上海众城实业股份有限公司1996年年度报告摘要

    一、公司简况
        1.公司法定中文名称：上海众城实业股份有限公司
          公司法定英文名称：SHANGHAI ZHONG CHENG INDUSTRIAL CO.,LTD.
          公司英文名称缩写：ZCI
        2.公司注册地址和办公地址：中国上海市东方路818号
          邮政编码：200122
        3.公司法定代表：郑尚武
        4.公司咨询服务机构：办公室
          联 系 人：董事会秘书李澜
          联系电话： (021) 58209335
          传    真： (021) 58206640
    二、主要财务数据与财务指标
    
            指标项目            本年数        上年数     比上年增减(%)
        主营业务收入（万元）    4558.62     10410.01       -56.21
        净利润（万元）            93.40      2669.69       -96.5
        总资产（万元）         45825.56     48283.32        -5.09
        股东权益（万元）       33492.61     33399.21         0.28
        每股收益（元）            0.0055        0.16       -96.56
        每股净资产（元）          1.99          1.98         0.5
        净资产收益率(%)           0.28          7.99       -96.5
        股东权益比率(%)          73.09         69.17         5.67
    
    三、公司业务回顾
        1.一年来经营情况：
        1996年是公司经营陷入困境，业绩较大滑坡的一年，主要表现在房产存量严重
积压，资金短缺，投资企业也受到生存和发展的重大考验。公司新一任董事会、经
营班子在到位后的7个月时间里，认真分析了造成上述现状的主客观原因， 采取了
如下措施：
        (1)以市场为导向、盘活存量，调整结构：经过深入的市场调查， 调整了原来
不合理的房产销售价格；加大销售力度，充实销售力量，建立切实可行的营销机制、
激励机制，96年实现房产销售合同金额237.74万美元；根据市场和资金情况，调整
房产销售结构，将在建项目──众城商厦从单一的外销楼盘转向内销市场，并缓建
了众城花苑和众城外高桥综合楼项目；
        (2)抓住主业， 寻求适销对路的房产开发项目：公司紧紧抓住房产开发这一主
业，在资金短缺的困难中寻求发展，一手抓盘活存量，一手抓项目开发，并及时调
整投资结构，使投资方向朝有政府扶持、有市场需求，投资风险小的内销住宅倾斜：
    (3)强化投资企业产权管理：公司现有全资、控股、参股投资企业七家， 普遍
面临着亏损和效益滑坡等问题。对此，我们着重抓投资企业的经营目标、经营方向
和对经营者的考核，同时从转变机制着手，整顿投资企业，对一些盈利无望的企业
实行关、停、转；
        (4)以管理为本，向管理要效益，优化人员结构：公司在行政管理、财务管理、
合同管理、工程项目预决算管理等各方面建立健全了一系列切实可行的规章制度，
通过压缩行政开支，严格控制工程投资等措施、降低成本，提高效益。同时调整公
司管理人员的配置，充实管理力量，对一些不合格员工予以辞退。
        2.对实际经营结果与盈利预测的重大差异的说明：
        公司96年度实现主营业务收入4558.62万元，比预测数减少了9641.38万元，实
现税后利润93.4万元，比预测数降低了2706.6万元，造成上述差异的主要原因：(1)
宏观调控对房产市场特别是外销房市场的影响，造成外销商品房严重滞销。公司为
了顺应市场，采取了降低房产销售价格的策略，其中众城大厦销售价格降低了26%，
众城公寓下降了25%，致使销售毛利分别下降了60%和77%， 严重影响了主营业务利
润；(2)作为以房地产为主的实业公司，成立于浦东开发之初。 为了顺应浦东开放
的势头，公司在房产项目和其它实业的投资定位上，选择了当时浦东建设初期非常
紧缺，并且浦东开发形象上较急需的高档办公、住宅用房和规模较大的餐饮、娱乐
项目，在投资上出现了比较单一的市场定位。随着浦东开发的快速发展，浦东高档
办公、住宅用房和餐饮、娱乐项目层出不穷，形成了相发激烈的竞争市场，从而造
成了公司单一结构的外销楼宇在市场上缺乏抗风险能力；(3) 在经营管理上缺乏一
种长期、稳定的投资理念，注重短期效益，致使公司存在着由于过去高速发展而带
来的经营、管理、体制等诸方面问题，96年公司利润中需消化过去遗留的成本共计
696万元，其中主要是消化以前的汇兑损益。
        3.对前次募集资金的运用情况的说明：
        公司于95年9月实施配股，总计募集配股资金9720万元， 根据当时募集资金用
途，上述资金已全部按计划投入众城公寓、众城商厦与众城外高桥房产项目。此外，
公司还利用自有资金和贷款作为上述项目配套资金。目前，众城公寓已竣工，总投
资10915.23万元；众城商厦工程已进入内外装饰阶段，投入资金近8767万元，外高
桥综合楼已完成桩基工程，仓储加工用房已完成主体厂房，共计投入资金近3504万
元。
    四、股本变化及股本结构情况
        1.股本变化及股本结构情况：
        (1)股本结构情况：
        数量单位：万股    每股面值：1元
        一、尚未流通股份
        1.发起人股份                          12307.68
        其中：国有发起人股                    12307.68
        2.其他社会公众持有转配股               1512
          尚未流通股份合计                    13819.68
        二、已流通股份
            境内上市人民币普通股                3024
            已流通股份合计                      3024
        三、股份总数                          16843.68
        注：报告期内股本结构未发生变化
        (2)主要股东持股情况：
                    股东名称                    年末持股数量    占总股本比例
                                                   （万股）        (%)
        1.上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司  3868.1280         22.97
        2.上海国际信托投资公司                  2813.1840         16.70
        3.中国建设银行上海分行第二营业部        2813.1840         16.70
        4.中房上海房地产开发总公司              2813.1840         16.70
        5.任秀珍                                  46.5000          0.28
        6.张玲英                                  28.4000          0.17
        7.朱喜花                                  20.0000          0.12
        8.刘庆文                                  19.0380          0.11
        9.陈美敏                                  16.9988          0.10
        10.陈洁                                   12.6680          0.08
        注：前4名发起人股东报告期内持股数未发生变化
        (3)股东数量：公司96年末股东总数为30,240,016户。其中：国家发起人股4户，
法人股东855,404户，社会公众股东29,384,653户
        2.公司董事、监事及高级管理人员持股情况：
    
          姓名        职务        年末持股数
        郑尚武      董事长               0
        顾敦清      副董事长          9027
        殷友田      副董事长          4800
        陈正亮      副董事长            0
        张  哲      董事                0
        江惠舫      董事              9072
        王鉴强      董事                 0
        唐恩光      董事                 0
        宋亦强      监事长            4536
        傅立瑜      监事                 0
        潘顺新      监事                 0
        金一辛      监事                 0
        李  澜      监事                 0
        管仁杰      监事                 0
        朱庆申      总经理               0
        张  湘      副总经理          9072
        陆学智      副总经理             0
        徐友刚      副总经理             0
    
        注：公司董事、监事及高级管理人员报告期内持股情况未发生变化。
    五、重要事项
        1.1996年5月20日，公司1995年度股东年会在华都大厦会议厅举行， 出席本次
股东大会的股东代表105名，代表股权12320.48万股，占总权数的73.15%， 符合《
中华人民共和国公司法》和《公司章程》的有关规定，大会对董事会提交讨论的有
关事项进行了审议，会议决议如下：
        (1)通过《董事会工作报告》；
        (2)通过《公司1995年度财务决算、利润分配方案和1996年度财务预算报告》，
其中利润分配方案为向全体股东按每10股派发1.80 元现金人民币红利（含税）；
   (3)通过《监事会工作报告》；
        (4)通过《修改公司章程的报告》；
        (5)选举公司第三届董事会、监事会成员。
        2.报告期内对公司董事长、董事进行了换届选举。公司1995年股东年会选举产
生了第三届董事会、监事会成员。
        董事会成员（按姓氏笔划排列）：王鉴强、江惠舫（上届连任）、陈正亮、张
哲、郑尚武（上届连任）、顾敦清（上届连任）、唐恩光、殷友田（上届连任）。
    监事会成员（按姓氏笔划排列）：李澜（上届连任）、宋亦强（上届连任）、
金一辛（上届连任）、傅立瑜（上届连任）、管仁杰、潘顺新（上届连任）。
        原董事长王安德、副董事长司安佩，董事王德荣、刘燕宾任期已满，不再担任
其职务。
        3.1996年5月20日召开三届一次董事会：(1)选举郑尚武为董事长（法人代表），
顾敦清、殷友田、陈正亮为副董事长、聘任朱庆申为总经理，张湘、陆学智、徐友
刚为副总经理；(2)通过公司1996年业务发展规划和财务预算方案；(3)通过1996年
劳动人事计划。
        4.1996年8月2日召开三届二次董事会：(1)提出开拓思路、盘活存量的思路；
(2)决定众城商厦由外销房转向内销市场；(3)同意上海众城外高桥公司自筹资金开
办电脑刺绣厂；(4)同意开发新的房产投资项目并对项目进行论证；(5)审议96年中
期报告的有关事项。
        5.1997年1月21日召开三届三次董事会：(1)批准了1997年工作计划；(2) 提出
对投资企业进行整顿、疏理、寻求新的发展途径的要求；(3) 对房产投资项目进行
论证。
        6.1997年4月28日召开三届四次董事会，审议并通过了提交1996 年度股东年会
的审议事项，其中1996年度利润暂不分配。聘任李澜女士为公司董事会秘书。
        7.本报告期内无重大诉讼、仲裁事项。
    六、子公司及关联企业
    
              企业名称         注册资金          主营业务               本公司持有
                                                                          的权益
        上海众城外高桥有限     300万美元      房屋的经营、仓储、商业性      100%
        公司                                  简单加工、国内外贸易代理、
                                              电脑刺绣
        上海众城大酒家       1000万元人民币   中西餐饮业                    100%
        上海众城俱乐部       1000万元人民币   保龄球、桌球、网球、歌舞      100%
                                              厅、影响厅、美容美发      
        上海众城超市公司      100万元人民币   百货、五金交电、烟、酒        100%
        上海众城物业管理有限  120万元人民币   物业管理、房产信息咨询、
        公司                                  商务服务、会务服务、室内
                                              装潢、园林绿化
        上海众神娱乐有限公司     137万美元    游戏机娱乐、酒吧              54%
        上海东城商都实业公司   500万元人民币  百货、文化用品、针织品、
                                              五金机械、家电、房屋租赁      30%
    
    七、财务报告
        （一）、审议意见：公司财务报告经上海大华会计师事务所陆永炜、朱蕾蕾注
册会计师审计，并出具无保留意见的审计报告[华业字(97)第852号]：
        （二）、财务报表：
    资产负债表
    利润及利润分配表
    财务状况变动表
        （三）财务报告附注：
        1.重要会计政策：
        (1)公司执行的会计制度：股份制（试点）企业会计制度
        (2)会计年度：公历一月一日至十二月三十一日
        (3)合并报表的编制方法：
        ①编制方法：根据财政部财会字(1995)11号《关于印发（合并会计报表暂行规
定）的通知》等文件的规定办理
        ②纳入合并范围的被投资公司包括：
    
            被投资公司                  业务性质     母公司持股比例
        上海众城外高桥发展有限公司    房地产、仓储       100%
                                        及电脑刺绣  
        上海众城大酒家                    餐饮           100%
        上海众城俱乐部                    娱乐           100%
        上海众城超市公司                零售商业         100%
    
        合并范围未发生变动
        ③母公司与子公司采用的会计政策和会计处理方法除以下两点外，基本一致：
    A 坏帐核算的方法不同：母公司按年末应收帐款余额的3%计提坏帐准备，而子
公司采用直接转销法；
        B 物料用品的购入和发出的计价，各子公司根据各自行业特点，实行不同的核
算方法，由于上述会计政策影响金额很小，在合并会计报表时未予调整；
        (4)记帐原则是权责发生制：计价基础是历史成本；
        (5)外币折算方法：
        公司以人民币为记帐本位币，会计年度内涉及外币的经济业务按发生当月月初
中国人民银行公布的市场汇价（中间价）折合人民币入帐，月末将外币帐户余额按
月末中国人民银行公布的市场汇价（中间价）折合本位币进行调整，调整后余额与
原帐面余额之间的差额列入财务费用──汇兑损益。
        (6)存货计价方法：
        ①物料用品的购入与入库按实际成本计价，“众城超市”由于行业特点按零售
价计价；
        ②物料用品的领用发出按先进先出核算，“众城外高桥公司”用逐笔认定方法，
“众城超市”用加权平均方法；
        ③低值易耗品：采用五五摊销法；
        ④开发项目按工程实际成本核算，对于已竣工项目中尚未支付的部分工程款采
用应付未结帐款计入成本，出售时按全部工程项目成本转营业成本。
        (7)长期投资核算方法：
        ①债券投资：按实际支出的款项记帐，由于金额很小，未计提利息；
        ②股权投资和联营投资：对持股在50%以上的企业，其投资收益按权益法核算，
并在年终编制合并会计报表；对持股比例在50%（包括50%）以下的企业，其投资收
益按成本法核算。
        (8)固定资产及其折旧：
        ①固定资产标准为人民币2000元，使用期限超过一年，按实际成本计价；
        ②固定资产折旧采用直线法，并按各类固定资产的原值和估计的使用年限扣除
残值（原值的4%），制定其折旧率。
        (9)递延资产及其摊销：
        递延资产1996年12月31日余额为人民币28,391,735.20元。
        ①开办费及待转销汇兑损益，按五年期直线法摊销。
        ②长期借款利息经财政同意，待项目销售后，与受益项目配比；
        ③子公司以前年度列作递延资产的固定资产改良支出经今年清理，将应属固定
资产的部分作了调整，列作固定资产，金额为8,733.36元。
        (10)税种：
    
        营业税：母公司                           5%
                上海众城大酒家                   5%
                上海众城超市公司                 5%
                上海众城俱乐部                   5%-15%
        增值税：上海众城外高桥发展有限公司       17%
                上海众城超市公司                 17%,13%
        所得税：                                 15%
        (11)利润分配按税后利润的一定比例进行：
        母公司：法定盈余公积金              10%    依据《公司法》
                法定公益金                  10%    依据《公司法》
                任意盈余公积金              30%    依据《公司章程》
        众城各子公司：法定盈余公积金        10%    依据《公司法》
                      法定公益金             5%    依据《公司法》
    
        (12)收入实现条件：
        房地产销售收入：开出发票向客户交房，并与客户办妥房屋交接手续
        商品销售：商品已发出并列收到货款或取得收取货款的权利
        提供劳务：劳务已经提供，收到价款或已取得收取价款的权利
        (13)短期投资计价：短期投资按成本法计价
        (14)坏帐损失核算：
        母公司采用备抵法，坏帐准备按年末应收帐款余额的3%计提；
        子公司采用直接转销法；
        (15)费用计提标准：
        按工资总额提取14%福利费、2%工会经费、1.5%教育经费和25.5%退休统筹费。
        2.报表项目附注：
        (1)短期投资1996年12月31日余额为人民币4,792,655.25元， 系国债回购投入
资金。
        (2)应收帐款1996年12月31日余额为人民币6,667,358.64元，按帐龄分析：
    
           帐龄        户数      金额          占总额比例
        一－二年        2    2,898,795.20        43.48%
        一年以下       28    3,768,563.44        56.52% 
          合计         30    6,667,358.64         100%
        本帐户余额中无持本公司5%以上股份的主要股东的欠款。
        (3)其它应收款1996年12月31日余额为人民币17,169,067.21元，按帐龄分析：
        帐龄        户数      金额          占总额比例
         三年以上        1        10,000.00        0.06%
         二－三年        5     2,766,078.00       16.11%
         一－二年        17    7,082,617.61       41.25%
         一年以下        35    7,310,371.60       42.58%
           合计          58   17,169,067.21        100%
        本帐户余额中无持本公司5%以上股份的主要股东的欠款。
        (4)存货1996年12月31日余额为人民币267,254,825.30元，其中：
                  类     别
        房屋建设支出－－众城大厦                  13,408,452.58
        房屋建设支出－－众城公寓                  78,972,124.59
        房屋建设支出－－众城商厦                  87,666,608.59
        房屋建设支出－－众城花苑                  50,732,698.52
        房屋建设支出－－外高桥 （综合楼）         26,411,100.40
        房屋建设支出－－外高桥 （仓储楼）          8,631,127.26
        低值易耗品及物料用品等                     1,432,713.36
                合   计                          267,254,825.30
        (5)长期投资1996年12月31日余额为人民币3,815,792.00元，其中：
        ①股权投资（法人股）  855,792,00元    其明细内容为：
        被投资公司名称            股数      占被投资公司股权比例    投资金额合计
    长江经济联合发展（集团）    42,900        5%以下                  600,600.00
    股份有限公司
    上海国脉通信股份有限公司    89,964        5%以下                  255,192.00
          小        计                                                855,792.00
        ②债券投资60,000.00元，其明细内容为：
              债券种类       到期日         面值      年利率    投资金额
        95年三年期国债      98年4月1日   60,000.00    14.5%    60,000.00
        ③联营投资：
          被投资企业名称        投资期限    持股比例  认缴资本额    实际投资额
    *上海众城物业管理有限公司    50年         100%    1,200,000.00  1,200,000.00
     上海东城商都实业公司                      30%    1,700,000.00  1,700,000.00
    
        *根据财政部财会二字(1996)2号《关于合并会计报表合并范围请求复函》的规
定，公司的资产标准、销售收入标准和利润标准计算得出的比率均在母公司的 10%
以下，故不予合并。
        (6)资本公积1996年12月31日余额为人民币123,020,856.00元， 本年无增减变
动。
        (7)盈余公积1996年12月31日余额为人民币41,211,182.76元，其明细内容如下：
    
                       法定盈余公积    公益金        任意盈余公积      合计
        期初余额     15,034,340.09  14,582,802.03  11,119,125.09    40,736,267.21
        本年增加     
        其中：
        母公司提取       93,339.63      93,339.63      280,198.92      466,998.18
        子公司提取        5,278.25       2,639.12                        7,917.37
        期末余额     15,133,017.97  14,678,840.78   11,399,324.01   41,211,182.76
        其中：母公司 15,017,186.81  14,620,925.21   11,399,324.01   41,037,436.03
        (8)未分配利润1996年12月31日余额为2,257,261.09元。其来源为：
        ①1995年12月31日未分配利润余额      1,798,180.28
        加：1996年度合并净利润                933,996.36
        减：提取法定公积金                     98,677.88
            提取法定公益金                     96,038.75
            提取任意盈余公积金                280,198.92
        1996年12月31日未分配利润余额        2,257,261.09
        ②母公司报表与公司合并报表的未分配利润项目差异的原因说明：
        母公司1996年度未分配利润      2,431,007.82
        减：子公司提取的盈余公积        173,746.73
        合并报表1996年度未分配利润     2,257,261.09
        (9)投资收益1996年度发生额为人民币1,698,858.03，其中：
            收益类别            余额
        股票投资收益         978,455.57
        国债回购收益         720,402.46
              合计         1,698,858.03
    
         3.两年比较报表中的数字变动幅度达30%以上（含）的报表变动的原因的说明：
        (1)货币资金期末余额3801.27万元，比期初7642.8万元减少50. 26%，系本年7
月份发放95年度红利。
        (2)预付货款期末余额224.79万元，比期初1657.25万元减少86.44%，公司预付
在建项目款，结算转入在建项目成本。
        (3)其它应收款期末余额1716.91万元，比期初920.74万元增加86.47%，系公司
代陆家嘴房产公司建造公寓应收款，职工住房基金贷款。
        (4)待摊费用期末余额35.04万元，比期初8.22万元增加26.275%， 系公司年末
发生房产销售展销费。
        (5)长期投资期末余额381.58万元，比期初261.58万元增加45.88%， 系公司成
立子公司长期投资。
        (6)短期借款期末余额3260万元，比期初500万元增加552%，因公司流动资金所
需向银行贷款。
        (7)应付帐款期末余额3075.77万元，比期初4609.29万元下降33.27%， 本年度
收回已实现销售的房款。
        (8)预收货款期末余额25.33万元，比期初194.34万元下降86.97%，是公司开发
房产项目由期房转为现房，预收货款结转为销售收入。
        (9)未交税金余额114.3万元，比期初－42.37万元增加369.73%，是年末应付未
付营业税，城建税。
        (10)其它未交款期末余额4.48万元，比期初2.32万元增加93.1%， 是年末应付
未教育费附加、堤防费、义务兵优待金。
        (11)其它应付款期末余额874.3万元，比期初1635.59万元减少46.55%，公司代
额户办理产权过户、产权证等款。
        (12)预提费用期末余额21.61万元，比期初3.67万元增加488.83%，预提短期借
款利息。
    八、其他事项
        1.会计师事务所名称：大华会计师事务所
        办公地：上海市昆山路146号
        2.法律顾问名称：李国机律师事务所
        办公地：上海黄渡路74号虹鹰大楼1701室
                                            上海众城实业股份有限公司董事会
                                                一九九七年四月二十八日