再具有外商
投资企业的身份,与所有已上市的纯内资股份公司一样享受国民待遇,受国家法律、
法规、政策、制度的保护和限制。
3、本公司地处深圳经济特区,1997年、1998年、1999年三年所得税以应纳税所
得额的15%比例税率计算纳税,公司上市后继续执行15%的所得税优惠税率。
4、国家政策、法规对本公司的经营活动无特别限制。
（六）增资扩股
经深圳市企改办、深圳市证管办和深圳市外商投资局批准,本公司于1998年 12
月31日完成一次增资扩股,以每股1.66元的发行价格,增资发行7000万股, 注册资本
由11000万元变更为18000万元。增资扩股完成后,公司的资金实力进一步提高,项目
开发能力更强。
（七）关联交易
1、关联方概况
除纳入合并会计报表企业之间的关联交易外,截止2000年6月30日, 发行人的其
它关联方的关联情况如下：
（1）与本公司存在控制关系的关联方情况
关联方名称 经济性质 法人代表 注册地
深圳市福田投资发展公司 全民 吴振舟 深圳市
深业控股有限公司 上市公司 香港
关联方名称 与本公司关系 主营业务
深圳市福田投资发展公司 本公司之股东 投资兴办实业,对所属企业
资产进行管理
深业控股有限公司 本公司之股东 土地和控股投资
（2）存在控制关系的关联方所持股份或权益
关联方名称 所持股份或权益 百分比（%）
深圳市福田投资发展公司 65,200,000.00 36.22
深业控股有限公司 50,400,000.00 28.00
（3）不存在控制关系的关联方关系的性质
关联方名称 与本公司关系
深圳市中科讯实业有限公司 本公司之股东
深圳市深业投资有限公司 本公司之股东
深圳市投资管理公司 本公司之股东
美国UT斯达康有限公司 本公司之股东
深圳市方兴达建筑工程有限公司 本公司之股东
深圳市福田房地产开发公司 为本公司第一大股东所控股
2、关联交易
（1）截止2000年6月30日, 深圳市福田房地产开发公司为本公司担保借款人民
币43,000,000.00元。
（2）2000年5月,本公司为深圳市福田房地产开发公司贷款人民币40,000,000
.00元提供担保,2000年6月19日,本公司已向银行申请撤销该担保。2000年9月28日,
该担保已被撤销。
3、关联方应收应付款项余额
项 目 2000.6.30
其他应收款 RMB
深圳市方兴达建筑工程有限公司 1,640,000.00
（八）同业竞争
深圳市福田房地产开发公司是行政关系隶属本公司股东深圳市福田投资发展公
司的一家全民所有制企业,该公司的主要业务之一为房地产开发与经营,发行人与深
圳市福田房地产开发公司所开发的项目在分布地域、客户群体定位、产品档次、产
品品牌、项目规模和经营策略与营销手段等方面存在较大差异, 为保证本公司股票
发行后社会公众股东的利益,深圳市福田投资发展公司承诺,将按照有利于发行人长
远发展和其他股东利益的原则在房地产开发业务中避免与发行人的直接竞争, 并探
讨多种合作的可能性,如有新的合作业务,在同等的市场条件下, 将优先与发行人合
作。
本公司股东- 深业控股有限公司在深圳市投资设立的子公司在从事房地产开发
业务,但与本公司从事商品房开发不同的是,其主要从事工业区（如：深圳泰然工业
区、莲塘工业区、深圳笋岗仓库区）及其配套设施和写字楼（如深业中心、深业大
厦等）的开发。
该公司于2000年8月11日出具承诺书,说明该公司于本公司1998年增资扩股时成
为本公司的股东,持有5040万股股份,占本公司总股本的28%,为第二大股东, 但与本
公司不存在控制关系；其下属公司在深圳市所从事的房地产开发业务,在分布区域、
产品开发的客户群体定位、产品档次等方面,也与本公司不同。 为充分保障本公司
向中国境内的社会公众公开发行股票后的其他股东的利益, 作为本公司的非控制性
股东,作出如下承诺：在房地产业务方面,该公司如有新的合作业务, 在同等的市场
条件下,将优先考虑同本公司合作。
（九）董事、监事、高级管理人员及重要职员
凌 克,男,1959年12月生,华中理工大学无线电专业工学学士,浙江大学管理工
程硕士,高级经济师。曾任深圳市福田外贸公司经营部部长,深圳市金地商贸发展有
限公司总经理,金地（集团）股份有限公司常务副总经理、总经理,现任本公司董事
长、党总支书记。
孙聚义,男,1952年4月生,天津财经学院经济学硕士,高级会计师。 曾任天津财
经学院讲师,深圳中华会计师事务所所长助理,现任深业控股有限公司董事、副总经
理兼财务总监,本公司副董事长。
张华纲,男,1962年10月生,工学学士,美国纽约州立大学布法罗管理学院工商管
理硕士（MBA）,高级经济师。曾任深圳赛格宝华电子股份有限公司销售经理、经营
部部长、副总经济师,金地（集团）股份有限公司总经理助理、财务总监、 常务副
总经理,现任本公司董事、总经理。
周 品,男,1956年6月生,美国国际大学工商管理硕士（MBA）,副教授。曾任湖
南高等财经专科学校财政系副主任,湖南信托投资公司深圳证券部总经理,现任深圳
市福田投资发展公司董事、副总裁,深圳新开达电子有限公司董事长,本公司董事。
朱新宏,男,1961年6月生,山西财经学院计划统计学学士, 英国伯明翰大学经济
预测学硕士,高级经济师。曾任郑州航空管理学院讲师,深圳市信息中心经济预测部
部长、《经济动态》杂志主编,深圳市统计信息局综合处负责人,现任深圳市投资管
理公司债务清缴部部长,本公司董事。
陈必安,男, 1962年6月生,湖南大学工学硕士,工程师。曾任职于深圳华加日铝
业有限公司、深圳市深恒实业公司, 历任金地（集团）股份有限公司办公室主任、
深圳市金地物业管理有限公司常务副总经理,现任本公司董事、常务副总经理。
陈长春,男,1967年1月生,浙江大学工学博士,经济师。 曾任杭州工程技术学院
计算中心主任,深圳市金地物业管理有限公司总经理助理、 金地（集团）股份有限
公司房地产经营部经理、总经理助理,现任本公司董事、副总经理。
刁伟程,男,1963年6月生,工商管理硕士（MBA）。 曾任深圳中航企业集团公司
经理部副经理,深业（集团）有限公司董事会秘书、综合业务部副总经理,深业控股
有限公司深圳业务部经理。现任深业控股有限公司副总经理,本公司董事。
Bill Huang,男,1962年9月生,华中理工大学电子工程专业工学学士, 美国伊利
诺依斯大学电子工程与计算机科学硕士,现任美国UT 斯达康有限公司副总裁兼首席
技术长官（ CTO）,本公司董事。
陈济民,男,1944年11月生,清华大学土建系结构理论研究生毕业,高级工程师。
曾任中建二局一公司经理,广东大亚湾核电站HCCM核电建设公司副总经理,深圳物业
（集团）股份有限公司地产部负责人,深圳物跃发展有限公司副总经理,中建二局深
圳南方建筑公司副总经理。现任深圳市方兴达建筑工程有限公司总经理, 本公司董
事。
靳庆军,男,1957年8月生,中国政法大学国际法学硕士,中国法学会、 中国国际
法学会、中国海商法学会会员,华盛顿上诉法院中国法律顾问,中华全国律师协会涉
外委员会副主任,信达律师事务所执行合伙人、美国分所首席代表,本公司独立董事。
赵汉忠,男, 1957年4月生,华中理工大学电机专业工学学士,高级工程师。曾任
武汉曙光控制微电机厂副厂长、厂长,深圳市金地商贸发展有限公司副总经理、 金
地（集团）股份有限公司企业发展部经理、总经理助理兼总经理办公室主任, 现任
本公司监事长、党总支副书记。
廉宇强,男, 1963年7月生,财务及会计管理硕士,会计师。曾任南京师范大学财
务科长、广东核电投资有限公司财务管理主任、广东核电实业开发有限公司财务部
经理、深业（集团）有限公司稽核室副总经理,现任深业控股有限公司财务部经理,
本公司监事。
苗海波,男,1951年8月生,美国国际东西方大学工商管理硕士（MBA）,政工师。
曾任中国人民解放军五六○三八部队政治处副主任,西藏军区高炮团政治处主任,深
圳市人事局企事业干部任免处主任科员,现任深圳市投资管理公司人事部副部长,本
公司监事。
曾明霞,女,1971年11月生,同济大学工民建专业工学学士,工程造价师。1992年
毕业至今在金地（集团）股份有限公司工作, 现任金地（集团）股份有限公司预算
决算部副经理,本公司职工代表监事。
黄俊灿,男,1971年2月生,同济大学工民建专业工学学士,工程师。1992 年毕业
至今在金地（集团）股份有限公司工作, 现任金地（集团）股份有限公司工程部副
经理,本公司职工代表监事。
王培洲,男,1962年6月生,中南财经大学经济学学士,会计师。 曾任国营七三三
厂财务处副处长、处长,金地（集团）股份有限公司副总会计师兼财务部经理,现任
本公司财务总监。
阎 冰,男,1972年8月生,大连理工大学管理工程专业工学学士, 首都经贸大学
金融研究生,经济师。现任本公司董事会秘书。
八、发行人主要业务
第一节 发行人主要业务
（一）发行人所从事房地产业务的性质和特点
发行人认为,房地产开发业务的性质和特点可以概括为以下五个方面：
（1）资金密集。开发一个项目往往需要投入大量资金；
（2）投资周期较长。完成一个开发项目一般需要2-3年甚至更长的时间, 因此
容易受到国家政策、市场需求、竞争对手等方面变化的影响；
（3）市场风险较大。由于开发周期较长,又容易受到政策和市场及竞争的影响,
而楼盘一旦开工并施工到一定进度又很难对其进行调整或修改,因此 ,若销售不畅,
造成空置积压的市场风险较大；
（4）收入风险较小。项目预售一旦成功 ,业主不付完全款一般不能入伙入住,
则公司基本可以实现销售收入,因此收入风险较小；
（5）质量风险小。就产品质量而言,由于施工单位与开发商都签定有质量保证
协议,在保质期内出现的质量问题由施工单位负责,保质期后的使用问题则主要是由
业主负责。因此,质量风险也较小。
（二）房地产行业概况
房地产市场近几年发展迅速,有效地连接起生产与消费两大环节,使我国住宅及
房地产业出现了新的局面,呈现出良好的发展势头。
1、房地产开发继续保持稳定增长。据国家统计局快报资料,今年1-8月,全国完
成房地产开发投资比上年同期增长24.3%,其中商品住宅完成开发投资增长29%； 商
品房施工面积增长12.8%,其中商品住宅施工面积增长16.8%； 商品房新开工面积增
长32.3%,其中商品住宅新开工面积增长33.3%；商品房竣工面积增长21.7%, 其中商
品住宅竣工面积增长25.7%（资料来源：国家统计局统计资料）。
2、商品房销售继续保持旺盛。今年1-8月,商品房销售面积比上年同期增长40
.1%,销售额增长42.8%,其中商品住宅销售面积增长43.4%,销售额增长48.8%。 销售
面积总体上大于竣工面积。在商品住宅销售面积中,个人购买的商品房占89.4%, 比
上年同期提高了7.7个百分点,显示出个人已经成为商品住宅的购买主体（资料来源：
国家统计局统计资料）。
3、存量和增量市场互动,市场消化前几年空置房的能力有所增强。随着房产交
易二级市场的启动,存量市场与增量市场联动的格局初步形成,存量房交易量明显放
大,如广州去年增量房与存量房买卖之比为13：1,今年为6：1；浙江宁波市、 江苏
南通市、吉林省吉林市、上海市长宁区等市（区）存量房买卖已超过增量, 打破了
长期以来存量市场冷清沉闷的局面。存量房交易的增加非但没有造成增量房市场的
萎缩,反而通过置换实现了存量与增量的联动,从而带动了增量房市场的增长。这表
明我国房地产市场结构正趋于合理, 标志着我国住宅及房地产业在快速发展中不断
得到调整和完善,适应市场的能力在不断增强。
随着住房分配货币化方案的出台,对居民的生活和消费方式、财产拥有方式,对
金融业,对国有企业改革 ,都将产生长远而深刻的影响。从过去坐等单位福利分房,
到现在以个人购房为主体,个人将越来越成为住宅的购买主力。 在居民的购房积极
性调动起来后,住宅产业将具有越来越广阔的市场前景。同时,住房二级市场的开放,
对整个房地产市场的活跃,对居民住房条件的加快改善,对住宅建设的拉动作用, 都
具有十分重要的意义。此外,降低住房贷款利率、延长住房贷款期限,推进住宅产业
现代化等积极政策的实施,也将大大推动住宅产业的发展。
（三）深圳市近几年的房地产市场情况
据《2000年深圳市房地产年鉴》数据,1999 年深圳市房地产开发诸多指标均创
历史新高,全年深圳市商品房开发投资完成261.45亿元,比前一年增长45.2%； 竣工
面积比上年增长29.3%；住宅新开工面积620.05万平方米,比上年同期增长57.6%,表
明深圳市的房地产业正步入一个快速增长的时期。
（四）房地产开发的简要工作流程
房地产业是由从事房地产的开发、经营、管理、中介、服务等多种经济活动的
企、事业群体所组成的重要产业,房地产业的工作包括土地的开发经营、 房屋的开
发建设、买卖、租赁、信托、物业管理、综合服务和以房地产为依托所进行的多种
经营管理等项工作。房地产开发的简要工作流程如图8-1所示。
（五）房地产项目的设计组织模式及流程
本公司开发项目的设计工作,通过招投标的方式选择设计单位,并由本公司对项
目设计进行监理,以确保设计符合项目的市场定位和客户需求。
（六）房地产项目的分承包及施工建设的组织模式
本公司开发项目的施工通过招投标选择施工总建筑承包商, 由总建筑承包商确
定是否需要进行施工分包,但本公司对不符合资质要求的分包商具有否决权。
第二节 发行人主要房地产业务项目情况
本公司坚持“创造机遇、挑战常规”,“铸精品、 创名牌”等体现企业价值观
的经营理念,继续强化本公司地产业务的核心竞争优势。1999年度,在深圳市规划国
土局进行的深圳房地产企业综合实力排名中,本公司名列第八； 据深圳市尺度市场
策略顾问有限公司的调查数据显示,金地地产的品牌知名度已跃居深圳同行的前3位。
近几年,公司加大对住宅产业的投资力度,自1996年以来, 相继完成了金地海景
花园、金地翠园和金海湾花园一组团的开发建设,并取得了骄人的销售业绩。 已完
工交付使用的金地海景花园、金地翠园的预售销售率达90%以上,为业内公认的明星
楼盘。公司开发的每一个项目,“工程优良率”均达到100%,其中金地海景花园荣获
广东省样板工程, 被评为“全国城市物业管理优秀示范小区”和“深圳市安全文明
标兵小区”。
（一）开发的主要房地产项目概况
1、已开发和正在开发的房地产项目
本公司具有年开发商品房30万平方米的生产能力。自公司成立以来, 先后开发
了金地生活区、金地花园、金地海景花园一期（A、B、C区）、 金地翠园等房地产
项目,共计开发商品房面积83万平方米。目前正在开发的房地产项目是金海湾花园。
这些房地产项目全部位于深圳市。
公司近3年来开发的房地产项目情况如下：
（1）金地海景花园一期（A、B、C区）
金地海景花园位于深圳市福田区南部,新洲路与福荣路交汇处,距深圳市福田区
中心区约1.5公里,地理位置优越。根据深圳市已经制定的建设用地规划许可证, 金
地海景花园的总占地面积为117466平方米,规划建筑面积为378340平方米,是目前深
圳市较具规模的住宅小区之一。
该项目一期总建设用地面积为46763平方米,总建筑面积为87445平方米,其中商
品住宅为73095平方米,其余部分为商业配套和小区配套设施。该项目于1996年5 月
开始动工建设,1997年4月陆续竣工入伙并投入使用,预销售率达到96.84%。1998 年
获得“深圳市安全文明标兵小区”,1999年获得“全国城市物业管理优秀示范小区”
称号。
该项目开发所需要的立项批复和“五证”齐全。
（2）金地翠园
本公司通过参加深圳市规划国土局组织的国有土地拍卖会获得金地翠园项目用
地。该项目位于深圳市福田中心区南侧,石厦南片区,毗邻深圳市福田区新区委办公
大楼,交通便捷,深圳市中心区的区位优势明显。项目占地面积8190平方米, 规划建
筑面积24570,由6栋12层高的小高层住宅组成。容积率3. 0。项目周边配套较齐全,
已建成的有石厦中学、石厦小学、幼儿园、彩田医院、皇岗公园等, 南面众孚新村
内有银行、菜市场等。
金地翠园于1999年1月动工建设,并于当年12月竣工,1999年5月开始预售, 销售
率已达92.55%,创造了当年开工、当年竣工和当年盈利的记录。 该项目开发所需要
的立项批复和“五证”齐全。
（3）金海湾花园
金海湾花园位于深圳市中心区西南面,所处地理位置优越,交通方便。东邻市政
沙咀路,西边是规划中的一所中学所在地,南临市政福荣路及广深高速公路, 离亚洲
最大陆路口岸--皇岗口岸约3公里,北面是本公司已开发的楼盘--金地花园。地块大
致呈长方形,东西向长400多米,南北向宽约110米。向南眺望是红树林自然保护区和
深圳湾蔚蓝的海面,与香港元朗隔海相望,距纵贯深圳市东西向主干道滨河大道1 公
里。
该项目是本公司1999 年和今明两年的重点开发建设项目。 项目总用地面积为
48158.90平方米,建设用地面积为42508平方米,总建筑面积为120550平方米。 整个
小区由3个组团共10栋塔楼和1座大型会所组成,并围绕“海文化”的主题营造了 10
多个主题景区,架空的住宅塔楼楼底层布置了丰富的休闲、娱乐设施和主题景观,成
为深圳市住宅小区内名列前茅的架空层。
本项目已经深圳市计划局深计投资〖1999〗143号文批复立项,本公司已于1997
年5月与市规划国土局签定了本项目用地的土地出让合同,合同号为深地协字（97）
2021号、深地合字（97）2021号及其补充协议,并已付清全部地价款。 办理了深规
土规许字〖 1996 〗 FT010 号《深圳市建设用地规划许可证》、 深规土建许字
FT1999012号《深圳市建设工程规划许可证》、深福建施许字9900016号《深圳市建
设工程施工许可证》、粤计资证字99034414号《固定资产投资项目投资许可证》和
深福房许字（1999）029、059号等《深圳市房地产预售许可证》。
该项目总投资69968万元。截至2000年6月30日,已投资34515万元,第一组团3栋
塔楼已经完工,业主已开始装修；第二组团、第三组团正在进行主体施工,预计将分
别于2000年12月31日和2001年9月30日按期完工。
2、各项目在深圳市的分布简图（见图8-2,略）
（二）项目经营模式
如前所述,公司正在进行开发的房地产项目的经营模式都是自主经营开发。
（三）土地取得情况
截止目前, 除金地翠园的开发用地是通过深圳市政府主管部门组织的竞拍方式
取得之外,其余的开发用地都是通过深圳市规划国土局以协议出让的方式有偿取得。
1、 土地取得及土地开发情况（见表8-1）
表8-1 土地取得及土地开发情况
项 目 土地取得 土地开发 开发模式 总用地面积 建筑面积
情 况 情 况 （平方米） （平方米）
金地海景花园 政府协议出让 已开发完成 自主开发 46763 87445
（A、B、C区）
金地翠园 政府拍卖 已开发完成 自主开发 8190 24570
金海湾花园 政府协议出让 正在开发建设 自主开发 48158.9 120550
合 计 103111.9 232565
2、拟规划开发土地储备情况（见表8-2）
3、各项目有关的土地增值税情况
根据深圳市政府深府〖1993〗441号文中关于土地增值费的有关规定,本公司作
为房地产开发项目出售的房产,要向政府缴纳有关的土地增值费。 其土地增值费额
为房地产售价与建造成本价的1.4倍之差额。其中建造成本不包括利息和管理费等。
土地增值费列入“开发成本”。
（四）建筑施工单位的选择方式
1、建筑施工单位选择方式
公司在选择建筑施工公司方面, 严格按照《中华人民共和国招标投标法》及《
深圳经济特区建设工程施工招标投标条例》执行。目前正在施工建设的金海湾花园
项目即采用这种方式选择了深圳市福田区建设实业发展公司进行施工。
2、建筑施工单位基本情况
近3年来,共有深圳市福田区建设实业发展公司、江苏省建筑安装工程股份有限
公司深圳分公司、深圳市方兴达建筑工程有限公司等3 家施工企业承建本公司开发
的房地产项目。这3家企业的有关情况如下：
（1）深圳市福田区建设实业发展公司
深圳市福田区建设实业发展公司创建于1984年初, 现为全民所有制国家二级建
筑施工企业,具有独立的法人资格。公司住所为深圳福田区华福路沙头街南20 号建
发大厦6、7层,法定代表人陈长源,现有员工950人,注册资本1500万元。该公司能够
独立承担大、中型工业厂房和高层民用楼宇的建设及市政工程、装饰工程及各类地
基与基础工程等的施工建设,曾多次创深圳市和广东省的优质样板工程。十多年来,
该公司奉行“高标准、严要求、抓安全、创优质”的原则, 先后承建开发了锦龙新
村、福华新村、福田市场、沙咀工业区、锦洲花园、锦滨花园、梅林新村、金地海
景花园、福田花园、福田外贸仓库、福田中医院、福桥花园、深南中学、益田村幼
儿园等一大批办公、住宅、教学、商业楼宇和工业厂房,工程合格率为100%,优良率
达98%以上,其中福田花园和梅林新村两项工程被评为深圳市及广东省的优质样板工
程。
表8-2 公司拟规划开发的土地储备情况
项目名称 总用地面积 建筑面积 分类面积
（平方米） （平方米） （平方米）
金海湾公寓楼 2492.6 7800 商住：6800
（原名：金海湾花园二期） 商业及配套：1000
金地SOHO公寓 5687.8 26881.3 展销用房：6720
办公：13441.28
宾馆：6720
金地商住大厦 8493 29050 住宅：19050
商业：9400
会所：600
金地海景花园二期 27755.4 141000 住宅：138000
商业及配套：3000
（D、E区）
其中：D区 11493.5 45000 住宅：44840
居委会办公楼：100
配电：60
E区 16261.9 96000 住宅：93160
商业：800
配套：2040
合计 44428.8 204731.3
项目名称 报批情况
金海湾公寓楼 深福计统〖2000〗10号
（原名：金海湾花园二期） 用地红线B108-19
深规土规字03-2000-0020号
已交地价
金地SOHO公寓 深地合字（97）2037号、
规划要点FT-72（95）
深福计福〖1993〗34号
已交地价
金地商住大厦 用地红线B109-0050
深福计统〖2000〗19号
正在办理规划要点
（正在办理地价缴交手续）
金地海景花园二期
（D、E区）
其中：D区 用地红线B109-26
深计投资〖1997〗416号
深规土规许字03-2000-0023
待签土地使用合同
（正在办理地价缴交手续）
E区 用地红线B109-42
深计投资〖1999〗318号
深规土规许字03-2000-0024
待签土地使用合同
（正在办理地价缴交手续）
该公司多次被评为广东省、深圳市和福田区先进单位,安全生产、 文明生产先
进单位,深圳市重合同、守信用企业和财税遵纪守法先进单位等。
（2）江苏省建筑安装工程股份有限公司深圳分公司
江苏省建筑安装工程股份有限公司深圳分公司是国有大型一级施工企业江苏省
建筑安装工程股份有限公司（简称“江苏一建”）属下最大的驻外分支机构。该公
司1982年5月进入深圳参加特区建设,下设10个土建工程处、1个设备安装处和1个材
料试验室,职工8000余人,拥有各类专业技术人员800多人,其中具有高、中级技术职
称人员300多人；拥有各种大型施工设备和运输车辆400多台（套）, 固定资产和建
筑材料总值超过2亿元,具备同时承包30幢30层以上建筑的施工能力。从 1992年起,
江苏一建跻身中国建筑施工企业百强行列。
自参加特区建设以来,该公司累计完成各类工程项目600多个,其中18 层以上的
高层建筑近百幢 , 约占深圳建成高层总数的九分之一。 竣工工程一次交验合格率
100%,优良率在90%以上。该公司先后创国家和广东省、深圳市质量荣誉150 多项（
次）,其中深圳市优质样板工程53项,约占深圳评定总数的四分之一, 是深圳市创样
板工程最多的企业；其在深圳承建的中国人民银行大厦、华侨城海景花园B4楼、华
民大厦、荔景大厦、湖滨花园C栋、中山花园、无线大厦等7项工程获得中国建筑工
程鲁班奖（国家优质工程）,百仕达花园荣获1999年度“国家优质工程”称号。 该
公司是深圳市最早荣获全国“创鲁班工程特别荣誉奖”和创鲁班奖最多的企业。
该公司营业场所为深圳市福田区红荔路7022号鲁班大厦写字楼16层北座, 负责
人为祝全德,具有深圳市施工企业属地等级壹级承建资格证书。
（3）深圳市方兴达建筑工程有限公司（见公司发起人简介）
该公司在1997年承担了本公司金地海景花园C区的项目建设,1998年已竣工。此
后未承担本公司开发项目的建设事宜。
（五）各项目工程质量情况
金地海景花园A、B、C区均由质量监督部门-- 深圳市福田区建设局颁发竣工验
收证书,并被评为优良工程。其中：B区3-4、7-8栋、C区15-18栋被评为1997年度深
圳市优质样板工程；B区3栋、7栋还被评为1997年度广东省优良样板工程。
金地翠园由深圳市建设局颁发竣工验收证书, 并被深圳市福田区质量监督检验
站评定为优良工程。各项目的质量及施工企业见表8-3。
对已经售出、交付使用的商品房,凡属于本公司的原因造成的毁损,公司自房产
交付购房者之日起,承担保修一年的责任。
在过去三年中,本公司开发销售的商品房没有出现重大质量问题,也没有引起任
何重大质量方面的争议。
表8-3 各项目工程质量及施工企业
项目名称 质量评级 施工单位
金地海景花园A区 优良工程 深圳市福田区建设实业发展公司
9-12、13-20、22-24栋
金地海景花园B区 优良工程 江苏省建筑安装工程股份有限公
司深圳分公司
1、2、5、6栋
金地海景花园B区 优良工程、 深圳市福田区建设实业发展公司
3、4、7、8栋 深圳市样板工程
广东省样板工程
金地海景花园C区 优良工程、 深圳市方兴达建筑工程有限公司
15-18栋 深圳市样板工程
金地翠园 优良工程 深圳市福田区建设实业发展公司
金海湾花园 桩基优良、 深圳市福田区建设实业发展公司
主体优良
（六）各楼盘的营销状况
1、各楼盘的基本销售情况
本公司近3年开发的楼盘,其销售方式主要是通过广告、房展会等宣传形式进行
宣传, 然后在本公司的售楼处由公司的售楼代表以“顾问式销售模式”的形式进行
销售。外销（香港）商品房的营销则由熟悉当地市场状况的地产中介机构代理销售。
公司已竣工交付使用的楼盘金地海景花园一期（A、B、C 区）和金地翠园均已基本
销售完毕。1999年房地产销售（包括物业租赁）收入为185,989,614.78元, 按销售
额计算的深圳市房地产市场占有率为1.5%左右。各楼盘的销售情况如表8-4所示。
表8-4 各楼盘的销售情况
项目名称 建筑面积* 销售率（%）* 按付款方式 按销售对象
（平方米） 预售 现售 合计 一次性或 银行按 个人 机构
分期付款（%）揭（%）（%） （%）
金地海景
A、B、C区 76065.08 87.81 7.19 95 57 43 97.50 2.50
金地翠园 24535.25 96 -- 96 22 78 97.80 2.22
金海湾花园： 115266 66.04 -- 66.04 12 88 99.84 0.16
其中：一组团 95 95
二组团 90 90
*1、建筑面积指可销售建筑面积（即住宅和商业用房面积）；
*2、销售率中包括已经预售但尚未确认销售收入的预售数量, 若按已确认销售
收入的销售面积计算,金地海景花园A、B、C区,金地翠园,金海湾花园的实际销售率
分别为83.38%、74.16%和37.74%。
2、公司为购房者向银行提供抵押贷款担保情况
截止2000年6月30日,本公司为购房者向银行提供抵押贷款担保金额为18,240万
元。
3、截止目前,本公司没有售后收购协议和安排。
（七）代为收取的住宅公用部分、公用设施设备维修基金的执行情况
本公司执行《深圳市住宅区公用设施专用基金管理试行规定》, 按照住宅区建
设总投资的2%计提公用设施专用基金,列入“开发成本”,用于住宅区公用设施的重
大维修工程（含改造）项目,这些项目包括区内道路、路灯、沟、渠、池、井、 园
林绿化地、地下排水管等；文化娱乐体育场所、停车场、连廊、自行车棚房等。这
些维修基金在公司开发建设的住宅小区建成后, 竣工验收前直接划拨给（福田）区
住宅管理部门。
第三节 发行人的物业管理和其它业务
（一）发行人的物业管理业务模式
发行人的控股子公司深圳市金地物业管理有限公司主要从事物业管理业务。原
来主要是为入住本公司开发的物业的业主提供物业管理服务, 现已扩展到为其它房
地产开发商开发的物业提供物业管理服务。管理的物业除深圳市之外, 已经扩大到
北京、武汉、重庆和济南等大中城市。管理模式主要是全权委托管理和顾问式管理
两种形式。
公司管理的物业小区情况见表8-5。1999年营业收入34,976,759.11万元, 实现
净利润491.38万元。
表8-5 公司管理的物业小区情况
地域 物业名称 管理面积（M2） 项目位置 管理类型
北京市 亚运豪庭 80000 朝阳区安外小营路9号 全权委托
玲珑花园 78300 航天桥西昆玉河畔 顾问管理
重庆市 皇冠东和花园 180000 渝北区黄泥 顾问管理
金科花园 250000 江北区五黄路 顾问管理
蔚蓝世纪 290000 渝中区棉花街9号 顾问管理
御景江山 江北区塔坪贾家梁
辽宁省 沈阳海碧花园 186000 沈阳市铁西区滑翔社区内 顾问管理
滑翔机厂西厂区
&nbs